Rigenerazione urbana e recupero dell’esistente: storie di quartieri che si reinventano tra memoria e sostenibilità

C’è un momento preciso, nelle città contemporanee, in cui il passato smette di essere un ingombro e diventa una risorsa. È il momento in cui un capannone industriale abbandonato smette di essere “vuoto urbano” e diventa laboratorio creativo; in cui una ferrovia dismessa torna a essere spazio pubblico; in cui un quartiere degradato non viene cancellato, ma riscritto. La rigenerazione urbana oggi non è più soltanto una tra le tante pratiche architettoniche, ma è la pratica architettonica che apre la strada ad un futuro possibile: è una narrazione collettiva che riguarda economia, società e ambiente e ci indica come abitare ciò che già esiste.

La città come organismo adattivo

La rigenerazione urbana, in fondo, è il tentativo di trasformare la città in un organismo capace di adattarsi senza distruggersi. Ogni progetto sull’esistente è un atto di negoziazione: tra passato e futuro, tra vincoli e possibilità, tra memoria e innovazione. Non esiste una formula unica, ma una costellazione di strategie che si intrecciano in una narrazione sempre più multidisciplinare e multiprofessionale. E forse è proprio qui il suo valore più profondo: la rigenerazione non cancella le fragilità della città, ma le rende visibili e, in qualche modo, abitabili.

Rigenerazione urbana – Il caso di Varigotti (Savona)

Intervista all’architetto Piero Boffa di Studio Boffa Petrone & Partners (Gruppo Building) che ha firmato il progetto di recupero 17024Varigotti, ex Hotel Olaza a Varigotti, in provincia di Savona. 

Che tipo di recupero è stato quello dell’ex Hotel Plaza?

17024Varigotti non è un recupero conservativo del manufatto esistente, ma un intervento di rigenerazione urbana e paesaggistica. Dalla demolizione dell’ex Hotel Plaza, ormai in stato di abbandono, nasce un nuovo edificio residenziale integrato nel contesto storico e naturale del borgo, con terrazzi vista mare, piscina condominiale e una nuova piazza-giardino aperta al pubblico. Il progetto preserva soprattutto il valore urbano e paesaggistico del luogo: il rapporto con la Passeggiata dei Poeti, la continuità con il borgo, le visuali verso il mare e le colline, l’identità mediterranea dei materiali e del verde.

C’è un approccio progettuale più efficace nel lavorare sul costruito?

L’approccio più efficace è partire dall’ascolto del contesto. Ogni edificio esistente porta con sé vincoli, memorie, stratificazioni e potenzialità. Il progetto deve saper distinguere ciò che va conservato, ciò che può essere trasformato e ciò che, in alcuni casi, deve essere superato per restituire qualità allo spazio urbano. Per il Gruppo Building il costruito non è mai solo materia edilizia: è relazione con la città, con il paesaggio e con le persone che lo abiteranno.

Come si riconosce il valore di un edificio o di un’area da rigenerare?

Il valore non coincide sempre con il pregio architettonico evidente. Può essere storico, urbano, paesaggistico, sociale o potenziale. A Varigotti il valore era nell’area, nella sua posizione, nel suo rapporto con il borgo e con il mare, ma anche nella possibilità di trasformare uno spazio residuale e asfaltato in una piazza-giardino fruibile da tutti.

Quanto conta oggi l’esistente rispetto al nuovo?

Conta moltissimo. L’esistente è una risorsa culturale e ambientale. Anche quando non viene conservato integralmente, orienta il progetto: suggerisce proporzioni, relazioni, accessi, materiali, limiti. L’obiettivo non è contrapporre nuovo e antico, ma costruire continuità. Nel caso di 17024 Varigotti, l’architettura contemporanea dialoga con i colori della terra, della roccia, del verde ligure e del mare attraverso legno naturale, vetro, ceramiche e arenarie.

Vi è capitato di rivalutare edifici considerati “senza valore”?

Sì, è una parte importante del lavoro del Gruppo Building. Un edificio può apparire privo di qualità perché abbandonato, alterato o non più adeguato agli usi contemporanei. Il progetto può rivelarne un valore latente. L’ex Hotel Plaza era un edificio in stato di abbandono; l’intervento lo trasforma in occasione di rigenerazione per un intero brano di paesaggio urbano.

Come si bilancia conservazione e trasformazione?

Con rigore e misura. Conservare non significa immobilizzare, trasformare non significa cancellare. Il punto di equilibrio nasce dalla conoscenza del luogo: si preservano identità, relazioni e qualità profonde; si trasformano le parti che impediscono all’edificio o all’area di tornare a vivere. In questo senso, 17024 Varigotti è un progetto che non conserva la forma dell’ex hotel, ma ne supera l’abbandono restituendo spazio, paesaggio e continuità alla vita del borgo.

Il progetto 17024Varigotti riqualifica l’area dell’ex Hotel Plaza sul lungomare di Varigotti (Savona), trasformando un sito inutilizzato in un nuovo complesso residenziale senza consumo di nuovo suolo. L’intervento valorizza il paesaggio costiero e contribuisce al recupero di una zona strategica del waterfront. L’intervento presenta il sistema costruttivo Ytong di Xella, basato su blocchi in calcestruzzo aerato autoclavato ad alte prestazioni energetiche (contribuisce anche alla riduzione dell’impatto ambientale grazie alla capacità di immagazzinare CO₂ in modo permanente). Oltre a 14 appartamenti di pregio, il progetto include servizi condivisi come piscina, area wellness, giardino e una nuova piazza pubblica aperta alla cittadinanza, migliorando la qualità urbana e la fruibilità degli spazi collettivi.

Le molte scale del processo di rigenerazione

La rigenerazione urbana quindi non risponde a un modello univoco, ma si manifesta attraverso strategie e scale d’intervento differenti, capaci di adattarsi alle specificità dei luoghi e delle comunità che li abitano. In alcuni casi il processo prende avvio dal recupero di un singolo edificio, spesso un manufatto industriale o storico, la cui trasformazione in spazio culturale, residenziale o direzionale richiede un delicato equilibrio tra conservazione dell’identità originaria e adeguamento alle esigenze contemporanee.

In altri contesti, l’azione si estende a interi quartieri, dove la progettazione supera i confini dell’architettura per confrontarsi con la dimensione sociale dello spazio urbano, ridefinendo relazioni, connessioni, servizi e luoghi della collettività. La rigenerazione può inoltre interessare infrastrutture ormai obsolete o dismesse, come linee ferroviarie, aree portuali, assi viarie urbane, trasformando elementi concepiti per il transito in nuovi paesaggi di permanenza e incontro. Un ulteriore ambito di sperimentazione riguarda la densificazione sostenibile, che punta ad accrescere l’intensità e la vitalità della città senza consumare nuovo suolo, attraverso sostituzioni edilizie mirate, sopraelevazioni e ampliamenti controllati. In questa prospettiva si collocano alcuni dei progetti più emblematici dell’architettura contemporanea, come il Bosco Verticale, dove la componente vegetale supera la dimensione decorativa per diventare parte integrante del sistema architettonico e contribuendo alla definizione di un nuovo rapporto tra densità urbana, sostenibilità ambientale e qualità dell’abitare.

La città come palinsesto e il recupero come atto culturale

Ogni intervento sull’esistente è, prima di tutto, un confronto con la memoria. Non si tratta solo di conservare, ma di interpretare. Il recupero urbano non è mai neutro: decide cosa mantenere, cosa trasformare e cosa lasciare andare. Ne è un esempio emblematico il caso della High Line a New York, dove una vecchia infrastruttura ferroviaria sopraelevata è stata trasformata in parco lineare. Qui il progetto non ha semplicemente “riqualificato” uno spazio: ha ribaltato la percezione del vuoto urbano, trasformandolo in infrastruttura ecologica e sociale.

In Europa, invece, operazioni come HafenCity ad Amburgo, mostrano un altro approccio: la costruzione di nuovi quartieri dentro aree portuali dismesse, dove la rigenerazione diventa una strategia di espansione urbana senza consumo di nuovo suolo.

Nel 2024 la High Line, il parco sorto su una vecchia ferrovia dismessa (operativa dal 1934 al 1980) sul lato ovest di Manhattan, ha festeggiato 15 anni di nuova vita. Nel 2009 la ferrovia è diventata, infatti un parco pubblico, nonché contesto di eventi artistici, lunga 2,3 km e con circa 500 diverse specie vegetali. Il parco è diventato un modello per una rete globale di spazi pubblici recuperati e riqualificati, ispirando progetti in città come Miami, Dallas e Città del Messico.
Il progetto è dello studio di architettura Diller Scofidio + Renfro, lo studio di architettura del paesaggio James Corner Field Operations e il paesaggista Piet Oudolf.

NEB (Nuovo Bauhaus Europeo): riqualificazione inclusiva e investimenti europei

Un’innovativa e attuale forma di rigenerazione urbana sono le cosiddette soluzioni NEB (Nuovo Bauhaus Europeo), lanciate dalla Commissione Europea nel 2020 con l’obiettivo di rendere concreta una modalità di vita sostenibile, inclusiva e gradevole per tutti. Oggi rappresenta un movimento in crescita composto da comunità e creativi, con oltre 2.000 membri in Europa e oltre i suoi confini, impegnati in progetti guidati dalle comunità per sviluppare e sperimentare nuove idee e soluzioni.

Quest’anno, dal 9 al 13 giugno si è tenuto a Bruxelles il Festival del Nuovo Bauhaus Europeo, che ha riunito cittadini, architetti, designer, politici ed esperti per discutere sui progetti NEB e promuovere progetti che mirano a migliorare l’accesso ad alloggi accessibili, rafforzano la resilienza delle comunità, favoriscono la partecipazione dei cittadini e accelerano i processi di transizione ecologica attraverso il recupero e il riuso degli spazi esistenti. Durante il Festival è stato evidenziato come i progetti NEB contribuiscano a sviluppare quartieri più vivibili e sostenibili, coinvolgendo attivamente le comunità locali nella progettazione delle soluzioni. È stato inoltre annunciato un nuovo finanziamento di 50 milioni di euro per la NEB Academy, l’iniziativa dedicata alla diffusione delle competenze e delle conoscenze sviluppate attraverso i progetti del Nuovo Bauhaus Europeo. “Comunità più resilienti, a loro volta, contribuiscono a rafforzare le nostre democrazie”, ha affermato la Presidente della Commissione Europea Ursula von der Leyen. Il concetto è stato rafforzato dagli interventi realizzati in Ucraina, che hanno mostrato come l’approccio partecipativo del NEB rafforzi la resilienza del Paese colpito dalla guerra, portando cambiamento, innovazione e, soprattutto, un maggiore senso di appartenenza. E trai modelli di questo genere citati dalla Presidente Ursula von der Leyen c’è anche il progetto De Flat Kleiburg nei Paesi Bassi, di NL Architects e XVW architectuur, dove un edificio destinato alla demolizione è stato salvato e trasformato in una comunità prospera, consentendo ai residenti di completare autonomamente la ristrutturazione degli appartamenti.

Nel periodo 2021-2027 sono stati destinati quasi 1,4 miliardi di euro ai progetti NEB, con la maggior parte dei finanziamenti provenienti dalla politica di coesione e dal programma Horizon Europe.

Il modello Kleiburg, Amsterdam

Kleiburg è uno dei più grandi edifici residenziali dei Paesi Bassi: un blocco curvo lungo 400 metri, alto 11 piani, con circa 500 appartamenti. Si trova nel quartiere Bijlmermeer di Amsterdam, ed è un grande progetto urbanistico degli anni Sessanta ispirato ai principi del CIAM (architettura razionale e funzionale), pensato come una “città-giardino verticale” con ampi spazi verdi e una netta separazione tra traffico automobilistico e percorsi pedonali/ciclabili. Inizialmente il Bijlmermeer simboleggiava una visione ottimistica dell’abitare moderno, ma col tempo subì un declino dovuto a problemi di manutenzione e ad una interpretazione disfunzionale del progetto. Dagli anni Novanta iniziò una vasta opera di riqualificazione che portò alla demolizione di molti edifici originali. Kleiburg, ultimo grande edificio rimasto intatto, rischiò, anch’esso, la demolizione, ma la società proprietaria, ritenendo troppo costosa una ristrutturazione tradizionale, lo mise simbolicamente in vendita per un euro, invitando a proporre soluzioni alternative. Vinse il progetto del Consorzio De FLAT, che trasformò Kleiburg in una “klusflat” (“appartamento fai da te”). L’idea era ristrutturare solo le parti comuni e strutturali (ascensori, impianti, gallerie), lasciando gli appartamenti grezzi e privi di finiture. Gli acquirenti potevano così acquistare l’alloggio a basso costo e personalizzarlo completamente secondo le proprie esigenze.

Il progetto di recupero ha valorizzato le qualità originarie dell’edificio anziché mascherarle: sono stati rimossi elementi aggiunti successivamente, recuperata l’estetica del calcestruzzo prefabbricato, liberato il piano terra per funzioni sociali e lavorative, aperte nuove connessioni tra gli spazi e rese più trasparenti e personalizzabili le facciate.

L’intervento rappresenta un esempio di rigenerazione dell’architettura moderna, basato sulla conservazione, sulla partecipazione degli abitanti e sulla valorizzazione dell’identità originale dell’edificio.

Le difficoltà reali: tra vincoli, costi e conflitti

Se la rigenerazione è affascinante sulla carta, nella pratica è un terreno complesso. La prima barriera è economica: recuperare costa spesso più che costruire ex novo, soprattutto quando si interviene su strutture degradate o contaminate. A questo si aggiunge l’incertezza dei tempi, legata a verifiche strutturali, bonifiche e adattamenti progettuali continui.

La seconda è sociale. Ogni trasformazione urbana genera tensioni: tra residenti storici e nuovi abitanti, tra esigenze di mercato e diritto alla città. Il rischio più discusso è la gentrificazione, cioè la progressiva espulsione delle fasce più deboli dai quartieri rigenerati.

La terza è tecnica: edifici non progettati per nuovi standard energetici, sismici o funzionali richiedono soluzioni complesse, spesso ibride tra restauro e nuova costruzione.

Il nodo normativo e la criticità della frammentazione

Il quadro normativo è uno degli elementi più determinanti della rigenerazione urbana. Da un lato, le norme di tutela del patrimonio storico e paesaggistico garantiscono la conservazione dell’identità dei luoghi. Dall’altro, le normative urbanistiche tradizionali risultano spesso rigide rispetto a interventi contemporanei che richiedono flessibilità funzionale. Il tema centrale è l’equilibrio tra conservazione e trasformazione: quanto si può modificare senza perdere valore culturale? E quanto si deve innovare per garantire sostenibilità e sicurezza? Negli ultimi anni, molti ordinamenti stanno introducendo strumenti più flessibili: incentivi al recupero, riduzione del consumo di suolo, e semplificazioni per interventi di riuso. Ma la frammentazione normativa resta una delle principali criticità operative.

Sostenibilità: oltre l’efficienza energetica

La rigenerazione urbana rappresenta oggi uno degli strumenti più efficaci per il raggiungimento degli obiettivi climatici. Recuperare e valorizzare il patrimonio esistente significa, prima di tutto, limitare il consumo di nuovo suolo e ridurre le emissioni associate ai processi di demolizione e ricostruzione. La sostenibilità, tuttavia, non si esaurisce negli aspetti tecnici o energetici. Essa comprende una dimensione ambientale, legata alla diminuzione dell’impatto ecologico degli interventi; una dimensione sociale, che si traduce nella creazione di spazi accessibili, inclusivi e capaci di rispondere ai bisogni delle comunità; e una dimensione economica, fondamentale per garantire la resilienza e il valore degli investimenti nel lungo periodo. La riflessione contemporanea più avanzata non si concentra più soltanto sui consumi energetici degli edifici, ma sul loro ruolo all’interno della città. Un edificio può dirsi realmente sostenibile quando è in grado di mantenere la propria utilità nel tempo, adattandosi ai cambiamenti e alle nuove esigenze senza perdere la sua funzione e il suo significato nel contesto urbano.

Caso di studio – La rigenerazione dell’ex Caserma Lesa di Basiliano (Udine)

Un esempio di rigenerazione sostenibile che va oltre l’aspetto energetico è quello dell’ex Caserma Lesa di Basiliano, in provincia di Udine, con un progetto presentato di recente dallo studio Lombardini22 e cofinanziato con fondi pubblici. La caserma per anni è rimasta un luogo sospeso nel tempo, un vasto complesso militare dismesso, segnato dall’abbandono e dal progressivo deterioramento degli spazi, che sembrava aver esaurito la propria funzione e il proprio legame con il territorio. Il nuovo progetto lo trasformerà nella nuova sede amministrativa di ICOP S.p.A. Società Benefit creando un modello concreto di come il recupero del patrimonio esistente possa generare valore ambientale, sociale ed economico.

Gli edifici vengono recuperati e rifunzionalizzati, mentre le strutture prive di utilità vengono rimosse per lasciare spazio al verde, migliorare la permeabilità del suolo e restituire respiro all’intero complesso. La sostenibilità guida ogni scelta progettuale, dall’installazione di impianti fotovoltaici e solari termici al recupero delle acque piovane per l’irrigazione, fino alla realizzazione di parcheggi coperti dotati di sistemi per la ricarica dei veicoli elettrici. Anche la mobilità interna viene ripensata per garantire maggiore sicurezza e accessibilità, attraverso una chiara separazione tra traffico pesante e leggero.

Ma al centro di questa trasformazione ci sono le persone. La nuova sede ICOP, infatti, è stata concepita come un ambiente di lavoro capace di favorire il benessere e la qualità della vita quotidiana. Gli spazi saranno flessibili e aperti al dialogo, affacciati direttamente sul parco e immersi nel verde. Accanto agli uffici troveranno posto una mensa collegata a un giardino sensoriale, aree dedicate alla socialità, spazi fitness, un campo sportivo, luoghi di incontro all’aperto e persino un asilo-scuola, in una visione che considera il lavoro parte integrante di un ecosistema umano più ampio.

Ma la vera anima del progetto prende forma nel “Giardino delle Macchine”, un parco privato a uso pubblico destinato a diventare un nuovo punto di riferimento culturale per il territorio. Qui la memoria industriale incontra l’arte contemporanea: macchine storiche recuperate dal passato dialogano con installazioni artistiche e opere temporanee, creando un percorso che racconta il valore dell’innovazione attraverso il tempo. I visitatori potranno attraversare percorsi sensoriali e didattici, partecipare ad attività educative dedicate alle scuole e ai giovani artisti, assistere a conferenze, eventi culturali e spettacoli ospitati in un’arena naturale da circa 150 posti.

L’esperienza del parco è stata progettata anche attraverso l’applicazione delle neuroscienze al design, con l’obiettivo di generare benefici sul benessere psicologico e cognitivo delle persone. Tre padiglioni ricavati dal recupero di container navali accompagneranno i visitatori in un viaggio simbolico tra passato, presente e futuro, offrendo occasioni di apprendimento e riflessione. Ogni elemento, dalla segnaletica ai percorsi di orientamento, segue inoltre i principi dell’Universal Design, affinché il luogo possa essere vissuto in modo inclusivo da persone di età, culture, lingue e abilità differenti.

Con il completamento previsto entro il 2026, l’ex Caserma Lesa non rappresenterà soltanto un intervento di recupero edilizio. Diventerà un luogo aperto, capace di mettere in relazione impresa e comunità, memoria e innovazione, natura e cultura. Una trasformazione che restituisce significato a uno spazio dimenticato e che dimostra come la rigenerazione urbana possa diventare un motore di sviluppo sostenibile per l’intero territorio.

FAQ rigenerazione urbana

Che cos’è la rigenerazione urbana e perché è importante oggi?

La rigenerazione urbana è l’insieme di interventi che recuperano e trasformano edifici, infrastrutture o quartieri esistenti per restituire loro nuove funzioni e valore sociale, economico e ambientale. Oggi è considerata una strategia fondamentale per ridurre il consumo di suolo, limitare le emissioni e rendere le città più sostenibili, inclusive e resilienti.

Qual è la differenza tra recupero edilizio e rigenerazione urbana?

Il recupero edilizio riguarda principalmente il restauro, la riqualificazione o il riuso di un singolo edificio. La rigenerazione urbana ha invece una portata più ampia: oltre agli aspetti architettonici, coinvolge lo spazio pubblico, i servizi, la mobilità, l’ambiente e la qualità della vita delle comunità locali.

In che modo la rigenerazione urbana contribuisce alla sostenibilità?

Recuperare il patrimonio esistente permette di evitare nuove edificazioni e ridurre il consumo di risorse naturali. Inoltre, gli interventi di rigenerazione possono migliorare l’efficienza energetica degli edifici, aumentare le aree verdi, favorire la mobilità sostenibile e creare spazi più accessibili e inclusivi per i cittadini.

Quali sono alcuni esempi di rigenerazione urbana di successo?

Tra i casi più noti figurano la High Line di New York, nata dal recupero di una ferrovia sopraelevata dismessa, HafenCity ad Amburgo, sviluppata su ex aree portuali, il progetto De Flat Kleiburg ad Amsterdam e il recupero dell’area dell’ex Hotel Plaza a Varigotti, trasformata nel complesso residenziale 17024Varigotti con nuovi spazi pubblici e servizi condivisi.

Quali sono le principali sfide dei progetti di rigenerazione urbana?

Le difficoltà riguardano spesso i costi elevati del recupero rispetto alla nuova costruzione, la complessità normativa, gli adeguamenti tecnici necessari e il rischio di gentrificazione. Per questo motivo, i progetti più efficaci sono quelli che riescono a bilanciare sostenibilità, tutela dell’identità dei luoghi e inclusione sociale.

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