Emergenza casa in Italia: quando il costo dell’abitare mette in difficoltà famiglie e territori

Negli ultimi anni si parla sempre più spesso del tema dell’abitare e dell’emergenza casa: non si tratta più soltanto di una questione sociale legata alle fasce più fragili, ma di un fenomeno che coinvolge una platea crescente di famiglie “ordinarie”, lavoratori e giovani, con effetti che si riflettono sull’economia urbana e sulla capacità dei territori di rimanere attrattivi. I dati elaborati dall’Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma restituiscono una fotografia chiara: l’aumento dei costi dell’abitare, in particolare nel mercato della locazione, sta accentuando squilibri già presenti.

Secondo le stime, il disagio abitativo interessa oggi il 15,5% delle famiglie italiane, misurato sulla base dell’incidenza del canone di affitto o della rata del mutuo sul reddito disponibile oltre la soglia del 30%, considerata il limite di sostenibilità. All’interno di questo perimetro, circa 1,5 milioni di nuclei familiari si trovano in una situazione definita “acuta” o “grave”, con un’incidenza particolarmente elevata tra chi vive in affitto.

I numeri del disagio abitativo e la pressione sugli affitti

Il segmento della locazione rappresenta il punto di maggiore tensione del sistema abitativo italiano. Le famiglie in affitto costituiscono il 78% del totale di quelle che vivono una condizione di disagio, segnale di un mercato sempre più sbilanciato tra domanda e offerta. La crescita dei canoni, registrata negli ultimi anni, è il risultato diretto di questa dinamica.

L’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma rileva un aumento medio dei canoni del +3,5% su base annua, con punte ben più elevate nel comparto degli affitti per studenti, dove l’incremento raggiunge il +9,5%. Si tratta di un dato che riflette il sovraffollamento della domanda in alcune città universitarie e la competizione con altri usi del patrimonio immobiliare, come gli affitti brevi legati al turismo.

Disagio abitativo in Italia: la distribuzione delle famiglie

Secondo l’elaborazione di Nomisma, oltre il 15% delle famiglie italiane vive una condizione di difficoltà legata ai costi dell’abitare.

Il disagio viene misurato in base all’incidenza del canone di locazione o della rata del mutuo sul reddito disponibile, considerando il 30% come soglia di sostenibilità.

Fonte: Nomisma

Dal punto di vista territoriale, l’incidenza del canone sul reddito supera la soglia del 30% nel Nord-Ovest (31%) e nel Centro (34%), ma raggiunge valori ancora più elevati nel Sud e nelle Isole, dove arriva al 41%.

Per dimensione urbana, il fenomeno colpisce soprattutto i grandi comuni: nelle città con oltre 200.000 abitanti il 38% delle famiglie in affitto si trova in una situazione di forte pressione economica legata ai costi dell’abitare.

Nuove categorie coinvolte

Uno degli elementi più rilevanti emersi dall’analisi è il cambiamento del profilo sociale delle famiglie interessate. Accanto ai nuclei tradizionalmente intercettati dalle politiche di Edilizia Residenziale Pubblica, oggi si collocano famiglie monoreddito, single e giovani lavoratori che, pur non vivendo condizioni di povertà estrema, non riescono a sostenere i valori di mercato di mutui e affitti. Le crisi economiche succedutesi negli ultimi anni hanno eroso il potere di acquisto dei redditi, rendendo più onerosa una voce di spesa che incide in modo crescente sui bilanci familiari.

Territori meno attrattivi e il ruolo delle politiche per l’abitare

L’aumento dei costi dell’abitare non è privo di conseguenze sul piano economico e territoriale. Quando il canone di locazione assorbe una quota eccessiva del reddito, intere aree urbane rischiano di diventare inaccessibili per una parte consistente della popolazione. Questo fenomeno incide direttamente sulla capacità delle città di attrarre e trattenere lavoratori, competenze e giovani, con ricadute anche sulla competitività delle imprese insediate.

“In questi ultimi anni la diminuzione del potere di acquisto dei redditi ha aggravato il problema dell’affordability, rendendo alcuni territori sempre più difficili da abitare”, osserva Elena Molignoni, Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma. “Sul mercato degli affitti, l’aumento della domanda a fronte di un’offerta limitata sta spingendo i canoni verso livelli poco compatibili con le risorse delle famiglie”.

Immobili vuoti ed Edilizia Residenziale Sociale

Un altro nodo centrale riguarda la presenza di circa 4,5 milioni di immobili vuoti o sottoutilizzati in Italia. Secondo Nomisma, la re-immissione anche parziale di questo patrimonio sul mercato della locazione potrebbe contribuire ad ampliare l’offerta per la cosiddetta “domanda debole”. Tuttavia, diversi fattori frenano questa possibilità: il rischio di morosità, i vincoli dei contratti di lunga durata e le nuove logiche di mercato legate agli affitti brevi hanno ridotto la propensione dei proprietari alla locazione tradizionale. Nell’ultimo anno, solo il 10,5% delle famiglie proprietarie ha dichiarato l’intenzione di affittare un immobile con contratti ordinari.

In questo contesto, lo sviluppo di progetti di Edilizia Residenziale Sociale in locazione assume un ruolo strategico. Le esperienze considerate più efficaci condividono alcuni elementi: canoni calmierati, periodi di locazione definiti e un mix di agevolazioni pubbliche di natura fiscale, finanziaria e urbanistica. Senza questi strumenti, segnalano gli operatori del settore, l’interesse del mercato tende a spostarsi verso la vendita sul libero mercato, riducendo ulteriormente l’offerta di alloggi accessibili.

Le leve fiscali e finanziarie per rendere sostenibile l’edilizia sociale

Affinché lo sviluppo di interventi di Edilizia Residenziale Sociale in locazione possa risultare realmente attrattivo anche per operatori privati e investitori istituzionali, è necessario che ci sia un sistema di incentivi mirato e stabile nel tempo. Le analisi di Nomisma evidenziano come, in assenza di adeguate leve pubbliche, il mercato tenda a privilegiare la vendita sul libero mercato, riducendo ulteriormente l’offerta di alloggi a canoni accessibili.

Tra gli strumenti ritenuti più efficaci rientrano innanzitutto detrazioni e agevolazioni fiscali, che possono tradursi in una riduzione dell’IVA applicata agli interventi, in esenzioni o riduzioni dell’IMU e in contributi pubblici a supporto delle attività di costruzione o ristrutturazione del patrimonio esistente.

Un ruolo rilevante è attribuito anche all’accesso a fondi dedicati, come quelli previsti dal PNRR, dai programmi regionali o dai fondi di housing sociale, inclusi i veicoli di investimento gestiti da CDP Investimenti SGR, che negli ultimi anni hanno sostenuto diversi progetti di edilizia sociale sul territorio nazionale.

Accanto alle leve fiscali e finanziarie, risultano determinanti gli sgravi sugli oneri di urbanizzazione, già adottati in molti Comuni attraverso riduzioni o esenzioni parziali per gli interventi ERS. Una misura che incide direttamente sulla sostenibilità economica dei progetti e che, se inserita in un quadro normativo chiaro e coordinato, può favorire una maggiore propensione all’investimento nel segmento della locazione a canoni calmierati. 

FAQ – Domande frequenti sull’abitare in Italia

Quante famiglie vivono una condizione di disagio abitativo in Italia?

Secondo le stime Nomisma, il disagio abitativo interessa il 15,5% delle famiglie italiane, pari a circa 1,5 milioni di nuclei in condizioni più severe.

Perché gli affitti stanno aumentando così rapidamente?

L’aumento dei canoni è legato a una forte crescita della domanda, soprattutto nelle grandi città, a fronte di un’offerta limitata e alla concorrenza degli affitti brevi e di altri usi del patrimonio immobiliare.

Quali territori sono più colpiti dai costi dell’abitare?

Le aree più interessate sono i grandi comuni e le aree metropolitane. In termini geografici, il peso dell’affitto sul reddito supera il 30% nel Nord-Ovest, nel Centro e raggiunge il 41% nel Sud e nelle Isole.

Che ruolo può avere l’Edilizia Residenziale Sociale?

L’Edilizia Residenziale Sociale può contribuire ad ampliare l’offerta di alloggi in locazione a canoni calmierati, soprattutto se sostenuta da incentivi pubblici e modelli di gestione in grado di ridurre i rischi per gli operatori.

Perché tanti immobili restano vuoti o sottoutilizzati?

La scarsa propensione alla locazione tradizionale è legata a fattori come il rischio di morosità, la rigidità dei contratti e la maggiore redditività percepita di altre forme di utilizzo, come gli affitti brevi. 

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