Tolleranze edilizie, i limiti stabiliti dalla legge dopo l’ok al Decreto casa

La disciplina delle tolleranze edilizie, sia esecutive che costruttive, ha subito alcuni importanti cambiamenti con l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa.

Per fare chiarezza, il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato, in data 18 giugno 2025, uno Studio – n. 62-2025/P – dedicato, con lo scopo di aiutare professionisti, tecnici e operatori del settore edilizio.

Lo Studio si compone di 32 pagine e contiene le implicazioni operative legate alla nuova disciplina delle tolleranze edilizie.

Tra gli argomenti trattati:

• l’aggiornamento del quadro normativo
• la gestione delle tolleranze in presenza di vincoli paesaggistici e sismici
• i casi in cui si parla di violazione edilizia
• lo stato legittimo dell’immobile
• il rapporto tra stato legittimo, tolleranze edilizie e agibilità,
• il coordinamento tra le normative regionali e nazionali

Chiarire questi aspetti è fondamentale per non incorrere in illeciti che potrebbero compromettere le compravendite immobiliari.

Tolleranze edilizie, cosa prevede lo studio n. 62-2025/P del Notariato

Approvato dalla Commissione Studi Pubblicistici del Consiglio Nazionale del Notariato il 26 marzo 2025, lo Studio n. 62-2025/P approfondisce, in modo particolare, la questione delle tolleranze edilizie del Decreto Salva Casa. 
L’analisi dei notai intende chiarire le nuove disposizioni introdotte, per facilitare le compravendite e limitare le irregolarità.

Le nuove disposizioni sulle tolleranze costruttive

Per quanto riguarda le tolleranze costruttive, a cui è dedicata la prima parte dello Studio, i notai chiariscono che gli scostamenti sono leciti entro precisi limiti percentuali stabiliti dalla legge. Tali tolleranze riguardano “scostamenti di lieve entità” su altezze, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri valori dimensionali.
Novità del Decreto Salva Casa è l’inclusione del mancato rispetto di “ogni altro parametro”, ex art. 34-bis, comma 1, del Testo Unico dell’Edilizia.

Inoltre il Decreto ha modificato il criterio di riferimento precedente, adesso la soglia di tolleranza si calcola a partire dalle misure contenute nel titolo abilitativo, e non più sul progetto.

I nuovi limiti non si applicano alle opere realizzate prima dell’entrata in vigore del Decreto; in questi casi si applicano delle percentuali più ampie, in proporzione alla superficie utile dell’unità immobiliare.

Le tolleranze esecutive

L’altra parte dello Studio è dedicata alle tolleranze esecutive, intese come le variazioni minime che si vengono a verificare durante l’esecuzione dell’opera rispetto al progetto presentato.

Alcuni esempi possono essere le piccole irregolarità geometriche, le modifiche interne o gli spostamenti degli impianti.

Le tolleranze esecutive non costituiscono una situazione di illegittimità se rispettano le condizioni seguenti:

• non incidono sull’agibilità dell’immobile
• non modificano l’aspetto esteriore
• non siano state violate norme tecniche e/o urbanistiche

Chiarimenti sulla dichiarazione tecnica asseverata

Il Decreto Salva Casa dà un ruolo centrale alla dichiarazione tecnica asseverata, redatta da un tecnico abilitato, necessaria per attestare lo stato legittimo dell’immobile. La dichiarazione del tecnico serve, nello specifico, a qualificare come rientranti nella nuova disciplina le tolleranze riscontrate.

Lo Studio del Consiglio Nazionale dei Notai chiarisce che tale dichiarazione si può allegare agli atti di trasferimento/scioglimento della comunione dei diritti reali e può essere inserita nella modulistica edilizia. Ma attenzione, la dichiarazione asseverata non è equivalente ad un titolo edilizio.

Eccezioni

Il nuovo regime non si applica agli immobili soggetti a vincolo paesaggistico o storico-artistico, salvo deroghe di carattere eccezionale.

Lo Studio recita espressamente:

A causa della mancata previsione normativa, i parametri legislativi inerenti la tolleranza esecutiva non possono in alcun modo operare in ipotesi di interventi edilizi su immobili assoggettati a vincolo storico artistico o paesaggistico, né in alcun modo a danni di soggetti terzi.

Invece gli immobili siti in zone sismiche necessitano di una verifica aggiuntiva: in questi casi serve una verifica tecnica in più, per accertare che siano rispettate le norme antisismiche.

Gli obblighi in capo ai notai

La nuova disciplina delle tolleranze è uno strumento di semplificazione amministrativa che serve a limitare il contenzioso. I notai, in tal senso, hanno un obbligo informativo: devono avvisare le parti della possibilità di allegare la dichiarazione asseverata all’atto, al fine di escludere possibili contenziosi futuri.

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