Immobili dei professionisti: come gestire i costi e le detrazioni

I lavoratori autonomi dotati di partita Iva, che esercitano una qualsiasi attività professionale, possono beneficiare di una serie di deduzioni fiscali che sono strettamente legate al sostenimento dei costi relativi agli immobili dove svolgono la propria attività. L’articolo 43 del DPR n. 917/86 considera come beni strumentali gli immobili di proprietà del professionista, che lo stesso utilizza per lo svolgimento della propria attività.

Il fatto che un determinato immobile venga considerato come strumentale viene desunto dall’esercizio dell’attività, indipendentemente dal fatto che l’acquisto sia stato effettuato da una persona fisica o da un contribuente che stia esercitando un’arte o una professione.

Seguendo lo stesso ragionamento, quando un immobile viene utilizzato come abitazione e come studio professionale, non può essere considerato strumentale: il suo uso è promiscuo. Una distinzione che comporta delle differenze molto importanti nella possibilità di dedurre i costi che sono stati sostenuti per l’immobile stesso.

Immobili, quando vengono considerati strumentali

A disciplinare la deduzione dei costi degli immobili dei professionisti è l’articolo 54, comma 3 del TUIR.

Come anticipato in precedenza, viene effettuata la seguente suddivisione:

• immobili strumentali. Vengono utilizzati per l’esercizio esclusivo della professione, indipendentemente dalla loro categoria catastale;
• immobile ad uso promiscuo. È l’immobile nel quale il professionista vive e dove esercita anche la sua attività professionale.

Volendo sintetizzare al massimo è possibile affermare che vengono considerati strumentali quegli immobili nei quali il professionista esercita unicamente la propria arte o professione. La strumentalità viene determinata non tanto dalla natura, ma dalla destinazione. Uno dei casi tipici in questo senso è lo studio professionale – come ad esempio lo studio medico, quello dentistico o l’ufficio del commercialista o dell’architetto .

L’immobile viene identificato come strumentale per il semplice che fatto che viene utilizzato come tale, a prescindere dalla categoria a cui lo stesso immobile risulta essere censito al catasto.

Questo significa, in altre parole, che nel momento in cui un professionista dovesse decidere di adibire un determinato immobile ad uso abitativo ad uso esclusivo dello studio professionale, il fabbricato diventa strumentale per destinazione. Con tutte le conseguenze ai fini fiscali.

Immobili strumentali

È bene sottolineare che gli immobili strumentali di un professionista concorrono alla determinazione del reddito da lavoro autonomo. Perché questo avvenga, comunque vada, è necessario che l’immobile acquistato venga iscritto nel registro dei beni ammortizzabili.

In questo caso risultano essere deducibili i costi relative alle spese di natura non incrementativa, che sono relative agli interventi di manutenzione diretta. E che hanno lo scopo di continuare a mantenere in efficienza l’immobile stesso. Devono servire a salvaguardarne la capacità e la produttività originaria e di riparare eventuali guasti.

Possono essere portate in detrazione, in estrema sintesi, le spese di verniciatura, riparazione e sostituzione delle parti deteriorate. Anche le spese di gestione e quelle condominiali risultano essere completamente e interamente deducibili.

Le quota di ammortamento degli immobili strumentali, invece, sono condizionate dalla data di acquisto o di costruzione dell’edificio.

Il legislatore le ha suddivise come segue:

• dal 1° gennaio 2010 ad oggi: l’ammortamento dell’immobile risulta essere indeducibile;
• dal 1° gennaio 2007 al 31 dicembre 2009: la quota di ammortamento è deducibile entro il  limite massimo del 3% annuo;
• dal 15 giugno 1990 al 31 dicembre 2006: indeducibile
• dal 1° gennaio 1986 al 14 giugno 1990: deducibilità
• fino al 1° gennaio 1985: indeducibilità delle quote di ammortamento maturate fino al 01/01/1985.

Dal 1° gennaio 2007 le spese di ammodernamento, ristrutturazione ordinaria e straordinaria sono deducibili secondo il seguente schema;

• per cassa nel limite massimo del 5% per tutti i beni materiali ammortizzabili che risultano essere stati acquistati nel corso del periodo d’imposta;
• nel caso di incapienza, quanto previsto al precedente punto risulta essere deducibile nell’arco dei cinque anni successivi a quello in cui si è verificato il costo.

Immobili ad uso promiscuo

Il discorso cambia, ovviamente, per gli immobili destinati ad uso promiscuo (ossia quelli utilizzati per la professione e le esigenze personali del contribuente). In questo caso le spese risultano essere deducibili al 50% del loro ammontare.

Tra i costi detraibili ricordiamo:

• rendita catastale, canone di locazione o leasing;
• spese per i servizi relativi all’immobile, come ad esempio le spese condominiali;
• le spese di manutenzione, ristrutturazione e ammodernamento.

Il contribuente ha la possibilità di ottenere questa deduzione solo e soltanto se all’interno dello stesso Comune non dispone di un altro immobile che viene adibito esclusivamente all’esercizio della professione.

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