Visura catastale 2025: la nuova guida dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha recentemente pubblicato la nuova guida “La visura catastale”, che rappresenta un passo significativo nella digitalizzazione dei servizi catastali, con l’obiettivo di rendere la consultazione catastale più immediata, trasparente e accessibile, semplificando l’esperienza dell’utente e favorendo l’utilizzo dei servizi telematici.

Il documento approfondisce la struttura della visura, i contenuti presenti in ciascuna sezione e le modalità di consultazione rese disponibili dal Sistema Integrato del Territorio (SIT), la piattaforma che dal 2021 integra banche dati catastali e cartografiche, migliorando qualità e omogeneità delle informazioni.

La visura, definita dalla stessa Agenzia come “una sorta di carta d’identità dell’immobile”, consente di identificare con precisione un terreno o un fabbricato attraverso dati censuari, informazioni di classamento, riferimenti grafici, intestatari attuali e storici e causali di aggiornamento.

La guida introduce inoltre un aggiornamento particolarmente rilevante per l’utenza: dal 1° gennaio 2025 le visure online sono gratuite non solo per i proprietari, ma anche per immobili di terzi, grazie alle disposizioni dell’articolo 7 del decreto legislativo 139/2024 e del successivo provvedimento attuativo del 30 dicembre 2024.

Nuova struttura della visura e novità operative del SIT

La Guida analizza nel dettaglio l’architettura del nuovo modello di visura, progettato per rendere più leggibile la descrizione dell’immobile e la sua evoluzione amministrativa. Le informazioni sono suddivise in sezioni omogenee, evidenziate da cromie differenti che permettono di distinguere immediatamente dati identificativi, indirizzo, classamento, superfici, intestazione catastale e causali di aggiornamento.

La colonna di sinistra presenta i dati censuari, mentre quella di destra riporta l’atto o la variazione che ha generato l’informazione: modifiche toponomastiche, aggiornamenti di classamento, variazioni di superficie, successioni o trasferimenti di proprietà. È un’impostazione pensata per far comprendere rapidamente non solo cosa contiene la visura, ma anche come e quando quei dati sono cambiati.

La guida introduce inoltre un sistema di icone che consente di riconoscere a colpo d’occhio il tipo di consultazione: fabbricati, terreni, ricerca per soggetto o visura storica con suddivisione temporale dei periodi di validità. Questa rappresentazione grafica è una delle innovazioni più chiare introdotte con il passaggio al SIT.

La documentazione spiega anche quali parti della visura includono elementi grafici: la mappa catastale con l’estratto di particella e l’elaborato planimetrico con l’elenco dei subalterni. Per le unità urbane la guida conferma che l’accesso alla planimetria è riservato ai soli aventi diritto o ai loro delegati, norma che rimane immutata anche nel nuovo scenario di consultazione gratuita.

La guida sottolinea infine che, accanto alle informazioni alfanumeriche, la legenda rappresenta uno strumento fondamentale per interpretare correttamente categorie catastali, definizioni tecniche come BCC e BCNC, annotazioni e codici fiscali collegati o non validati, contribuendo a rendere la visura più leggibile anche per utenti non esperti.

Consultazione online gratuita e differenze tra visura attuale, storica e mappa

Una delle parti più rilevanti della guida riguarda l’accesso ai servizi telematici. Il documento chiarisce che dal 1° gennaio 2025 tutte le visure online sono gratuite, sia per immobili propri sia per immobili non di proprietà, mentre resta previsto un tributo di 3 euro solo per le richieste allo sportello relative a immobili dei quali non si è intestatari in catasto.

Il servizio “Consultazione personale” consente ai titolari di diritti reali di visualizzare gratuitamente la visura attuale o storica dei propri immobili, la visura di mappa, la planimetria e anche l’ispezione ipotecaria. Parallelamente, il servizio “Visura catastale” permette a chiunque di ottenere visure per immobili di terzi senza costi aggiuntivi, con copertura nazionale ad esclusione delle province autonome di Trento e Bolzano.

L’accesso ai servizi richiede SPID, CIE, CNS o, fino alla loro dismissione, le credenziali Entratel/Fisconline. La guida ricorda che tutti i documenti sono scaricabili in formato PDF, rendendo più semplice l’integrazione nelle pratiche edilizie, nella progettazione o nella documentazione per compravendite e successioni.

Sul piano contenutistico, la guida illustra con esempi grafici le tipologie di visura attuale:

• per soggetto
• per immobile del catasto fabbricati
• per immobile del catasto terreni
• per terreni porzionati con più qualità colturali

La visura storica, invece, è articolata in due alternative: analitica, con il layout SIT che mostra periodi di validità, modifiche e successioni, e sintetica, con struttura tabellare simile a quella del precedente Territorio Web. La visura storica per immobile riguarda esclusivamente gli immobili urbani del catasto fabbricati, mentre quella per soggetto include anche i terreni.

La guida dedica un capitolo anche alla visura della mappa, costituita dall’estratto del foglio catastale con indicazione di particelle, geometrie e fabbricati sovrastanti. La richiesta può riguardare una singola particella, più particelle contigue o l’intero foglio, con restituzione in formato A4 o A3 a seconda dell’estensione dell’area rappresentata. Per ottenerla è sufficiente selezionare Comune, eventuale sezione, foglio e particella.

Questa sezione della guida rafforza un messaggio importante: la consultazione digitale risponde oggi a criteri di efficienza, costi ridotti e maggiore accessibilità, offrendo un supporto operativo concreto anche per professionisti che necessitano di informazioni rapide e aggiornate sullo stato di un immobile.

FAQ visura catastale 2025

Che cos’è la visura catastale e quali informazioni contiene?

È un documento ufficiale che identifica un immobile attraverso dati censuari, classamento, superfici, intestatari, indirizzo (per i fabbricati) e causali di aggiornamento. Include inoltre riferimenti grafici e informazioni sugli atti che ne hanno modificato lo stato nel tempo.

Perché è considerata una “carta d’identità dell’immobile”?

Perché raccoglie in un unico modello tutte le informazioni che descrivono l’immobile e la sua storia amministrativa, permettendo di verificare coerenza, titolarità e variazioni nel corso degli anni.

Quali servizi online sono disponibili dal 2025?

La consultazione personale per gli immobili propri e la visura catastale per immobili di terzi. Entrambi sono gratuiti dal 1° gennaio 2025 quando effettuati tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.

Chi può accedere alla planimetria di un immobile?

Solo i titolari di diritti reali o persone da essi delegate. Le planimetrie non sono accessibili liberamente.

Qual è la differenza tra visura attuale e visura storica?

La visura attuale fotografa la situazione catastale alla data della consultazione. La visura storica ricostruisce l’evoluzione dell’immobile mediante periodi di validità e variazioni cronologiche del classamento e della titolarità.

Quanto costa una visura catastale?

Online è gratuita per tutti. Allo sportello rimane gratuito solo il servizio richiesto per immobili intestati al richiedente, mentre la visura per immobili di terzi comporta un tributo di 3 euro.

Che cos’è la visura della mappa?

È l’estratto della mappa catastale che mostra particelle, geometrie, confini e fabbricati. Può essere rilasciata in formato A4 o A3 e riguarda una o più particelle o un intero foglio. 

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