Valore di mercato e valore catastale, le iniquità territoriali

Il lavoro che qui presentiamo, estratto dall’ultimo dei Quaderni dell’Osservatorio, l’approfondimento tematico dell’Agenzia delle Entrate sul mercato immobiliare, vuole analizzare, con riferimento esclusivo al settore residenziale, il rapporto esistente, per unità immobiliare, tra i valori di mercato1 e i valori catastali.

In particolare l’analisi, relativa al periodo 2014, verte il proprio focus sugli scostamenti esistenti tra i suddetti valori in relazione a diverse variabili di riferimento, quali area geografica (nord-ovest; nord-est; centro; sud; isole) e zone OMI (prodotte dalle operazioni di suddivisione dei singoli territori comunali). Al fine di analizzare il differenziale valore di mercatovalore catastale, in relazione ai vari segmenti territoriali e funzionali, è stato, altresì, operato un distinguo tra:
– Metropoli, capoluoghi di provincia (escluse le metropoli) e comuni non capoluoghi;
– Comuni turistici (intesi quali comuni in cui vi è una elevata e prevalente presenza di redditi da attività turistiche, ricettive e di ristorazione) e comuni non turistici. Emerge, quindi, come l’analisi prenda esclusivamente in considerazione variabili di posizionamento al fine di investigare gli scostamenti del rapporto, e relativa variabilità, a livello territoriale. In tale sede si è pertanto omesso di considerare le differenze esistenti in riferimento alle tipologie ed alle caratteristiche delle unità abitative, volgendo l’attenzione alle iniquità territoriali esistenti. Come noto, sovente le analisi sul mercato immobiliare utilizzano i soli valori medi delle osservazioni i quali, tuttavia, possono fornire informazioni parziali se non fuorvianti. Le medie, infatti, esprimono la tendenza centrale, ma nulla dicono sulla variabilità dei valori, così come la moda e la mediana se considerate separatamente. Per tale motivo, nel presente lavoro, al fine di fornire informazioni sulla distribuzione dei valori, per ciascuna variabile di riferimento, sono state rapportate tra loro media, moda e mediana.

Le suddette misure di tendenza centrale sono state integrate dai quartili e da indicatori di variabilità statistica, per esprimere il livello di addensamento o di dispersione delle osservazioni intorno alla media. Per render maggiormente leggibili i risultati dell’analisi così condotta, per ciascuna variabile sono stati creati i box-plot, ossia rappresentazioni grafiche utilizzate per descrivere la distribuzione di un campione, consentendo con poche informazioni di comprendere la sua forma, simmetrica o asimmetrica che sia.

Si è infine ricorso alla tecnica ANOVA (Analysis of Variance) per verificare, per ciascuna variabile (ad esempio la zona), se i diversi gruppi (centrale, semicentrale, periferica, suburbana, rurale) possano essere in qualche modo significativamente diversi tra loro (in tal caso il rapporto valore di mercato-valore catastale è legato a caratteristiche proprie di ciascun gruppo) o, viceversa, risultano tra loro omogenei (ossia il fenomeno è legato a caratteristiche proprie di tutti i gruppi). In tale ultimo caso si dovrà concludere che la variabile analizzata (zona) non contribuisce a spiegare il fenomeno osservato, ossia il differenziale tra valore di mercato e valore catastale.

Scarica il PDF sul ‘Rapporto tra valore di mercato e valore catastale: iniquità territoriali’ di Simona LONGHI

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