Notizie - Ristrutturazioni edilizie: la guida 2026 dell'AdE

Indice degli argomenti

La guida aggiornata a febbraio 2026 dell’Agenzia delle Entrate dedicata alle ristrutturazioni edilizie consolida l’impianto normativo fondato sull’art. 16-bis del DPR 917/1986 (TUIR), confermando la centralità della detrazione IRPEF per il recupero del patrimonio edilizio nel nuovo scenario post-Superbonus. Si tratta di un utile documento per tutti i professionisti del settore delle costruzioni e per chi intenda avviare interventi di manutenzione o riqualificazione del proprio immobile.

In un contesto di progressiva normalizzazione del mercato, la detrazione per le ristrutturazioni torna a essere lo strumento fiscale di riferimento per famiglie, tecnici e imprese. La misura, prorogata con aliquota al 50% fino a un tetto massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, rappresenta oggi l’asse portante degli interventi edilizi di riqualificazione ordinaria e straordinaria.

Di seguito, un’analisi sistematica dei principali contenuti della guida: tipologie di intervento ammessi, soggetti beneficiari, limiti di spesa, modalità di pagamento, documentazione, trasferimento della detrazione e casi particolari di maggiore interesse per il settore.

Interventi ammessi, beneficiari e limiti di spesa

La detrazione per ristrutturazioni edilizie si applica agli interventi di recupero del patrimonio edilizio su immobili residenziali e relative pertinenze. La disciplina distingue chiaramente le categorie edilizie rilevanti ai fini fiscali.

Sono ammessi:

interventi di manutenzione ordinaria, ma esclusivamente sulle parti comuni condominiali;
manutenzione straordinaria su singole unità immobiliari;
restauro e risanamento conservativo;
ristrutturazione edilizia

Rientrano inoltre nel perimetro agevolabile interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche (distinti dal bonus specifico al 75%), il cablaggio degli edifici, il contenimento dell’inquinamento acustico, la bonifica dell’amianto, la realizzazione di autorimesse pertinenziali, le opere per la sicurezza domestica, la sostituzione di infissi e serramenti, nonché gli interventi volti al risparmio energetico, purché realizzati su edifici esistenti.

Le spese ammesse comprendono sia i costi per i lavori edilizi sia quelli per la progettazione, le prestazioni professionali, la direzione lavori, la sicurezza del cantiere e gli oneri sostenuti per l’ottenimento di permessi o comunicazioni edilizie.

La Guida dedica una sezione specifica al Bonus mobili ed elettrodomestici, misura collegata agli interventi di recupero edilizio che consente di detrarre il 50% delle spese sostenute per l’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici destinati all’immobile oggetto dei lavori, entro i limiti di spesa previsti dalla normativa vigente.

Ricordiamo che tra gli interventi ammessi alla detrazione per ristrutturazioni rientrano anche quelli finalizzati alla prevenzione di atti illeciti (noto come bonus sicurezza), come l’installazione di impianti di videosorveglianza e allarme o la sostituzione di porte blindate e infissi antintrusione, contribuendo a migliorare la protezione e il comfort abitativo.

Aliquote e massimali

La disciplina vigente prevede la detrazione del 50% su un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare e la ripartizione della detrazione in 10 quote annuali di pari importo.

È importante sottolineare che l’aliquota del 50% e il limite di 96.000 euro rappresentano una misura potenziata oggetto di proroga legislativa. Il regime ordinario strutturale, previsto dall’art. 16-bis del TUIR, resta fissato al 36% su un limite massimo di 48.000 euro.

La detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo. A seguito delle modifiche introdotte dal D.L. 11/2023, non è più consentito optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito, salvo nei casi rientranti nel regime transitorio per interventi già avviati prima del 17 febbraio 2023 e nelle specifiche deroghe previste per edilizia residenziale pubblica e soggetti espressamente individuati dalla normativa.

Di seguito una sintesi comparativa

Parametro	Regime prorogato (2026)	Regime ordinario (art. 16-bis TUIR)
Aliquota di detrazione	50%	36%
Massimale di spesa per unità immobiliare	96.000 €	48.000 €
Ripartizione della detrazione	10 quote annuali di pari importo	10 quote annuali di pari importo
Riferimento normativo	Proroghe annuali Legge di Bilancio	Art. 16-bis DPR 917/1986

Questa distinzione incide sulla pianificazione degli interventi, sul cash flow delle imprese e sulla valutazione economica delle operazioni di compravendita immobiliare.

Soggetti beneficiari

Possono beneficiare della detrazione:

proprietari e nudi proprietari;
titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione);
locatari e comodatari;
soci di cooperative;
imprenditori individuali per immobili non strumentali;
familiari conviventi e conviventi di fatto che sostengono la spesa.

Il requisito sostanziale è il possesso o la detenzione dell’immobile al momento dell’avvio dei lavori e il sostenimento effettivo della spesa.

Modalità di pagamento, documentazione e casi particolari

Uno degli aspetti più importanti naturalmente riguarda le modalità di pagamento e la corretta documentazione, ambito in cui si concentrano le principali criticità operative.

Bonifico parlante: elementi obbligatori

Il pagamento deve essere effettuato tramite bonifico bancario o postale “parlante”, contenente:

causale con riferimento all’art. 16-bis del DPR 917/1986;
codice fiscale del beneficiario della detrazione;
codice fiscale o partita IVA del destinatario del pagamento.

Errori formali possono comportare la perdita del beneficio, salvo la possibilità di sanatoria attraverso dichiarazione dell’impresa che attesti la corretta contabilizzazione del corrispettivo.

Documentazione da conservare

Il contribuente deve conservare:

titolo edilizio (CILA, SCIA o altro atto abilitativo);
eventuale comunicazione preventiva all’ASL;
fatture e ricevute fiscali;
ricevute dei bonifici;
delibere condominiali e tabelle millesimali, in caso di parti comuni;
dichiarazione di consenso del proprietario, se i lavori sono eseguiti dal detentore.

La compliance documentale è fondamentale, soprattutto in un contesto di maggiore attenzione ai controlli fiscali.

Trasferimento della detrazione

In caso di vendita dell’immobile, la detrazione residua si trasferisce automaticamente all’acquirente, salvo diverso accordo tra le parti riportato nell’atto notarile.

In caso di decesso del beneficiario, la detrazione si trasmette all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene.

Questo aspetto è particolarmente rilevante nelle operazioni immobiliari e nella pianificazione patrimoniale.

Immobili vincolati e cumulabilità

Per gli immobili sottoposti a vincolo ai sensi del D.Lgs. 42/2004, la detrazione per ristrutturazioni è cumulabile con quella prevista per beni vincolati, con riduzione al 50% della spesa residua.

Si tratta di un elemento di interesse per interventi su edifici storici e per operazioni di rigenerazione urbana in contesti di pregio.

La Guida chiarisce che la detrazione per ristrutturazioni non è cumulabile, per le medesime spese, con altre agevolazioni fiscali quali Ecobonus o Superbonus, ma può coesistere per interventi distinti eseguiti sullo stesso immobile, purché le spese siano contabilmente separate. Viene inoltre ribadita la necessità di verificare la corretta titolarità dell’immobile, la presenza del titolo abilitativo richiesto e la coerenza tra soggetti che sostengono la spesa e beneficiari della detrazione.

Il nuovo scenario post-cessione del credito

La guida conferma che le opzioni di cessione del credito e sconto in fattura sono ormai residuali e limitate a fattispecie transitorie. Il sistema è tornato alla detrazione diretta in dichiarazione dei redditi, con un impatto significativo sui modelli finanziari delle imprese.

Per progettisti, general contractor e operatori del real estate, ciò implica una maggiore attenzione alla capacità fiscale del committente, la ridefinizione delle offerte commerciali e una pianificazione economico-finanziaria più tradizionale.

La detrazione per ristrutturazioni si configura quindi come uno strumento stabile, ma meno “liquido” rispetto alla stagione dei crediti fiscali cedibili.

FAQ Domande frequenti su ristrutturazioni edilizie 2026

Qual è la percentuale di detrazione prevista per le ristrutturazioni edilizie nel 2026?

È pari al 50% delle spese sostenute fino a 96.000 euro per unità immobiliare, da ripartire in 10 anni.

È possibile ottenere lo sconto in fattura o la cessione del credito?

No. La normativa vigente non consente più di optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito relativamente agli interventi di ristrutturazione edilizia. L’unica modalità di fruizione del beneficio è la detrazione diretta in dichiarazione dei redditi, suddivisa in dieci rate annuali di pari importo.
Le sole eccezioni riguardano alcune situazioni transitorie relative a lavori già avviati e documentati entro i termini stabiliti dal D.L. 39/2024.

Chi può beneficiare della detrazione?

Ne hanno diritto non solo i proprietari, ma anche gli usufruttuari, i comodatari, i locatari e i familiari conviventi che sostengano le spese documentate.

Gli interventi di risparmio energetico rientrano nel bonus ristrutturazioni?

Sì, se realizzati su edifici esistenti e nel rispetto dei requisiti tecnici richiesti. In caso di interventi più estesi, è necessario distinguere tra ristrutturazione e Ecobonus.

La detrazione è valida anche per le parti comuni condominiali?

Sì, ciascun condomino può detrarre la propria quota, purché i pagamenti siano eseguiti tramite il conto del condominio e siano regolarmente documentati.