Anche il condominio è un sostituto d’imposta. Ecco perché

Anche il condominio è sostituto d’imposta. Ai sensi dell’articolo 23, comma 1 del DPR n. 600/73 deve provvedere a pagare le imposte sui redditi sostituendosi agli altri soggetti e successivamente potrà esercitare il diritto di rivalsa.

Il condominio può agire come sostituto d’imposta quando ci sono dei lavori da effettuare nelle parti comuni, come ad esempio la facciata dell’edificio. Ma a questo punto in quale modo il condominio deve agire come sostituto d’imposta e soprattutto come funziona questo meccanismo?

Cerchiamo di capire nel dettaglio come deve essere assolto questo obbligo e quali sono le regole da rispettare.

Il sostituto d’imposta

Cosa significa essere un sostituto d’imposta? Volendo sintetizzare al massimo, possiamo affermare che è il soggetto che assume questo ruolo è tenuto a sostituirsi al debitore di un imposta – che generalmente è il soggetto che presta una qualsiasi opera – nelle varie obbligazioni tributarie. È un meccanismo molto semplice che permette di far pagare una parte delle imposte dal soggetto che eroga il reddito. In altre parole da chi effettua il versamento delle fatture, che in questo modo si sostituisce al soggetto che percepisce l’onorario.

A prevedere la figura del sostituto d’imposta è l’articolo 25 del DPR n. 600/73. Soffermandosi proprio sulla figura del condominio, l’Agenzia delle Entrate, attraverso la circolare n. 204/E/2000 ha sottolineato quanto segue:

“Tenuto conto della diversa terminologia utilizzata dal legislatore nell’ambito delle disposizioni concernenti i condomìni e della circostanza che il testo definitivo della norma individua il condominio quale sostituto d’imposta e non l’amministratore di condominio, come originariamente proposto, si osserva quanto segue. Soggetto obbligato ad effettuare le ritenute d’acconto del Titolo III del DPR n. 600/1973 è il condominio in quanto tale.
Infatti, avendo assunto la qualifica di sostituto d’imposta, sarà tenuto ad effettuare le ritenute di acconto ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura soggetti alle ritenute stesse. Ciò avviene, ad esempio, in caso di corresponsione di somme o valori che costituiscono redditi di lavoro dipendente, come quelli pagati al portiere dello stabile o all’incaricato della pulizia se quest’ultimo intrattiene un rapporto di lavoro dipendente, ovvero in caso di pagamenti di somme o valori che sono, invece, da qualificare come redditi di lavoro autonomo, come quelli pagati all’amministratore del condominio stesso anche se a titolo di rimborso forfetario di spese, o in caso di corresponsione di somme o valori qualificabili come redditi diversi ai sensi dell’articolo 81 del DPR n. 917/86”.

Gli obblighi in capo al condominio

Ma quali sono gli obblighi che spettano al condominio nella sua qualità di sostituto d’imposta? Partiamo con lo spiegare che tenuti ad assolvere a questo adempimento sono tutti gli edifici per i quali si viene a verificare il cosiddetto “diritto di condominialità“.

Sono tenuti ad effettuare queste operazioni, quindi, il condominio e i seguenti soggetti:

• supercondominio;
• condominio parziale.

L’articolo 1117-bis del Codice Civile ha chiaramente superato il concetto di condominio verticale e ha fatto rientrare nell’ambito applicativo della disciplina del condominio anche a quelli orizzontali.

Quando in questi complessi detengono un proprio codice fiscale e risultano essere autonomamente responsabili nei confronti dell’amministrazione finanziaria, sono tenuti ad agire come sostituti d’imposta.

La responsabilità dell’obbligazione

È bene precisare che il sostituto d’imposta è il condominio, non l’amministratore condominiale. Questo significa che ogni singolo proprietario è responsabile, in solido con gli altri, quando si verifica un mancato pagamento e soprattutto quando l’amministrazione finanziaria dovesse avanzare delle pretese. Il singolo condominio, verso il quale l’Agenzia delle Entrate avrà richiesto il pagamento di quanto dovuto, potrà esercitare il diritto di rivalsa nei confronti degli altri condomini.

Incaricato di assolvere agli adempimenti relativi alle funzioni di sostituto d’imposta è l’amministratore di condominio. Questo soggetto, tra l’altro, in virtù delle disposizioni di legge è tenuto ad assolvere ai vari adempimenti in materia contributiva nei confronti dei vari enti preposti.

Nel caso in cui in un condominio non sia stato nominato un amministratore – l’obbligo scatta unicamente se il numero dei condomini risulta essere superiore a otto – le ritenute dovranno essere versate da uno qualsiasi dei condomini, che dovrà utilizzare il codice fiscale del condominio. Questo soggetto dovrà applicare le ritenute alla fonte, effettuare i versamenti e presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi.

Il versamento delle ritenute da parte del condominio

Come per ogni altro sostituto d’imposta, l’amministratore dovrà provvedere ad effettuare il versamento delle ritenute attraverso un Modello F24 intestato al condominio. L’operazione deve essere effettuata entro il 16 del mese successivo rispetto a quello in cui è stato effettuato il pagamento della prestazione lavorativa. Nel caso in cui il termine dovesse cadere di sabato o di un qualsiasi altro giorno festivo, il versamento può essere effettuato il primo giorno lavorativo successivo.

Il versamento delle ritenute può essere effettuato entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi, nel caso in cui il condominio nel corso dell’anno:

• abbia erogato dei compensi per prestazioni di lavoro autonomo a non più di tre soggetti;
• non effettui delle ritenute per un importo complessivo superiore a 1.032,92 euro.

Gli obblighi dichiarativi del condominio

Ogni anno il condominio è tenuto a rilasciare la certificazione unica, attraverso la quale viene attestato l’ammontare delle somme che sono state versate nel corso dell’anno precedente. Per i lavoratori dipendenti rientrano gli importi versati entro il 12 gennaio dell’anno seguente.

Nella CU, inoltre, deve essere indicata la causa e l’ammontare delle ritenute operate.

La certificazione unica, anche sottoscritta attraverso dei sistemi di elaborazione automatica, deve essere consegnata all’interessato entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui i dati in essa contenuti si riferiscono.

I dati riguardanti le ritenute effettuate ed il relativo versamento devono essere indicati all’interno del Modello 770, ossia la dichiarazione che tutti i sostituti d’imposta sono tenuti ad effettuare l’anno successivo rispetto a quello in cui sono stati effettuati i versamenti.

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