Agevolazioni prima casa, ecco quando si possono applicare su due differenti immobili

L’acquisto della prima casa è agevolato: le imposte di registro e catastale sono più basse e se si compra da un’impresa viene applicata l’Iva al 4%.

Ma quali regole si devono applicare nel caso in cui si stiano acquistando due appartamenti adiacenti che si ha intenzione di unire per ottenerne uno solo più grande? Le condizioni favorevoli si applicano ad uno solo o a tutte e due? Le regole attualmente in vigore permettono di accedere alle agevolazioni per entrambi gli immobili, ma solo se si adottano alcuni accorgimenti.

Acquisto prima casa, le agevolazioni attive

È possibile accedere alle agevolazioni fiscali per l’acquisto di entrambi gli appartamenti purché l’operazione sia finalizzata all’accorpamento in un’unica unità abitativa, che non rientri nelle categorie di lusso.

Questo significa che, se i due immobili vengono accorpati o fusi in uno solo (anche quando sono acquistati con atti separati), è possibile accedere alle seguenti agevolazioni nel caso in cui dovessero essere stati acquistati da un privato:

• l’imposta di registro è ridotta al 2% invece che il 9% previsto per le seconde case;
• l’imposta ipotecaria è pari a 50 euro;
• l’imposta catastale è pari a 50 euro.

Se, invece, gli acquisti vengono effettuati direttamente dal costruttore, i costi fissi sono leggermente più elevati:

• l’imposta ipotecaria è pari a 200 euro;
• l’imposta catastale è pari a 200 euro;
• l’imposta di registro è pari a 200 euro.
• sull’acquisto si deve aggiungere l’Iva al 4%.

Nel caso in cui i due appartamenti vengano acquistati con due atti notarili differenti, le imposte che abbiamo appena elencato devono essere corrisposte per ciascun atto. Se l’acquisto viene fatto con lo stesso atto, le imposte fisse si pagano una sola volta per l’intero documento.

Gli orientamenti giurisprudenziali

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11322 del 12 giugno 2020, ha sottolineato che il bonus prima casa può essere riconosciuto anche quando le unità immobiliari acquistate contemporaneamente siano più di una, purché vengano rispettate le seguenti condizioni:

• le unità immobiliari devono essere destinate dall’acquirente a costituire un’unica unità immobiliare;
• l’alloggio unificato deve appartenere ad una delle categorie catastali per le quali è ammessa l’agevolazione.

L’ordinanza n. 21614 del 7 ottobre 2020 della Corte di Cassazione prevede che, per non perdere l’agevolazione, entro tre anni dalla data di registrazione del rogito deve essere dato effettivo seguito all’impegno di unificare i locali che si è assunto il contribuente. In caso contrario si perde il diritto all’agevolazione.

Il parere dei giudici della Suprema Corte si va ad allineare alla perfezione con quanto spiegato dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 154/e del 19 dicembre 2017, attraverso la quale è stato sottolineato che è possibile ottenere l’agevolazione prima casa per l’acquisto di un nuovo immobile da accorpare ad altri due già posseduti, purché si proceda alla fusione delle unità immobiliare e che l’abitazione che risulti dalla fusione non rientri nelle categorie catastali di lusso  (A/1, A/8 o A/9) per le quali sono escluse: questo significa che è possibile accedere all’agevolazione anche per un immobile acquistato in un secondo momento.

Gli immobili devono essere sullo stesso piano?

A rispondere a questa domanda ci ha pensato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 11322 del 12 giugno 2020, attraverso la quale ha spiegato che per ottenere le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa poco importa che gli immobili acquistati siano su un unico livello o su livelli distinti.

Per accedere all’agevolazione è sufficiente che ci sia una relazione materiale di contiguità, adiacenza o sovrapposizione: in altre parole i due immobili devono essere collocati in modo tale da permettere di effettuare i lavori necessari per il loro accorpamento.

Che cosa si intende per fusione o accorpamento

Per conservare le agevolazioni fiscali è necessario gestire con cura la fusione (l’operazione è anche nota come accorpamento) delle due unità immobiliari. Questa operazione permette di creare un’unica unità immobile da un punto di vista burocratico, costituendo una sola particella o subalterno catastale, al cui interno sono comprese le due di partenza.

Per poter perfezionare l’accorpamento è necessario effettuare una serie di lavori di ristrutturazione tali da far in modo che l’unità abitativa diventi unica.

Stiamo parlando di lavori impegnativi, perché prevedono il rifacimento o l’aggiornamento dell’intero impianto elettrico e la realizzazione di notevoli variazioni strutturali, per le quali è necessario richiedere le autorizzazioni edilizie dal Comune.

Quali vantaggi si ottengono dall’accorpamento

La fusione di due immobili ha dei vantaggi di tipo fiscale. Il più importante è che, una volta completato l’accorpamento e sia stata trasferita la residenza anagrafica, l’immobile ottenuto è considerato abitazione principale, per il quale è prevista l’esenzione totale dell’Imu. Senza la fusione sarebbe necessario pagare l’Imu per uno dei due appartamenti, considerato come seconda casa.

Ma non solo:

• grazie al bonus ristrutturazione è possibile detrarre il 50% delle spese per i lavori necessari all’unione dei due appartamenti (fino a un tetto di 96.000 euro per unità immobiliare originaria, se i lavori iniziano prima della fusione).
• con il bonus mobili, invece, è possibile usufruire di una detrazione (attualmente con tetto di 5.000 euro) per l’acquisto di arredi destinati all’immobile ristrutturato.

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