Global service per la manutenzione dei patrimoni immobiliari

Il global service è una forma particolare di contratto di esternalizzazione basato sui risultati, attraverso cui un committente affida una serie di attività rivolte ad un immobile, o un patrimonio immobiliare, ad un unico assuntore qualificato. In funzione delle specifiche esigenze e convenienze del committente e delle strategie di gestione del patrimonio immobiliare da questi adottate, il global service può contemplare l’affidamento di più attività attinenti ad un unico servizio (ad esempio, la manutenzione edilizia ed impiantistica) o di più attività attinenti ad una serie di servizi (tra cui, ad esempio, la stessa manutenzione edilizia ed impiantistica, la manutenzione di attrezzature e di arredi, la gestione di impianti termici, la gestione di impianti tecnologici, la gestione di call center, la gestione del verde, la pulizia e l’igiene ambientale, ecc.).

Su questo argomento la Commissione Manutenzione dell’UNI ha recentemente predisposto un progetto di norma, a breve in inchiesta pubblica, il quale prende in esame il global service di sola manutenzione, inteso come sistema integrato di attività di manutenzione immobiliare con piena responsabilità da parte dell’assuntore, con particolare riferimento alle scelte di progetto, di pianificazione, di direzione e di attuazione delle attività manutentive, sui risultati in termini di raggiungimento/mantenimento di livelli prestazionali prestabiliti dal committente. L’oggetto di un contratto di global service di manutenzione immobiliare è pertanto l’affidamento da parte di un committente ad un assuntore, per un periodo di tempo definito, del complesso di attività manutentive finalizzate a garantire la disponibilità a livelli prestazionali prefissati di un immobile o un patrimonio immobiliare.

Il progetto di norma fornisce le linee-guida per l’impostazione dei processi di global service di manutenzione immobiliare (GSMI) rivolti ad immobili o patrimoni immobiliari pubblici e privati, al fine di uniformarne l’approccio, su una base comune di riferimento metodologico-operativo, tanto da parte dei committenti quanto degli assuntori. Il campo di applicazione della norma si pone a valle della fase strategica di decisione da parte del comittente di intraprendere il processo di GSMI e a monte della fase di valutazione dei progetti di offerta formulati dai potenziali assuntori, incentrandosi in particolare sulle seguenti fasi-chiave:
– la fase di impostazione preliminare (da parte del committente);
– la fase di impostazione della richiesta di offerta (da parte del committente);
– la fase di impostazione del progetto di offerta (da parte del potenziale assuntore).

Nella fase di impostazione preliminare del GSMI, è opportuno che il committente espleti propedeuticamente un’articolata e puntuale operazione di analisi e di valutazione mirata delle proprie specifiche esigenze tecnico-gestionali in rapporto alla propria realtà patrimoniale e alle strategie immobiliari che intende adottare.

Nella fase di formulazione della richiesta di offerta, il committente deve fondamentalmente essere in grado di prefigurare un attendibile e puntuale quadro di riferimento per i risultati da conseguire attraverso il GSMI. Ne consegue che la formulazione della richiesta di offerta deve essere impostata non in forma oggettiva e descrittiva, ma in forma esigenziale-prestazionale, attraverso la preventiva determinazione di parametri tecnici attendibili e tali da consentire una chiara individuazione dei livelli prestazionali da soddisfare e dei criteri per verificarne il soddisfacimento. In questa direzione, la richiesta di offerta da parte del committente deve esplicitarsi attraverso un capitolato tecnico di tipo prestazionale.

Spetta invece ai potenziali assuntori la predisposizione del progetto di offerta tecnico-economica in funzione della richiesta predisposta dal committente. Il progetto di offerta deve rispondere in particolare a tutte le prescrizioni formulate nel capitolato elaborato dal committente in merito agli standard di qualità e di servizio che dovranno essere soddisfatti nell’ambito del GSMI.

UNI, Alberto Galeotto
Comparto Costruzioni UNI

Per informazioni: servizi@uni.com

Pubblicato su Edilizia e Territorio n. 23/2003 (16-21 giugno 2003)

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