Cessioni di complessi immobiliari, l’Agenzia delle Entrate chiarisce le regole per il versamento dell’IVA

Il tema delle cessioni di complessi immobiliari ha risvolti interessanti sul versamento dell’IVA, più volte chiariti dall’Agenzia delle Entrate. Ultime in tal senso le Risposte a interpello n. 231 e n. 232 dell’8 settembre 2025.

In queste due occasioni l’Agenzia delle Entrate ha chiarito aspetti importanti riguardanti due casi pratici: la cessione di un fabbricato strumentale da parte di un ente non lucrativo e la vendita di un complesso alberghiero pignorato.

Ecco i dettagli delle due decisioni e le implicazioni pratiche per gli operatori del settore.

Cessione fabbricato strumentale e calcolo IVA: i chiarimenti dell’AdE

Nella risposta n. 231/2025, l’Agenzia delle Entrate analizza il caso di una Onlus che gestisce come attività principale una casa di riposo in regime di esenzione IVA e che, in via secondaria, concede in locazione due immobili strumentali imponibili. La Onlus in questione ha venduto uno dei fabbricati esercitando l’opzione per l’applicazione dell’imposta.

Il quesito riguarda la rilevanza dell’operazione ai fini del calcolo della percentuale di detrazione IVA (pro-rata), ex art. 19-bis del DPR 633/1972.

Secondo l’AdE, la cessione di beni ammortizzabili si considera un’operazione straordinaria e occasionale rispetto all’attività ordinaria dell’ente. Ciò vuol dire che non può incidere sul pro-rata. Ne consegue che il corrispettivo derivante dalla vendita del fabbricato strumentale non è rilevante nella determinazione della percentuale di detraibilità.

Tale decisione si ricava dall’art. 19-bis, comma 2, DPR 633/1972, che esclude espressamente le operazioni di carattere straordinario dal calcolo della percentuale di detrazione.

Cessione complesso immobiliare alberghiero: le regole

Il secondo caso – Risposta n. 232/2025 – riguarda la vendita di un complesso alberghiero classificato al Catasto come D/2 nell’ambito di un’esecuzione forzata, a seguito del decesso del debitore.

Secondo il richiedente la morte del debitore esecutato determinerebbe la cessazione dell’attività di impresa e, conseguentemente, la vendita sarebbe esclusa dall’IVA.

Ma l’Agenzia delle Entrate ha ribaltato questa interpretazione, poiché l’immobile in questione è rimasto in regime d’impresa per effetto del contratto di affitto di ramo d’azienda stipulato dal debitore defunto e, successivamente per effetto di un contratto di locazione gestito dagli eredi.
La procedura esecutiva – spiega l’Agenzia delle Entrate – non interferisce sulla titolarità e non determina la cessazione dell’azienda.
Pertanto la cessione del complesso alberghiero deve considerarsi integrata nell’attività d’impresa, con rilevanza ai fini IVA; ciò in applicazione dell’art. 10, comma 1, n. 8-bis del DPR 633/1972.

La rilevanza delle risposte a interpello n. 231 e n. 232 dell’08/092025

Le recenti risposte dell’Agenzia delle Entrate hanno grande rilievo per gli operatori nel settore immobiliare. Nel primo caso viene confermato il carattere eccezionale della cessione di beni ammortizzabili, nel secondo, invece, la continuità della destinazione d’uso strumentale di un complesso immobiliare, anche in presenza di procedure esecutive o successioni ereditarie.

Il principio alla base delle due decisioni è che nelle cessioni di complessi immobiliari per l’applicazione dell’IVA non basta considerare la titolarità giuridica del bene, ma bisogna verificare la destinazione e la qualificazione soggettiva del cedente.

FAQ: Cessioni di complessi immobiliari e IVA

Quando la cessione di un immobile è soggetta ad IVA?

Le compravendite immobiliari sono soggette a IVA in casi specifici previsti dalla legge. In particolare è obbligatoria quando il venditore è l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’edificio e se la cessione avviene entro cinque anni dal termine dei lavori. Questa regola si estende sia alla vendita di fabbricati abitativi che di quelli strumentali come fabbriche, magazzini e capannoni.

Quant’è l’IVA sulle transazioni immobiliari?

Il calcolo dell’IVA varia in base alle caratteristiche dell’abitazione e alla posizione dell’acquirente. In caso di acquisto della prima casa non di lusso l’IVA è ridotta al 4%, invece per gli immobili di lusso prima casa sale al 10%.
In assenza di agevolazioni si applica l’aliquota ordinaria del 22%.

La cessione di un immobile strumentale a un privato è esente da IVA?

Secondo l’Agenzia delle Entrate la cessione di fabbricati strumentali non comporta, di norma, il pagamento dell’IVA. Fa eccezione il caso in cui l’operazione avvenga entro cinque anni dall’intervento da parte dell’impresa costruttrice o ristrutturatrice, oppure qualora il venditore richieda espressamente l’applicazione dell’imposta in sede di rogito.
In caso di esenzione trova applicazione l’imposta di registro fissa pari a 200 euro, più l’imposta catastale dell’1% e da quella ipotecaria del 3%.

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