Subaffitto, le regole da rispettare e gli obblighi nei confronti del proprietario

Come funziona il subaffitto e soprattutto come deve essere gestito dal proprietario dell’immobile? Spetta direttamente agli inquilini cercare altre persone con le quali dividere le spese del canone di affitto?

Cerchiamo di capire come funziona il contratto di subaffitto e quali sono le principali regole che lo caratterizzano, a partire da quanti contratti debbano essere sottoscritti dai vari soggetti coinvolti dall’iniziativa.

Contratto di affitto, come funziona la cessione

Nel caso in cui l’inquilino non possa più abitare all’interno dell’immobile preso in affitto – a parte alcune casistiche leggermente più gravi che possono portare alla disdetta del contratto di locazione in anticipo – è tenuto, almeno sulla carta, a pagare le mensilità fino alla scadenza del contratto.

Il conduttore che si dovesse trovare in questa situazione, potrebbe risolvere il problema trovando un’altra persona intenzionata a subentrare nel contratto di locazione già in essere, rispettando le stesse condizioni economiche.

Questo tipo di operazione è possibile ed è perfettamente legale e consiste nella cessione del contratto d’affitto. Ma si può concludere solo e soltanto dopo aver ottenuto il consenso del proprietario dell’immobile.

Il subaffitto, di cosa di tratta

Situazione completamente diversa è quella che caratterizza il cosiddetto subaffitto: nel momento in cui si viene a delineare questa situazione, l’inquilino continua a rimanere il titolare del contratto di locazione: permetterà, semplicemente, di godere di parte dell’immobile (con un subaffitto parziale) o dell’intero appartamento (con il subaffitto totale) un altro soggetto.

Quando si viene a configurare il subaffitto, il proprietario dell’immobile ha sempre la possibilità di pretendere il pagamento dell’affitto all’inquilino originario: è lui, infatti, che ha firmato il contratto di locazione. Spetterà a quest’ultimo preoccuparsi di recuperare le somme dai vari subaffittuari.

A questo punto una domanda è lecita: l’inquilino può subaffittare l’immobile? La risposta è condizionata dal tipo di subaffitto che si ha intenzione di realizzare:

• subaffitto parziale (si concede semplicemente l’uso di una camera): questa opzione è fattibile, purché non ci sia un espresso divieto all’interno del contratto di locazione. L’unico obbligo in capo all’inquilino è quello di comunicare al proprietario l’identità dei soggetti in sublocazione;
• subaffitto totale: se, invece, l’inquilino ha intenzione di subaffittare tutto l’appartamento ha l’obbligo di ottenere il consenso del locatore. L’eventuale assenso o il dissenso possono essere contenuti nel contratto di locazione o possono essere rilasciati con un atto scritto redatto in un momento successivo.

Quanto abbiamo visto fino a questo momento viene espressamente indicato all’interno dell’articolo 2 della Legge n. 392 del 27 luglio 1978, nella quale viene espressamente indicato che:

“Il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario, il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati”.

Quanti contratti devono essere sottoscritti

Sono diverse le strade che si possono percorrere nel momento in cui si ha intenzione di subaffittare un immobile in modo legale e trasparente (nei confronti del locatore).

È possibile:

• sottoscrivere un unico contratto di affitto con il primo conduttore. Spetterà a quest’ultimo, in un secondo momento, stipulare ulteriori contratti di subaffitto con altri soggetti. Nel momento in cui si viene a verificare questa situazione sarà solo e soltanto il primo conduttore obbligato a pagare l’affitto al locatore, anche per conto di tutti i subaffittuari. Nel caso in cui uno degli inquilini che hanno subaffittato non dovesse essere in regola con i pagamenti, spetterà al conduttore principale agire per ottenere i necessari pagamenti;
• redigere e sottoscrivere più contratti di affitto: gli accordi devono essere sottoscritti singolarmente con ogni inquilino. In questo caso ogni singolo individuo è tenuto a versare il proprio canone di locazione, senza che una sua eventuale morosità abbia delle ricadute sugli altri ospiti dell’immobile.

C’è una norma, però, alla quale è necessario prestare la massima attenzione: l’articolo 1595 del Codice Civile prevede che nel caso in cui il conduttore principale non dovesse pagare il canone d’affitto al locatore, quest’ultimo ha la possibilità di rivalersi sui subconduttori.

Il testo della norma, infatti, recita quanto segue:

“Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione”.

Subaffitto, il consenso del locatore

Il proprietario dell’immobile deve rilasciare il proprio consenso alla sublocazione totale dell’immobile. Questa opzione può essere esercitata inserendo un’apposita clausola all’interno del contratto di locazione che autorizzi il conduttore a questa operazione.

Come abbiamo accennato in precedenza, in caso di sublocazione parziale, il proprietario ha sempre diritto di conoscere i subaffittuari prima che questi entrino in casa. Con un’apposita clausola inserita all’interno del contratto, il locatore ha pur sempre diritto a vietare la sublocazione totale o parziale.

La risoluzione o la nullità del contratto di affitto principale ha effetto a valanga su tutti i subconduttori. Secondo la prassi giurisprudenziale, il contratto di sublocazione è, a tutti gli effetti, un rapporto obbligatorio che deriva dal contratto di affitto principale.

Con la sentenza n. 1658/2021, il Tribunale di Tivoli ha sottolineato come:

“Il contratto di sublocazione dipende, per ogni suo aspetto, dal rapporto principale tra locatore e conduttore (sublocatore), secondo una disciplina applicabile nella specie, onde se viene meno il contratto a monte, il conduttore non ha più un titolo giuridico per sublocare e il subconduttore per conservare il godimento del bene”.

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