Danni in condominio: quali sono i più comuni e chi deve pagarli

Vivere in condominio ha numerosi vantaggi, tuttavia c’è da considerare le ipotesi in cui il comportamento di un singolo condominio o un gusto strutturale dell’edificio possano causare dei danni. In presenza in un’abitazione singola o con pochi appartamenti è molto semplice suddividere le spese in caso di danni, le cose si fanno più complesse in presenza di numerosi condomini.

Tra i danni più comuni che possono causare problemi e disagi ci sono le infiltrazioni d’acqua, la rottura di tubature interne, guasti dell’ascensore e, nel casi più gravi, i danni a terze persone.
In base alle circostanze, è la legge a determinare come ripartire le spese (ordinarie e straordinarie) e a chi chiedere il risarcimento dei danni.
Ecco cosa sapere per far valere i propri diritti in caso di danni in condominio, sia alle parti comuni che private.

Quali sono i danni più comuni nei condomini

Ma quali sono i danni che si presentano più frequentemente in condominio? La manutenzione di un edificio condominiale è sicuramente complessa, ci sono però alcuni “punti deboli” che andrebbero monitorati con particolare attenzione.

Parliamo, ad esempio, delle infiltrazioni d’acqua, un tipo di danno che può causare condensa, macchie sui soffitti o pareti bagnate. Altri danni frequenti in condominio sono quelli causati dal riscaldamento mal funzionante nei mesi invernali oppure dal guasto dell’ascensore.

Nel peggiore dei casi, può accadere il condominio abbia danni strutturali, ad esempio alle fondamenta o nella costruzione del tetto.

Questi, ed altri problemi, possono essere evitati con una manutenzione programmata, affidandosi a professionisti e tecnici. Un intervento in tempi rapidi e una gestione accorta da parte dell’amministratore di condominio possono fare la differenza.

Danni in condominio e Codice civile, cosa dice la legge su spese e responsabilità

La vita condominiale, e la gestione della responsabilità, è disciplinata da vari articoli del Codice civile. Ad esempio l’articolo 1123 del Codice civile prevede che ogni spesa debba essere divisa tra i proprietari in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

Dunque le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi comuni e per le innovazioni, ai sensi dell’art. 1118, devono essere suddivise tra i condomini in base al valore delle rispettive proprietà.

Analogamente, quando ci sono dei danni economicamente calcolabili, il condomino danneggiato è chiamato a partecipare alla suddivisione delle spese in ragione della sua quota. Ciò vuol dire che, se il danno è strutturale dell’intero condominio (e non del privato), chi ha più millesimi pagherà una quota maggiore.

Inoltre l’articolo 1118 del Codice Civile prevede che il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionato al valore della porzione di immobile di cui è proprietario, salvo diverse disposizioni o clausole del regolamento condominiale.

Chi è il responsabile e chi paga i danni: casi ed esempi

Una volta individuati i danni arrecati al condominio o al singolo condomino, bisogna capire a chi attribuire la responsabilità del fatto. Non esiste una risposta univoca, bisogna valutare caso per caso tenendo conto della tipologia di danno.

Ad esempio se i danni sono causati da eventi naturali, come un’alluvione, l’amministratore di condominio può essere ritenuto responsabile se le infiltrazioni derivano dalla sua condotta negligente (ad esempio per mancata manutenzione).

Invece se i danni sono causati da lavori non eseguiti correttamente, la responsabilità ricade sull’appaltatore che ha realizzato gli interventi. Questo accade quando viene dimostrato che i lavori non sono stati eseguiti “a regola d’arte”.

La responsabilità del danno ricade sul proprietario di un singolo appartamento se il danno è causato dalla sua unità abitativa o da quella dell’inquilino che vi risiede.

Infine, qualora il danno riguardi le parti comuni dell’edificio, la responsabilità si estende a tutti i condomini con l’obbligo di risarcire i danni in base ai millesimi di proprietà.

L’assicurazione contro i danni in condominio: cosa copre?

L’assicurazione in condominio, chiamata anche “polizza globale fabbricati”, è una copertura che protegge l’edificio dai danni causati a persone o cose esterne. Non è obbligatoria, anche se caldamente consigliata, per evitare di dover pagare somme ingenti.

Generalmente le assicurazioni condominio coprono sia i danni causati dal condominio a terzi (a cose e a persone) sia i danni subiti dal condominio e causati da terzi.
Queste polizze offrono la copertura di responsabilità civile (RC) e proteggono da incendi, esplosioni o eventi naturali.

Come prevenire i danni in condominio

La prevenzione può fare la differenza quando si parla di danni e risarcimenti. Questo vale sia in caso di infiltrazioni di acqua che di danni strutturali dell’edificio. Ad esempio è opportuno controllare e pulire periodicamente il tetto e le grondaie per evitare accumuli di detriti che possono causare ristagni d’acqua.

Inoltre bisogna eseguire la manutenzione preventiva delle caldaie, dei radiatori, delle canne fumarie e dei canali di sgorgo.

Una corretta manutenzione può aiutare a identificare precocemente i segni di usura e anticipare gli interventi per evitare ulteriori e più gravi problemi.

Cosa fare in caso di danno: la procedura passo passo

Quando si verificano dei danni in condominio bisogna valutare con attenzione cosa è meglio fare e come agire per ottenere da un lato il risarcimento dei danni, dall’altro il ripristino dei luoghi.

Ai sensi dell’articolo 2947 del Codice Civile, il diritto al risarcimento danni si prescrive entro 5 anni dal giorno in cui il fatto si è verificato o dalla scoperta del danno. Dunque, per ottenere il risarcimento, è necessario rispettare le tempistiche indicate.

Per chiedere il risarcimento dei danni è necessario inviare una comunicazione al colpevole attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno avendo cura di poter provare:

• il danno subito
• il comportamento illegittimo altrui da cui deriva il danno
• il nesso di causalità tra danno subito e comportamento

Meglio non agire d’impulso e chiedere il parere di un avvocato. Soltanto un esperto del settore saprà come agire e quali strumenti utilizzare per ogni singolo caso.

FAQ sui danni condominiali più comuni

Ecco alcune domande frequenti sui danni in condominio, per chiarire meglio i vari profili di responsabilità e calcolo dei danni.

Chi paga i danni causati da infiltrazioni?

Le infiltrazioni d’acqua sono tra i danni più comuni e insidiosi da eliminare. Individuare la responsabilità non è scontato, dipende da cosa ha originato l’infiltrazione:

• è del condominio se le infiltrazioni derivano dalle parti comuni dell’edificio, come il tetto, i muri esterni, i terrazzi e le fondamenta
• è del singolo proprietario o inquilino se causata da problemi di cattiva manutenzione di parti private dell’edificio (come tubature danneggiate)
• è condivisa quando le infiltrazioni dipendono in parte dal condominio e in parte dal proprietario o l’inquilino

Come funziona la ripartizione delle spese straordinarie?

Le spese straordinarie sono quelle che riguardano interventi di carattere eccezionale e particolarmente costosi.

La ripartizione delle spese straordinarie segue il principio dei millesimi di proprietà: chi ha più millesimi paga di più. In caso di appartamento in affitto, la manutenzione straordinaria è sempre a carico del proprio mentre quella ordinaria (come la pulizia o l’elettricità delle parti comuni) spetta agli inquilini.

L’assicurazione condominiale copre i danni privati?

Come abbiamo detto, l’assicurazione in condomino non è obbligatoria. La copertura dipende dal contratto stipulato, ma generalmente queste polizze coprono i danni alle cose comuni e a terzi. Invece non coprono i danni causati dai singoli condomini, che dovranno pagare di tasca propria.

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