Credito di imposta ZES ed operazioni immobiliari: i chiarimenti dell’AdE

L’Agenzia delle Entrate, attraverso la risposta n. 352/2023, ha fornito alcuni chiarimenti sull’applicabilità del credito di imposta ZES nel momento in cui viene ceduto un bene agevolabile con la formula “sale and lease back”.

Nello specifico l’AdE si è soffermata sulla possibilità di poter usufruire del credito di imposta, nel momento in cui viene conclusa la cessione di un bene agevolabile, in base allo schema contrattuale del cosiddetto “sale and lease back”. Ma cerchiamo di entrare un po’ di più nel dettaglio.

“Sale and lease-back” e “triple net lease”: cosa sono

In Italiano si può tradurre con la locuzione “vendita con patto di locazione“, il “sale and lease-back” è sostanzialmente una forma di finanziamento di un’azienda, che consiste nella vendita di un bene. Il contratto di cessione siglato tra il soggetto proprietario del bene e l’istituzione prevede che il bene sia assegnato in locazione finanziaria o leasing finanziario al cedente. Questo’ultimo, in altre parole, si trasforma da proprietairo dell’immobile a suo utilizzatore.

In questo contesto si inserisce il contratto di locazione commerciale di tipo “Triple Net Lease”, il quale prevede che all’inquilino spetti l’onere di pagare tutte le spese relative all’immobile. A lui, quindi, spetta di pagare tutto o in parte le tasse, l’assicurazione e la manutenzione che sono strettamente collegate all’uso della proprietà. Questi oneri devono essere versati in aggiunta all’affitto che deve essere versato regolarmente ogni mese. Questo tipo è anche conosciuto come leasing “net-net-net” o NNN.

Ma perché è stato adottato proprio questo nome? Nella maggior parte dei casi l’inquilino è tenuto a versare tre spese principali, che si vanno ad aggiungere al canone di locazione di base: l’assicurazione, le tasse e la manutenzione. I costi aggiuntivi non si limitano all’obbligo di saldare alcune spese. L’affittuario si prende in carico, a tutti gli effetti, delle responsabilità finanziarie per le eventuali spese operative: sia quelle che derivano dalla sua attività, che quelle che risultano essere strettamente connesse con il mantenimento dell’immobile.

Credito di imposta ZES: il caso preso in esame

L’Agenzia delle Entrate ha provveduto a fornire alcuni chiarimenti sull’applicabilità del credito di imposta ZES all’interno della risposta n. 352/2023. A finire sotto la lente d’ingrandimento è un immobile, che è stato oggetto di un’agevolazione ed è stato venduto ad un fondo immobiliare. Nel momento in cui è stata stipulata la compravendita si è provveduto a sottoscrivere un “contratto di godimento” sul bene oggetto dell’operazione. Il modello di contratto che è stato utilizzato è il “Triple Net Lease”.

Il contribuente pone una domanda molto chiara: a seguito delle operazioni che sono state effettuate si produce, comunque vada, un credito d’imposta per gli investimenti nel Mezzogiorno, così come è previsto dal combinato disposto di cui all’articolo 5, comma 2, del Decreto Legge n. 91 del 20 giugno 2017 e dall’articolo 1, commi 98 e seguenti della Legge n. 208 del 28 dicembre 2015.

Il quesito verte, in particolar modo, su un dubbio: se la cessione costituisca causa di decadenza dal beneficio ai sensi dell’articolo 1, comma 105 della Legge n. 208/2015, secondo la quale il credito d’imposta deve essere necessariamente rideterminato nel momento in cui i beni agevolati vengono ceduti a terzi e successivamente destinati a finalità estranee all’esercizio di impresa. O quando vengono destinate a strutture produttive diverse rispetto a quelle che originariamente avevano diritto all’agevolazione. Secondo la normativa questi diritti vengono persi nel momento in cui la cessione viene effettuata entro il quinto periodo d’imposta successivo a quello nel quale sono entrati in funzione.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

Nel fornire le proprie indicazioni l’Agenzia delle Entrate richiama la precedente risposta all’interpello n. 519/2022 – la quale, a sua volta, ha richiamato la risposta n. 404/2020 – nella quale è stato chiarito che la cessione del bene agevolabile basandosi sullo schema contrattuale del “sale and lease back” non deve ritenersi, in alcun modo, assimilabile ad una cessione dell’immobile. L’operazione effettuata non comporta la decadenza delle agevolazioni prese in esame.

Questo significa che, nel momento in cui l’operazione di autofinanziamento si struttura nel modo in cui è stata descritta nell’interpello – e che quindi utilizza lo schema del contratto di “sale and lease back” – non deve essere applicata la disposizione contenuta nel citato comma 105. Non ricorre, quindi, l’ipotesi di una rideterminazione del credito d’imposta che in linea teorica sarebbe fruibile.

Consiglia questa notizia ai tuoi amici

Commenta questa notizia