Redditi diversi, vi rientrano i diritti di godimento degli immobili

Rientrano tra i diritti diversi quelli che derivano dalla costituzione di diritti reali di godimento sugli immobili – legati, quindi, all’uso, abitazione, enfiteusi, superficie e servitù prediali -. La novità è stata introdotta dall’articolo 1, comma 92 della Legge n. 213/2023.

A partire proprio dal 1° gennaio 2024 eventuali somme percepite da un privato risultano essere rilevanti sotto il profilo fiscale nel momento in cui vengono costituiti dei diritti e non sono condizionati dal periodo di possesso o della natura dell’immobile. Le novità coinvolgono i contribuenti che non stiano svolgendo un’arte, una professione o un’impresa sociale. E per i redditi percepiti al di fuori delle attività svolte da una società in nome collettivo e in accomandita semplice.

La plusvalenza diventa rilevante sotto il profilo fiscale solo nel caso in cui il diritto reale venga ceduto.

Ma entriamo nel dettaglio e vediamo come devono essere gestiti questi “redditi diversi”.

Redditi diversi, vi rientrano quelli maturati dai diritti di godimento

Ad introdurre alcune novità relative alla gestione dei “diritti diversi” è l’articolo 1, comma 92, della legge n. 213 del 30 dicembre 2023, tra i quali ha inserito quelli che maturano a seguito della costituzione di altri diritti reali di godimento – ossia uso, abitazione, enfiteusi, superficie a servitù prediali – che si vanno ad aggiungere a quelli che derivano dalla concessione in usufrutto.

Le novità – che si applicano a partire dal 1° gennaio 2024 – coinvolgono direttamente le somme che sono percepite da un privato – inteso come persona fisica – che non stia esercitando un’arte, una professione, un’impresa commerciale o non siano legati ad una società in nome collettivo e in accomandita semplice. O che non sia strettamente connesso alla qualità di lavoratore dipendente.

A fornire maggiori dettagli alla novità è il completamento che è stato introdotto al comma 5 dell’articolo 9, il quale prevede esplicitamente che:

“ai fini delle imposte sui redditi, laddove non è previsto diversamente, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento e per i conferimenti in società”.

Cosa cambia ai fini pratici

Le innovazioni hanno determinato una serie di cambiamenti ben precisi alla normativa, che determinano le seguenti novità:

• anche per le eventuali cessioni a titolo oneroso di diritti reali di godimento valgono le disposizioni generali relative alle cessioni a titolo oneroso;
• al momento della loro costituzioni matura la rilevanza fiscale;
• eventuali proventi devono essere gestiti tra i cosiddetti “redditi diversi”, nel caso in cui non dovessero rientrare tra i redditi d’impresa, di lavoro autonomo o dipendente;
• risulta essere completamente ininfluente la durata del possesso;
• non ha importanza la natura del bene immobile.

È importante sottolineare che i diritti reali assumono rilevanza fiscale solo e soltanto nel momento in cui vengono ceduti e si viene a generare una plusvalenza, che si verifica, in ogni caso, dopo la loro costituzione per iniziativa del proprietario.

I corrispettivi che vengono percepiti sono imponibili nel corso del periodo d’imposta.

La novità può essere schematizzata come segue:

• costituzione dei diritti reali: deve essere gestita nei “redditi diversi”;
• le regole valgono per qualsiasi tipo di immobile, indipendentemente che sia un fabbricato, un terreno agricolo o qualsiasi altro;
• non acquisisce rilevanza fiscale la durata del possesso del bene e del diritto reale;
• hanno rilevanza fiscale eventuali redditi percepiti nel periodo d’imposta;
• l’imponibile viene determinato sottraendo dalle somme percepite le spese inerenti alla loro produzione;
• i proventi percepiti concorrono a formare reddito complessivo.

Dubbi interpretativi della norma

Alcuni problemi sorgono dall’interpretazione della norma nel caso in cui sia stato stipulato tra le parti un contratto preliminare, attraverso il quale viene costituito un diritto di superficie – per esempio – nel corso del 2023 o in precedenza. E l’atto di compravendita è avvenuto dopo il 1° gennaio 2024, per cui l’imposta potrebbe essere applicata sull’intero importo percepito.

Il dubbio sollevato da molti esperti di settore è se le regole previste dal nuovo regime fiscale si debbano applicare unicamente sulle compravendite di immobili e le costituzioni dei diritti reali di godimento.

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