Immobili, cosa sono le categorie e come incidono sulle tasse

Il trattamento fiscale degli immobili varia a seconda della categoria a cui appartengono gli stessi. E agli usi che me viene fatto. Gli immobili possono essere considerati, ad esempio, come beni merce o come fabbricati patrimonio: due opzioni completamente diverse che determinano un diverso trattamento dei fini fiscali.

Per quanto riguarda le imposte dirette Irpef – per le persone fisiche – ed Ires – per le società – a determinare nel dettaglio come debbano essere gestiti fiscalmente gli gli immobili è il Testo Unico delle Imposte sui Redditi o DPR del 1986.

Sono quattro le categorie di immobili:

• strumentali per natura,
• strumentali per destinazione,
• merce,
• patrimoniali

Essere a conoscenza a quale categoria appartengono gli immobili serve per una corretta imputazione in bilancio nel momento in cui gli stessi vengono acquistati o venduti. L’informazione risulta essere importante anche quando gli immobili rientrino nelle operazioni effettuate da una persona fisica, che opera come un privato o da un libero professionista.

Sotto il profilo fiscale comprendere a quale categoria gli immobili appartengano risulta importante perché la diversa classificazione comporta un diverso trattamento ai fini delle imposte dirette ed indirette, tra le quali rientrano l’Ires, l’Irap e soprattutto l’Iva. Senza dimenticare anche delle relative imposte di registro che devono essere versate.

Immobili strumentali

Gli immobili strumentali per natura appartengono alle categorie catastali B, C, D, E e A/10. Sono destinati all’esercizio dell’attività aziendale: questo è il motivo per il quale sono soggetti ad un trattamento fiscale differenziato rispetto agli altri, tra i quali rientrano la deduzione dei costi, il trattamento fiscale della cessione immobili e fabbricati e le locazioni fiscali.

Ci sono, poi, gli immobili strumentali per destinazione: sono quegli immobili che, pur appartenendo ad una categoria catastale differente, vengono destinati dall’imprenditore all’esercizio dell’attività aziendale. Questo è il motivo per il quale vengono assoggettati allo stesso trattamento fiscale del precedente.

Immobile merce

All’interno di questa particolare categoria rientrano tutti gli immobili alla cui realizzazione o vendita è diretta l’attività aziendale. Sono considerati degli immobili merce perché sono considerati alla stessa stregua della merce per una qualsiasi altra società che si occupa, appunto, di vendere della merce.

Immobili patrimonio

Gli immobili patrimonio sono quelli che non rientrano all’interno delle categorie fiscali precedenti. Costituiscono, a tutti gli effetti, un vero e proprio investimento effettuato dall’imprenditore.

Il loro acquisto, in questo caso, non risulterà ammortizzabile. I costi relativi non risultano essere deducibili perché non rappresentano un bene strumentale dell’attività dell’impresa. Non vengono considerati, in altre parole, alla stessa stregua di un ufficio in categoria catastale A10, nel quale l’imprenditore svolge la propria attività.

Terreni: come vengono classificati

Ai fini fiscali vengono classificati anche i terreni che risultano essere in possesso delle imprese.

Questi possono essere classificati come:

• immobili merce: nel caso in cui il terreno rientri nell’attività di compravendita di immobili o di ristrutturazione degli stessi da parte dell’imprenditore;
• immobili strumentali: quando i terreni vengono utilizzati in maniera esclusiva per l’esercizio dell’impresa, come potrebbe essere, ad esempio, un deposito o un parcheggio;
• immobili patrimonio: questi terreni costituiscono un vero e proprio investimento. Sono quelli, ad esempio, che possono essere affittati a terzi.

Gli immobili merce e quelli strumentali, quando sono dei terreni, nella maggior parte dei casi sono in grado di generare un reddito, che viene calcolato insieme a quello dell’immobile o dell’attività esercitata. La tassazione, in questo caso, dovrà seguire un criterio di costi e ricavi e non potrà essere calcolato forfettariamente in base al reddito dominicale.

I casi particolari

Nella gestione fiscale degli immobili, ci possono essere dei veri e propri casi particolari. Uno di questi è costituito da un’azienda che decide di concedere un appartamento od un fabbricato in uso ad un dipendente, in modo da permettergli di trasferirsi in un comune diverso rispetto a quello della residenza.

A fini fiscali, questo immobile per la società verrà trattato come se fosse strumentale per tre anni: l’imprenditore, a questo punto, avrà diritto al medesimo regime di deducibilità dei costi previsto proprio per gli immobili strumentali.

Immobili di interesse storico ed artistico

Particolare attenzione, sotto il profilo fiscale, rivestono gli immobili di interesse storico ed artistico. Questi edifici hanno un trattamento fiscale particolare, che non è costituito unicamente dal regime di determinazione dei proventi, che possono concorrere alla determinazione del reddito e all’eventuale base imponibile.

I contribuenti, inoltre, devono prestare particolare attenzione anche al versante dei costi, che potranno essere dedotti in maniera inferiore. Questo significa, in altre parole, che i ricavi saranno calcolati sulle minori tariffe d’estimo, i costi non risulteranno essere deducibili come accade normalmente.

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