Danni in condominio causati dall’impresa, chi paga e come si divide la responsabilità

Nessuno vorrebbe mai trovarsi nella spiacevole circostanza in cui la propria casa, il terrazzo, il balcone, il box auto, vengano danneggiati durante l’esecuzione di lavori straordinari in condominio. Tuttavia può accadere che, sia per mancata vigilanza del condominio sia per esecuzione errata dei lavori, gli inquilini possano subire danni più o meno ingenti.

È quanto successo alla proprietaria di un immobile danneggiata dai ponteggi dell’impresa montati in modo sbagliato. I danni provocati dall’impresa – in caso di errori, esecuzione di lavori difformi, mancata supervisione e così via – ricadono sul condomino che ha appaltato l’opera?

Chi risponde legalmente e a chi rivolgersi in caso di danneggiamento alle parti di proprietà esclusiva?

Una risposta univoca non c’è, bisogna analizzare caso per caso e valutare i profili di responsabilità di ognuno. Di norma le imprese, una volta ottenuto l’appalto, procedono in totale autonomia mentre al condominio spetterebbe soltanto la mera vigilanza.

Una recente sentenza della Corte d’Appello di Bari ha fatto chiarezza sull’argomento. I giudici, confermando la sentenza in 1° grado, hanno stabilito che la responsabilità civile per i danni causati di norma spetta all’impresa appaltatrice. Soltanto in due circostanze il risarcimento ricade sul bilancio del condominio.

Danni in condominio, una recente sentenza chiarisce i profili di responsabilità (e chi paga i danni)

Quando si tratta di lavori in condominio, che possono riguardare il Superbonus, l’Ecobonus, il Sismabonus e ogni altro intervento di straordinaria manutenzione, può capitare che qualcosa vada storto.
Ad esempio potrebbe accadere che, durante i lavori, gli operai danneggiano parti dell’edificio di proprietà esclusiva dei singoli condomini (gli impianti, il balcone o il terrazzo).

In tal caso chi dovrà risarcire il danno, l’impresa o il condomino che ha appaltato i lavori?

Un recente sentenza ha fatto luce sulla questione. La Corte di Appello di Bari ha analizzato un caso in cui i ponteggi dalla ditta appaltatrice (installati male) avevano causato un danno al terrazzo di un inquilino, circostanza confermata sia dalla ditta che dal proprietario dell’immobile.

In una fase iniziale era stato impossibile trovare un accordo sull’ammontare del risarcimento dovuto, per questo la proprietaria danneggiata ha deciso di adire le vie legali dinanzi al tribunale di Foggia. In questa sede i giudici hanno “scagionato” il condominio perché aveva “provveduto a nominare una impresa e un direttore dei lavori astrattamente idonei alla realizzazione delle opere appaltate”.

La vicenda è andata avanti fino alla Corte d’Appello di Bari, la quale ha confermato la sentenza precedente: il condominio non è tenuto a risarcire i danni.

Lavori straordinari, chi risponde dei danni

Regola generale vuole che l’impresa che esegue i lavori straordinari in condominio agisca dietro stipula di un contratto di appalto in cui viene pattuita l’autonomia organizzativa durante il compimento degli interventi. Proprio da questa autonomia deriva la responsabilità dell’impresa.

Quindi, ricapitolando, dato che il condomino sceglie la ditta ma è quest’ultima a gestire i lavori in autonomia, il condominio non può essere chiamato a risarcire eventuali danni:

“…in tema di appalto, è di regola l’appaltatore che risponde dei danni provocati a terzi ed eventualmente anche dell’inosservanza della legge penale durante l’esecuzione del contratto.”

Dice la Corte di cassazione nella sentenza 20557/2014. Nella stessa sentenza, la Corte chiarisce che anche se il condominio è tenuto a sorvegliare l’esecuzione dei lavori, il controllo esercitato si limita all’accertamento e alla verifica della corrispondenza dell’opera con l’oggetto del contratto.

In 2 casi il condominio può essere chiamato a risarcire i danni

Abbiamo visto che normalmente l’impresa che causa danni con il suo operato è l’unica a cui può essere attribuita la responsabilità, ciò perché esegue autonomamente i lavori appaltati.

Ma ogni regola ha le sue eccezioni, infatti esistono due casi in cui la responsabilità è del condominio committente che dovrà per questo risarcire i danni. Ciò avviene quando gli interventi che hanno causato il danno sono stati eseguiti dietro un preciso ordine del condominio committente:

…una responsabilità del committente nei riguardi dei terzi risulta configurabile solo allorquando si dimostri che il fatto lesivo sia stato commesso dall’appaltatore in esecuzione di un ordine impartitogli dal direttore dei lavori o da altro rappresentante del committente stesso.

Il secondo caso si ha quando la colpa del condomino deriva da una scelta sbagliata, che in giurisprudenza viene definita “culpa in eligendo“, questa è la circostanza che si presenta se l’incarico dei lavori viene affidato ad un’impresa del tutto incompetente.

Nei 2 casi sopra citati, i soggetti danneggiati possono agire contro il condomino per chiedere il danno emergente e l’eventuale lucro cessante (si pensi a un inquilino che affitta il proprio appartamento ai turisti e che non può più farlo a causa dei danneggiamenti all’immobile o all’intero edificio).

Spetta al danneggiato dimostrare in giudizio che la ditta incaricata era inadatta, “non è sufficiente desumere ex post l’erroneità della scelta dal verificarsi del danno, ma occorre verificare con valutazione ex ante se al momento della conclusione del contratto la ditta appaltatrice presentasse o meno caratteristiche tali da evidenziarne l’assoluta inidoneità a compiere l’opera oggetto dell’appalto”, così la Cass. sent n.25173/2007.

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