Nuove politiche abitative: come gestire le plusvalenze del mercato immobiliare

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Firenze il 16 e 17 aprile ha ospitato il convegno “Politiche abitative e Governo del territorio – Esperienze a confronto nelle città”, organizzato da Ancab-Legacoop.
L’iniziativa è stata pensata con l’obiettivo di dare un contributo di esperienze e proposte condivise, da parte di soggetti, quali i Comuni e le cooperative di abitanti, che si confrontano quotidianamente con le problematiche concrete del disagio abitativo, con particolare attenzione a quelle fasce intermedie di cittadini che pur non avendo diritto all’assistenza, hanno sempre maggiori difficoltà a trovare un alloggio, in proprietà o in locazione, sul libero mercato. Discussione ancora più importante in questo momento in cui il Governo nazionale si accinge a formulare indirizzi per un “Piano Casa” ed in Parlamento è in corso la discussione sul tema del Governo del territorio.
Per l’occasione Lorenzo Bellicini ha illustrato i risultati di una ricerca realizzata dal Cresme sulle difficoltà economiche legate alla situazione del mercato immobiliare italiano.
Il mercato immobiliare ha registrato dal 1997 ad oggi un’intensa attività di compravendite che ha interessato il 30% dello stock abitativo italiano. Contemporaneamente i livelli dei prezzi sono saliti ai massimi storici.
Nel nostro Paese abbiamo assistito così a quello che possiamo definire un salto di scala, un up grading, sul piano della condizione abitativa. Ma questo fenomeno ha riguardato sostanzialmente chi è già proprietario di casa o chi ha avuto una capacità di reddito in grado di giocare la partita al rialzo.
Sta di fatto che accanto a queste famiglie è contemporaneamente cresciuto il numero di chi “non è stato in grado di farcela”: nuove famiglie con redditi bassi o medio-bassi (italiane e straniere), famiglie in condizioni di disagio abitativo (sovraffollamento, coabitazione, in sistemazione precaria), famiglie in affitto monoreddito.
La fotografia attuale è fatta di una gradualità di domande abitative che vanno dalle fasce più deboli a quelle intermedie in uno scenario sempre più caratterizzato dall’incremento del numero di famiglie che si trova a dover affrontare la questione abitativa come un problema.
In particolare va evidenziata la situazione di oltre un milione e mezzo di famiglie in affitto che nel 2007 si trovano nella condizione di dover sostenere canoni che incidono per oltre un terzo rispetto al reddito.
Oltre a descrive le dinamiche e l’evoluzione della domanda il CRESME ha posto all’attenzione degli amministratori locali l’importanza di considerare le dinamiche dell’offerta e le attuali modalità di gestione del territorio in un’ottica di rivedere profondamente le tradizionali politiche della casa.
Secondo il CRESME emerge la necessità di fare i conti con il mercato. É nella comprensione dei meccanismi di mercato che possono venire utili indicazioni per la politica.
Dall’indagine svolta su alcune tra le principali città italiane emerge in particolare:
• una sostanziale omogeneità dei costi di costruzione nelle diverse aree urbane, e per le diverse tipologie che oscilla dai 760 € ai 1.250 €. al mq di superficie commerciale;
• due gruppi di città per incidenza di oneri di urbanizzazione: chi si colloca tra i 130 e i 140 € e chi è ormai attestato oltre i 200 € (le città d’arte) a mq;
• una particolare diversità, geografica e territoriale urbana rispetto al valore delle aree edificatorie da un minimo di 400 € a massimi di 1.250€ a mq di superficie commerciale (edificata);
• una ancor maggiore diversità per quanto riguarda i prezzi del mercato, che vanno da 2.500 € a 4.200 € al mq, con punte che raggiungono i 7.050 €.
Siamo di fronte a situazioni profondamente diverse di redditività di investimento nella promozione immobiliare con un’oscillazione che passa dal 30 al 290%.
Di fronte a performance dell’offerta decisamente eccezionali è necessario un nuovo atteggiamento da parte dell’ente locale.
Lo scenario ricostruito dal Cresme pone all’attenzione delle amministrazioni di governo locale una questione di fondo: l’imperativo che una quota maggiore di queste redditività eccezionali debba essere reinvestita nella qualità del prodotto edilizio e nell’incremento alla disponibilità di risorse, aree e immobili da destinare alle fasce dell’emergenza abitativa e al limited profit housing.

“Politiche abitative e Governo del territorio – Esperienze a confronto nelle città”
Firenze 16-17 Aprile 2007