Notizie - Passaggio casa ai figli, non solo successione

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Il trasferimento degli immobili ai figli è sempre stato una tematica molto delicata, soprattutto dal lato fiscale. Per lasciare la casa agli eredi, infatti, ci sono vari modi, ciascuno con diverse implicazioni sulla tassazione e sulla procedura da seguire.

Secondo una recente analisi del Corriere della Sera/Economia, nei prossimi venti anni circa 1.400 miliardi di euro di patrimonio immobiliare passeranno di mano, con effetti significativi sull’offerta e sulla domanda. Tra i fattori da prendere in considerazione per un’analisi completa ci sono: l’invecchiamento della popolazione, la crescita dei nuclei familiari monocomponenti e la presenza di edifici datati.

Per evitare brutte sorprese e arrivare preparati, sarebbe meglio programmare per tempo il trasferimento delle proprietà immobiliari, sia per ottimizzare tasse e costi di gestione sia per prevenire conflitti tra gli eredi e proteggere il valore degli asset.

Lo scenario immobiliare e demografico italiano

Il patrimonio immobiliare delle famiglie italiane ammonterebbe ad oggi a circa 5.547 miliardi di euro; di questi il comparto “residenziale” rappresenta il 45% della ricchezza netta nazionale e l’83,7% dei beni reali.

Il 28% degli immobili presenti sul territorio è sotto la titolarità degli over 65, percentuale destinata a salire al 42% entro il 2040. Si tratta di un vero e proprio squilibrio demografico da cui deriva una sfida sia per il mercato, con un aumento dell’offerta di immobili a fronte di una domanda ridotta.

Come lasciare la casa ai figli, perché la successione da sola non basta

La successione ereditaria è sicuramente lo strumento più noto per trasferire le proprietà in ambito familiare. Ma affidarsi esclusivamente alla successione può creare problemi concreti. Uno di questi è che gli immobili non vengono divisi fisicamente, ma ogni coerede acquisisce una quota indivisa, rendendo necessaria l’approvazione comune per qualsiasi decisione (affitto, vendita, uso commerciale e così via).

Le divergenze economiche o personali tra gli eredi spesso sfociano in contenziosi lunghi e costosi.

Testamento, trust e strumenti anticipativi

Nel caso in cui nell’asse ereditario vi sia solo il coniuge o un figlio unico, il testamento può non essere indispensabile; in situazioni più articolate, invece, gli esperti di diritto consigliano di pianificare la ripartizione dei beni in anticipo.

Per farlo bisogna valutare il patrimonio, con l’ausilio di un notaio, avvocati o commercialisti. A seconda dei casi, si possono valutare opzioni alternative come donazione, nuda proprietà, usufrutto o, per patrimoni rilevanti, trust e patti di famiglia. Questi strumenti riducono il rischio di conflitti e di perdita di valore dei beni.

Pro e contro della donazione

La donazione non è altro che un anticipo di eredità, cioè una distribuzione dei beni immobili quando si è ancora in vita. Oggi la donazione è più vantaggiosa rispetto al passato grazie a recenti modifiche normative, come il decreto legislativo 139/2024 e l’articolo 44 della legge 182/2025.

Tali modifiche hanno differenziato la tassazione tra donazione e successione, permettendo di trasferire fino a 2 milioni di euro a un figlio senza imposte, sfruttando le franchigie previste.

Inoltre, la nuova normativa consente la vendita immediata dei beni donati senza rischi di rivalsa su terzi acquirenti, semplificando notevolmente la gestione del patrimonio. Le nuove regole tutelano chi acquista l’immobile: gli eredi che si ritengono lesi possono agire esclusivamente nei confronti del beneficiario della donazione, senza più coinvolgere il successivo acquirente. In questo modo viene azzerato il rischio legale per chi compra, rendendo l’operazione molto più sicura.

Nuda proprietà e usufrutto: flessibilità e ottimizzazione fiscale

In alternativa si può optare per la donazione della sola nuda proprietà, ovvero della titolarità dell’immobile senza il possesso. Il donante può conservare l’usufrutto, con imposte ridotte in funzione dell’età dell’usufruttuario.

In questo modo si possono trasferire immobili ai figli con pratiche burocratiche più rapide, riducendo la pressione fiscale e consentendo ai genitori di continuare a usufruire della casa. Le recenti modifiche legislative, tra cui il decreto legge 84/2025, hanno inoltre chiarito che la vendita dell’usufrutto non comporta tassazione aggiuntiva sui redditi, facilitando la pianificazione familiare e patrimoniale.

Perché la pianificazione è vantaggiosa

Rispetto al passato, c’è molta più consapevolezza riguardo ai propri beni immobili.

Anticipare il passaggio generazionale, senza attendere la successione mortis causa, ha diversi vantaggi:

ridurre tempi e costi
evitare conflitti tra coeredi
ottimizzare l’assetto fiscale

La gestione del patrimonio immobiliare, combinando strumenti come testamento, donazione, nuda proprietà e usufrutto, è una strategia indispensabile per tutelare il valore degli immobili e garantire serenità ai familiari. Tuttavia, specie in presenza di patrimoni considerevoli, è sempre consigliabile affidarsi a fiscalisti e altri esperti del settore.

FAQ: Non solo successione, come lasciare casa ai figli

Quanto si paga per donare una casa al figlio?

La donazione di una casa prevede dei costi fissi che dipendono dal valore dell’immobile. Imposte ipotecarie e catastali sono ridotte, rispettivamente al 2% e all’1% del valore dell’immobile, con una franchigia di un milione di euro, oltre a un’imposta di registro fissa di 200 euro e l’imposta di bollo di 230 euro se la donazione è registrata. A queste si aggiungono le spese notarili e le spese di gestione pratica. Grazie alla franchigia e alle aliquote ridotte, l’operazione risulta complessivamente conveniente.

Quali sono i rischi di una donazione di un immobile?

I principali rischi legati alla donazione di un immobile riguardano la futura vendita del bene, che può essere compromessa dall’impugnazione da parte degli eredi legittimari entro dieci anni dalla morte del donante o venti dalla donazione.

Chi dà una casa in comodato d’uso gratuito si deve pagare l’IMU?

Il comodato d’uso è un contratto gratuito e prevede, per i contratti stipulati tra genitori e figli e regolarmente registrati, la possibilità di beneficiare di una riduzione del 50% dell’IMU.

Qual è la differenza tra una cessione gratuita e una donazione?

Donazione e cessione gratuita non sono la stessa cosa. La donazione, regolata dall’articolo 769 del Codice Civile, richiede l’animus donandi, ossia la volontà consapevole di arricchire un’altra persona per spirito di liberalità, e si realizza tramite atto pubblico notarile senza corrispettivo economico; inoltre ha l’effetto di incidere sui limiti successori e quote ereditarie.
La cessione gratuita, invece, riguarda anche trasferimenti privi di intento liberale, come omaggi, trasferimenti societari o cessioni tra privati senza pagamento, con procedure più snelle ma soggette a specifiche regole fiscali e normative. La differenza dunque sta dunque nell’intento: la donazione mira a favorire il beneficiario, mentre la cessione gratuita non richiede tale finalità.

Quando conviene fare un trust?

Il trust è uno strumento conveniente quando si cerca una protezione patrimoniale flessibile e completa, ad esempio in caso di passaggio di un’impresa o nella tutela di soggetti fragili. Altra finalità è proteggere i beni da creditori o rischi professionali, come nel caso di medici o avvocati. In poche parole, il trust separa i patrimoni personali dai rischi imprenditoriali, garantisce la continuità gestionale nelle aziende familiari e tutela eredi specifici.

Quando conviene fare l’usufrutto?

L’usufrutto è uno strumento utile per monetizzare un immobile senza venderlo; con esso il proprietario ottiene una liquidità immediata o una rendita, pur continuando a vivere nell’abitazione. Per questo motivo l’usufrutto è particolarmente indicato per anziani o chi necessita di fondi. Risulta vantaggioso anche nella pianificazione successoria, consentendo di donare la nuda proprietà ai figli mantenendo il diritto d’uso. L’acquirente dovrà attendere la fine dell’usufrutto prima di poter disporre pienamente dell’immobile.

Chi paga le tasse sulla casa in usufrutto?

L’usufruttuario è tenuto a pagare le tasse ordinarie sull’immobile, come IMU e TARI, essendo colui che ne gode; il nudo proprietario sostiene le spese straordinarie senza dover pagare imposte ordinarie durante la durata dell’usufrutto. L’abitazione principale dell’usufruttuario è esente da IMU, ma se quest’ultimo non adempie, il proprietario potrebbe essere chiamato a pagare.

Come funziona una donazione in vita con usufrutto?

La donazione in vita con riserva di usufrutto consiste nel trasferimento della nuda proprietà di un immobile dal genitore al figlio, mentre il donante mantiene il diritto di abitarvi o affittarlo per tutta la vita, garantendosi reddito e godimento. Il figlio acquisisce la piena proprietà alla morte del donante.

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