Tassa sulla plusvalenza: non è sufficiente il valore di mercato per determinarla

Come deve essere accertata la plusvalenza immobiliare? Quali criteri devono essere adoperati per determinarla? A fare chiarezza su questo argomento è intervenuta la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Calabria, che ha chiarito che non può essere accertata solo e soltanto sulla base dei valori che sono stati dichiarati per versare l’imposta di registro che è dovuta nel momento in cui si gestiscono le pratiche relative all’atto di compravendita.

Ma entriamo nel dettaglio e vediamo come debba essere accertata, in modo corretto, la plusvalenza immobiliare.

Plusvalenza immobiliare, come deve essere accertata

A fare il punto della situazione su come debba essere accertata la plusvalenza immobiliare ci ha pensato la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado, che, con la sentenza n. 194/8 del 17 gennaio 2024, ha sostanzialmente rigettato un appello presentato dall’Agenzia delle Entrate.

I giudici hanno ritenuto che l’accertamento della plusvalenza non si debba fondare esclusivamente sui valori che sono stati dichiarati per versare l’imposta di registro. Ma è necessario utilizzare anche degli altri parametri.

Il calcolo della plusvalenza immobiliare – nel caso preso in esame in Calabria – era stato effettuato tenendo conto esclusivamente della differenza tra il prezzo di acquisto che si riferiva a trent’anni prima e quello che era stato dichiarato all’interno dell’atto notarile.

Nella sentenza i giudici chiariscono che:

“È da considerarsi illegittimo il provvedimento che accerti la plusvalenza solo sulla base dei valori dichiarati ai fini dell’imposta di registro nell’atto di compravendita, come è accaduto nel caso di specie, l’appello è da ritenersi infondato e deve essere rigettato”.

Questo significa, in altre parole, che un eventuale accertamento di plusvalenza immobiliare non si deve basare esclusivamente sul valore di mercato, così come può essere desunto dall’imposta di registro che deve essere applicata nel momento in cui si effettua il rogito. Devono essere presi in considerazione anche altri parametri, come ad esempio i valori ai fini Imu o quelli che vengono forniti dalle pubbliche istituzioni e che si riferiscono al valore dell’immobile, come ad esempio la rendita catastale.

Plusvalenza immobiliare: quando deve essere pagata

A questo punto una domanda sorge legittima: quando deve essere pagata la plusvalenza immobiliare? E soprattutto in cosa consiste? Sostanzialmente è il profitto che un determinato proprietario riesce a realizzare nel momento in cui vende una proprietà, per la quale riesce ad ottenere un prezzo maggiore rispetto a quello di acquisto.

In altre parole la plusvalenza immobiliare è la differenza tra il prezzo di acquisto e quello di rivendita e deve essere sottoposto a tassazione. L’imposta deve essere versata dal venditore nel momento in cui viene effettuato il rogito davanti al notaio, che provvederà a riscuotere l’imposta per nome e per conto dello Stato.

Il venditore, il giorno in cui vende l’immobile, riceve l’importo concordato con il compratore, dal quale dovrà essere detratta l’imposta sulla plusvalenza. Le tasse devono essere versate nel momento in cui si viene a generare una plusvalenza immobiliare maggiore di 15.000 euro per gli atti che non coinvolgono direttamente l’abitazione principale. Gli immobili, inoltre, devono essere stati detenuti da meno di 30 anni.

La base per calcolare la plusvalenza immobiliare

Per calcolare la plusvalenza immobiliare è necessario fare una semplice operazione: sottrarre il prezzo di acquisto da quello di vendita. Gli importi presi in considerazione possono essere incrementati o ridotti tenendo conto una serie di costi diversi, tra i quali vi rientrano eventuali lavori, la perdita di capitale o gli oneri di acquisto e vendita. Andando a prendere in considerazione questi fattori è possibile ridurre la plusvalenza imponibile. Il contribuente può beneficiare di una serie di detrazioni, che variano a seconda della durata della detenzione dell’immobile messo in vendita.

Complessivamente l’aliquota è pari al 36,30% ed è composta da un’aliquota forfettaria pari al 19% per l’imposta sul reddito e del 17,2% per i prelevamenti sociali. Dal 2013, a seconda dell’importo che si deve pagare, è prevista un’imposta aggiuntiva pari al 2%, che può arrivare fino al 6% nel caso in cui l’immobile non sia un terreno edificabile e la plusvalenza superi i 50.000 euro.

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