Agevolazioni prima casa su immobili in costruzione, lo stop della Cassazione dopo tre anni

Le agevolazioni “prima casa” sono un importante aiuto per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, con aliquote ridotte e imposte di registro più leggere. Queste agevolazioni valgono sia per immobili finiti che per unità immobiliari in costruzione, ma non senza limiti.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione – la n. 25790 del 22 settembre 2025 – ha introdotto un punto fermo in materia: chi acquista un immobile in costruzione e non completa i lavori entro tre anni dalla data dell’atto perde il diritto al beneficio.

La decisione deriva da un caso pratico: due contribuenti che avevano acquistato un’abitazione ancora da edificare usufruendo delle agevolazioni fiscali. L’Agenzia delle Entrate, dopo un controllo, ha contestato la decadenza dell’agevolazione a causa del superamento del limite di tre anni per l’ultimazione dei lavori. Fondamentale, in tal senso, la permanenza nella categoria catastale F/3 (“unità in corso di costruzione”).

Ecco i dettagli della decisione e le implicazioni pratiche.

Immobili in costruzione: nessuna agevolazione prima casa dopo tre anni

Secondo i giudici della Corte di Cassazione, nel determinare se un immobile abbia diritto alle agevolazioni prima casa ha un ruolo dirimente la verifica della classificazione catastale. Se, trascorsi tre anni dall’acquisto, è ancora in F/3, l’unità immobiliare in questione non può essere considerata compatibile con la nozione di “abitazione principale”.

Tale categoria, infatti, è “fittizia” e viene utilizzata dal Catasto per individuare immobili che non hanno ancora una destinazione d’uso definitiva o non sono idonei a essere abitati.

Il mancato completamento dei lavori nel triennio comporta, conseguentemente, la perdita automatica delle agevolazioni fiscali “prima casa”, indipendentemente dal fatto che il contribuente abbia trasferito la residenza o attivato le utenze.

Con questa decisione, la Cassazione ha confermato la decisione della Commissione Tributaria Regionale del Piemonte, secondo la quale l’obbligo di ultimare i lavori entro tre anni e di richiedere la rendita catastale è un requisito imprescindibile per conservare il beneficio fiscale.

Ricordiamo che le agevolazioni legate all’acquisto della prima casa sono di natura fiscale e consistono nel:

• imposta di registro al 2%, imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna (invece di aliquote proporzionali), per chi acquista da privati
• IVA al 4% del prezzo di cessione (invece del 10%), imposta di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna, per gli acquisti da impresa soggetta a Iva

Le motivazioni della decisione

Nel prendere la decisione, la Corte di Cassazione ha fatto riferimento al D.P.R. 131/1986 (Testo Unico sull’Imposta di Registro) e dal D.P.R. 633/1972 (Disciplina IVA), precisando che la ratio delle agevolazioni prima casa è quella di favorire l’effettivo insediamento in un’abitazione stabile e ultimata.

Di conseguenza un immobile ancora in categoria F/3 non soddisfa il requisito di “abitazione principale”, mancano sia la rendita catastale sia la piena funzionalità abitativa. La decadenza è quindi legittima, anche se l’immobile è già parzialmente utilizzato dal contribuente.

Nessun conflitto d’interesse nell’articolo 75 del D.P.R. 633/1972

Altro dubbio sollevato dai ricorrenti riguarda la presunta incostituzionalità dell’articolo 75 del D.P.R. 633/1972, che prevede la destinazione del 20% delle sanzioni pecuniarie ai fondi interni dell’amministrazione che effettua i controlli.
Secondo i contribuenti, questa regola avrebbe potuto generare un conflitto di interessi, spingendo gli accertatori a perseguire fini economici anziché l’interesse pubblico.
La Cassazione ha respinto questa tesi, spiegando che la ripartizione delle somme segue meccanismi automatici non dipendenti dalle scelte dei singoli funzionari.

FAQ: Agevolazioni prima casa su immobili in costruzione

Decadenza agevolazioni prima casa in corso di costruzione?

Le agevolazioni prima casa, in caso di immobile in costruzione, si perdono se i lavori non vengono ultimati entro tre anni dalla registrazione dell’atto di compravendita.
Alla scadenza del termine, l’Agenzia delle Entrate può richiedere la differenza d’imposta tra quella agevolata e quella ordinaria, applicando anche interessi e sanzioni.

Quanto tempo ho per non perdere l’agevolazione prima casa?

L’agevolazione prima casa deve rispettare termini ben precisi. Chi possiede già un immobile deve venderlo entro due anni dal nuovo acquisto, invece chi non ha altre proprietà deve trasferire la residenza nella nuova abitazione entro 18 mesi.
L’immobile acquistato con i benefici fiscali non può essere venduto o donato prima che siano trascorsi cinque anni, altrimenti si perdono e si dovranno pagare le imposte nella misura ordinaria.

Cosa cambia nel 2025 per la prima casa?

Nel 2025 sono entrate in vigore alcune novità riguardanti l’immobile classificato “abitazione principale”. La legge ha esteso il termine per vendere l’immobile già posseduto a due anni, restano invariate le agevolazioni fiscali, con l’imposta di registro al 2% e l’IVA al 4%.
Confermato il Bonus ristrutturazioni sulla prima casa nella misura del 50% fino a un massimo di 96.000 euro; la quota scende al 36% per le altre tipologie di immobile.

Quanto dura il vincolo di prima casa?

Il cosiddetto “vincolo” della prima casa dura cinque anni dal momento dell’acquisto.
Se l’immobile viene venduto prima di questo periodo, si perdono le vantaggiose agevolazioni fiscali e si è tenuti a restituire le imposte risparmiate, oltre ad una sanzione aggiuntiva del 30%. La decadenza delle agevolazioni si può evitare acquistando un’altra abitazione principale entro due anni dalla vendita, termine che dal 2025 è stato esteso rispetto al precedente limite di un anno.

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