Cedolare secca per gli affitti brevi, quando è corretto applicare l’aliquota del 21%

Quale aliquota deve essere applicata alla cedolare secca? La risposta potrebbe sembrare scontata solo apparenza, perché il dubbio di molti contribuenti è cosa possa accadere quando uno stesso immobile, nel corso dell’anno, sia stato dato in locazione più volte con la formula dell’affitto breve. Quale aliquota deve essere applicata? Il 21% o il 26% previsto per chi concede in locazione più di un immobile nello stesso periodo d’imposta.

A fornire i chiarimenti necessari ci ha pensato l’Agenzia delle Entrate, la quale, con una FAQ datata 17 aprile 2024, ha spiegato come debba essere gestita la cedolare secca in questi casi.

Cedolare secca, le novità del 2024

Ma partiamo dall’inizio e cerchiamo di capire quali sono i motivi che hanno fatto sorgere molti dubbi tra i contribuenti.

La Legge di Bilancio 2024, che è entrata in vigore il 1° gennaio di quest’anno, ha introdotto alcune novità relative agli affitti brevi.

Nello specifico, l’articolo 1, comma 63, ha aumentato dal 21% al 26% l’aliquota della cedolare secca. La nuova percentuale si deve applicare ai redditi che derivano dai contratti di locazione breve, che vengono stipulati dalle persone fisiche. L’aliquota al 26% deve essere applicata nel caso in cui vengano dati in affitto più appartamenti nel corso dello stesso periodo d’imposta.

Con una FAQ datata 17 aprile 2024, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che i contribuenti che provvedono a dare in affitto un solo immobile, anche con più contratti di locazione breve nel corso dello stesso anno, hanno diritto ad applicare l’aliquota del 21%.

Quale aliquota spetta per gli affitti brevi

Come si devono muovere i contribuenti, a questo punto, nel momento in cui danno in locazione degli immobili con la formula dell’affitto breve? Per la tassazione IRPEF dei redditi fondiari che derivano da questo tipo di contratti, il proprietario – o, comunque vada, il titolare di un diritto reale di godimento – ha la possibilità di scegliere il regime fiscale della cedolare secca, che costituisce, a tutti gli effetti, un’alternativa al regime ordinario.

A partire dal 1° gennaio 2024 i contribuenti che optano per la cedolare secca devono calcolare l’imposta sostitutiva andando ad applicare una nuova aliquota: il 26%. La normativa, a ogni modo, prevede la riduzione al 21% per i redditi che derivano dagli affitti brevi connessi a un’unità immobiliare, che deve essere individuata direttamente dal contribuente nel momento in cui presenta la dichiarazione dei redditi.

Attraverso una FAQ pubblicata su FiscoOggi il 17 aprile 2024, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito i dubbi posti da un contribuente, che ha posto la seguente domanda:

“Se affitto più volte nel corso del 2024 la stessa unità immobiliare mediante contratti di locazione breve e scelgo il regime della cedolare secca, mi confermate che l’aliquota di tassazione è del 21% e non del 26%?”

L’AdE ha fornito una risposta positiva: il contribuente, infatti, provvede a concedere in locazione breve un solo immobile, anche se l’operazione viene reiterata più volte nel corso dell’anno.

Nel caso, invece, in cui gli immobili dati in affitto dovessero essere due, al reddito di uno dei due che scaturisce dall’affitto breve si deve applicare l’aliquota del 21%, mentre sull’altro il 26%. È lo stesso contribuente a dover scegliere su quale dei due immobili applicare la percentuale più alta e su quale quella più bassa.

È bene sottolineare, infine, che per locazione breve si intendono i contratti relativi a immobili che vengono concessi a uso abitativo, la cui durata deve essere necessariamente inferiore a 30 giorni. Sono inclusi anche i contratti che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali. È necessario, però, che sia il proprietario dell’immobile che l’inquilino siano delle persone fisiche e che stiano sottoscrivendo l’accordo al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa. L’operazione può essere effettuata anche attraverso dei soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.

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