Lombardini22, Juri Franzosi: la rigenerazione passa anche dagli usi temporanei

Quella con Juri Franzosi di Lombardini22 è la prima di una serie di interviste agli studi di architettura e progettazione più significativi del panorama italiano: con il progetto “Uno al mese”, Infobuild entra nei luoghi dove si pensa e si costruisce la città di domani, per capire visioni, progetti, trend e criticità di chi opera ogni giorno tra committenza, cantiere e dibattito pubblico.

Sette  soci fondatori nel 2007, oggi 530 professionisti e un fatturato che ha superato i 50 milioni di euro al bilancio 2025. In mezzo, una crescita che si è impennata dopo il 2020 e che ha visto Lombardini22 ampliare il suo ruolo ed evolvere grazie alla sua comunità di professionisti altamente specializzata in tutte le discipline dell’architettura, dell’ingegneria, del marketing e del digital.
Ne ho parlato con Juri Franzosi, Direttore Generale del gruppo, in una conversazione che ha attraversato i grandi temi dell’urbanistica italiana di oggi: gli usi temporanei come strumento di rigenerazione, il caso dell’ex Scalo di Porta Genova, il nodo amministrativo che paralizza i processi pubblici, la diseguaglianza tra centro e periferia a Milano e i dubbi, tutt’altro che ideologici, sui costi della direttiva EPBD.

Identità e crescita: da sette soci a 530 persone

Il nome dello studio nasce da un atto di spersonalizzazione. Sette professionisti — architetti, ingegneri ed economisti — decidono di non legare la nuova società al cognome di nessuno di loro, ma all’indirizzo della sede. «Siamo in via Lombardini 22, la chiamiamo Lombardini22», racconta Franzosi, descrivendo una scelta deliberata «per abbassare completamente l’attenzione sulla personalizzazione» in un mercato italiano dei servizi per il real estate «molto connotato dal punto di vista della figura individuale», spesso dominato dal racconto delle archistar.

Dietro quella scelta, tre principi fondativi che Franzosi individua con precisione: la crescita dimensionale, la multiautorialità — l’opposto dell’autorialità singola — e quello che definisce «il bisogno di concentrarsi sulle cose concrete, reali, che producono effetti», più che sui concept. Lombardini22, sottolinea, «nasce già grande», con oltre venti persone a bordo fin dall’inizio: «Vent’anni fa, nelle realtà italiane, studi professionali che avessero già più di venti persone erano spesso realtà affermate».

La crescita si divide in due fasi precise. Dalla fondazione al 2020 l’espansione è stata costante; il 2020, anno del Covid, ha rappresentato «una cesura secca» per chi opera nei servizi. A fine 2020 Lombardini22 fatturava 19,5 milioni di euro con circa 180 collaboratori. Cinque anni dopo il fatturato ha superato i 50 milioni con 530 persone in organico. «In cinque anni siamo diventati un’altra cosa», osserva Franzosi, che colloca questa accelerazione nella capacità del gruppo di intercettare l’arrivo dei grandi investitori internazionali a Milano, «che hanno cercato realtà simili a quelle dei loro paesi di origine».

«Per noi la crescita è fondamentale per creare valore: l’aumento in termini di fatturato significa generare nuove opportunità per le persone e per il territorio, oltre a poter investire con continuità in ricerca e sviluppo» aggiunge Franzosi.

Nel 2024 Lombardini22 è diventata Società Benefit. Per Franzosi non è stata una svolta, ma una formalizzazione: «Diventare Società Benefit ha voluto dire mettere nero su bianco qualcosa che era già successo», perché nel purpose del gruppo è scritto che Lombardini22 «esiste per sviluppare persone e territori». La stessa struttura, però, può risultare scomoda per certi committenti. «Essere più strutturati, più grandi, avere più risorse ci permette alcune volte di dire qualche NO in più», spiega Franzosi, chiarendo che alcuni clienti preferiscono non dover negoziare su certi principi con il proprio fornitore. «Alcune volte sappiamo di non essere stati scelti esattamente per questo motivo. Però tutto sommato ci sta bene così». Lo stesso approccio guida la scelta di non rincorrere le certificazioni come adempimenti finali: «Non ci piace fare certificazione per appiccicare dei bollini ex post», spiega, «ci piace che i processi siano decisi fin dall’inizio, nel briefing». Non sempre ci si riesce, ammette, ma il fatto che la sostenibilità sia diventata «un argomento comunque ineludibile dal punto di vista culturale» resta, ai suoi occhi, «un grande avanzamento».

Porta Genova: la rigenerazione passa dagli usi temporanei

Tra i progetti più significativi degli ultimi mesi c’è il masterplan dell’ex Scalo di Porta Genova, oltre 19.000 metri quadrati di area ferroviaria dismessa riattivati con un intervento temporaneo, in attesa della trasformazione definitiva. Franzosi indirizza subito il merito al cliente, l’Associazione Scalo Porta Genova: «Qui bisogna fare i complimenti soprattutto al cliente, perché decidere di investire un capitale importante su un uso temporaneo senza avere certezze procedurali è il vero rischio dell’uso temporaneo in Italia». Sono, dice, «coraggiosi e per certi versi anche temerari».

Per Juri Franzosi gli usi temporanei rispondono a un problema strutturale delle città contemporanee: grandi vuoti generati dal cambiamento delle funzioni urbane, di cui gli scali ferroviari sono l’esempio più evidente «perché hanno estensioni talmente significative che non puoi non accorgertene».
Franzosi sposta l’angolazione del problema: «Quanto costa alla città uno spazio urbano che non viene utilizzato, trascurato? Non tanto quanto costa rigenerarlo, ma quanto costa non rigenerarlo». Una domanda che, forse, manca ancora nel dibattito pubblico.
Gli usi temporanei, inoltre, permettono di sfruttare infrastrutture già presenti — acqua, elettricità, trasporti — come accade a Porta Genova, dove «non solo c’è il treno, ma c’è anche la metropolitana». In questo perimetro nasce anche il Riders Hub, definito da Franzosi «una sperimentazione di carattere speciale» dedicata a una categoria di lavoratori che la pianificazione urbana tradizionalmente ignora. È il primo spazio in Italia pensato specificamente per i rider delle consegne: ricavato all’interno del parcheggio Metropark di Porta Genova, prevedendo il recupero dell’ex deposito del parcheggio stesso, accessibile dal piazzale dell’ex stazione ferroviaria di Porta Genova. Lo spazio offre servizi igienici, un’area relax, un punto ristoro automatizzato, postazioni di ricarica per smartphone e strumenti per la manutenzione delle biciclette. Una dotazione essenziale, ma assente in qualsiasi altro contesto urbano milanese, per lavoratori che percorrono la città ogni giorno e che finora non avevano trovato un riferimento fisico dedicato. Nella logica del masterplan, il Riders Hub non è un servizio accessorio: è la dimostrazione che l’uso temporaneo può sperimentare funzioni nuove, rispondere a bisogni reali e lasciare una traccia anche dopo la trasformazione definitiva dell’area.

Il problema, per Franzosi, è l’assenza di un quadro normativo:

«Non capiamo perché non ci sia una normativa che consenta i cosiddetti usi temporanei», dice, descrivendo la situazione italiana come «un limbo, una specie di terra di nessuno». Il confronto con la Francia è istruttivo: non perché altrove il vuoto normativo non esista, ma perché lì «c’è una forte componente di guida politica» che ha reso più chiari i costi sociali — sicurezza, degrado, igiene pubblica — generati dal mancato utilizzo delle aree dismesse, anche quando la proprietà è privata.

Il nodo amministrativo: la responsabilità che nessuno vuole firmare

Dietro la lentezza dei processi di rigenerazione, Franzosi individua una causa più culturale che giudiziaria. La radice, spiega, è anche storica: prima della legge Bassanini, in vigore dal 1990, erano i politici a poter assumersi la responsabilità di firmare atti amministrativi. Oggi «Abbiamo una classe amministrativa abbandonata a sé stessa», afferma: funzionari tecnici chiamati a firmare atti in presenza di normative poco chiare, esponendosi a rischi patrimoniali personali, senza che nessuno se ne assuma la responsabilità politica. 

Per Franzosi il progetto dell’ex Scalo Porta Genova, dimostra che si può fare altrimenti: «Un miracolo», lo definisce, perché ha richiesto un modo diverso di lavorare con l’amministrazione. «Ci sediamo dalla stessa parte del tavolo, con tutta la pazienza e la disponibilità che servono per portare a termine qualcosa che non esiste ancora». «I fatti ci dicono che è diventato possibile quello che sembrava impossibile», dice, e porta un esempio concreto: una piscina, costruita in un’area dove fino a poco prima nessun processo amministrativo riusciva ad andare in porto.

Periferie, casa accessibile e i limiti della sostenibilità a tappe forzate

Milano si è trasformata molto negli ultimi vent’anni, ma il divario tra centro e periferia resta marcato. Franzosi affronta il tema partendo dal proprio municipio, quello che comprende Navigli e Barona, descritto come una sorta di «Mesopotamia milanese» divisa dal Naviglio, con due anime distinte: il quartiere storico dei Navigli e l’area di crescita più caotica degli anni Sessanta-Ottanta. Da qui nasce il progetto “SOTTOCASA”, che ha individuato in Baden Powell il cuore pulsante del quartiere: installazione di parklet, illuminazione del porticato, un progetto di anfiteatro e nuove alberature per un grande prato oggi privo d’ombra. Ma per Franzosi gli interventi fisici contano meno della condizione che li rende efficaci: «Conta la coesione, per questo la coprogettazione e il coinvolgimento della comunità sono fondamentali: solo attraverso un percorso condiviso con chi vive davvero il quartiere è possibile dare vita a un progetto che risponda ai bisogni reali del territorio».

In questa logica si inserisce la trattativa, ancora in corso, con la Curia di Milano per rifunzionalizzare spazi parrocchiali destinati all’alloggio di giovani provenienti da tutta Italia e dal mondo. Il progetto è completo — piano economico-finanziario, verifiche catastali, processi autorizzativi e persino i contratti — ma la decisione definitiva non è ancora arrivata.

Sul fronte dell’accessibilità abitativa, Franzosi respinge l’idea che obiettivi sociali e obiettivi economici siano alternativi. La sua tesi è chiara: «L’economia è una scienza sociale, non una scienza economica. L’economia è figlia di una società, non di un meccanismo». Una città come Milano, sostiene, sta diventando sempre più complicata e costosa da mantenere perché mancano «i tendini e le cartilagini» — i collegamenti umani e istituzionali che permettono il movimento e l’efficienza di un organismo urbano.

Trasformazioni come Porta Nuova e Isola, aggiunge, non sono state un male rispetto al degrado precedente, ma mostrano «cosa vuol dire quando una città perde la bussola»: senza un dialogo tra chi ha il compito statutario di avere cura della comunità e chi opera, legittimamente, a scopo di lucro, tutto finisce nelle mani di «un imprenditore illuminato», figura comunque rara.

EPBD e Superbonus: i dubbi sui costi della transizione

Sulla direttiva europea EPBD, la cosiddetta Case Green, Franzosi adotta quella che definisce «una visione strabica». Sul piano dei processi la considera «necessaria e improcrastinabile», soprattutto per quanto riguarda la responsabilità delle imprese rispetto agli impatti delle loro attività nel medio-lungo periodo, a partire dalla cura della filiera. Sul fronte degli standard prestazionali applicati al patrimonio edilizio, resta un dubbio concreto: «Se avere case più performanti dal punto di vista della sostenibilità significa che debbano costare molto di più, non possiamo non porci questo problema», dice, chiedendosi chi finirà per sostenere quei costi.

Per farmi capire mi fa l’esempio delle bonifiche: in Francia è possibile riutilizzare in sito il materiale di demolizione dopo la depurazione, mentre in Italia questo è vietato, con un effetto diretto sui costi e un freno all’economia circolare. Anche la definizione stessa di prestazione energetica, per Franzosi, va aggiornata alla luce del cambiamento climatico: «Oggi abbiamo più bisogno di abitazioni che devono essere rinfrescate piuttosto che riscaldate». Manca poi, nota, una prospettiva finanziaria di lungo periodo applicata agli immobili: «Quando acquistiamo un’automobile sappiamo con precisione quanto consuma. Quando parliamo di un edificio, raramente sappiamo quanto costerà la sua gestione nei prossimi dieci anni — e quando lo chiediamo, è difficilissimo ottenere una risposta chiara».

Su questo terreno Franzosi esprime riserve dirette sul Superbonus 110%: «Ci sono grandissimi dubbi sulle cappottature fatte su strutture obsolete», spiega, perché murature costruite decenni fa erano abituate a uno scambio con l’ambiente esterno e un isolamento applicato senza criterio può peggiorare il deperimento dei materiali e la qualità dell’aria interna. Più in generale, ricorda che «il cemento armato non è eterno»: interi quartieri costruiti quarant’anni fa non possono essere considerati permanenti, e talvolta la scelta più razionale è la demolizione e ricostruzione piuttosto che il retrofit a ogni costo. Una cultura della manutenzione e della temporaneità — gli edifici come le auto, che dopo vent’anni diventano “d’epoca” senza che questo implichi smettere di usarle — è, per Franzosi, ancora poco diffusa in Italia, dove peraltro un sondaggio interno all’azienda ha mostrato che anche i più giovani continuano a preferire la casa di proprietà all’affitto, scoraggiati da un mercato delle locazioni reso difficile da garanzie onerose e canoni in costante aumento.

Quando le condizioni lo consentono, però, il recupero dell’esistente diventa una leva di rigenerazione a tutti gli effetti. Ne è un esempio la nuova sede di ICOP nell’ex caserma Lesa di Basiliano, progettata da Lombardini22 senza prevedere nuove volumetrie: un intervento improntato ai criteri ESG che recupera e valorizza gli immobili esistenti nel rispetto dell’identità storica del sito, riducendo l’impatto ambientale. Un modello che dimostra come il patrimonio dismesso — in Italia si contano circa 1.500 caserme in disuso — possa trasformarsi in spazio di valore per il territorio e la comunità, coerente con quella responsabilità di lungo periodo che, per Franzosi, dovrebbe guidare la transizione dell’ambiente costruito. 

Guardando ai prossimi anni, Franzosi parla di un obiettivo dichiarato: diventare un “campione nazionale” dei servizi per il real estate, in un settore dove, a suo dire, l’Italia rischia di lasciare spazio alle aziende straniere se non cresce una generazione di operatori strutturati e competitivi a livello internazionale. In questa stessa direzione si muove la Fondazione B.live come ente del terzo settore per favorire il dialogo tra pubblico e privato, oggi spesso bloccato da sospetti reciproci più ideologici che fattuali. E si muove anche l’apertura, a Milano, di una media house interna: la conferma che, per Lombardini22, la produzione di contenuti — architettonici, ingegneristici o editoriali — è oggi parte integrante della propria identità di piattaforma.

La stessa sede è, del resto, un banco di prova della ricerca dello studio sul benessere degli spazi. Con l’ampliamento degli uffici, Lombardini22 ha realizzato al proprio interno La Fabbrica dell’Aria^®, una serra di 35 metri quadrati basata su un sistema di filtrazione botanica: l’aria indoor viene fatta fluire attraverso il substrato e le foglie delle piante, che trattengono e degradano gli inquinanti, mentre una rete di sensori misura in tempo reale il miglioramento della qualità dell’aria in entrata e in uscita. Non un elemento decorativo, ma un dispositivo di sperimentazione collocato negli spazi delle business unit più legate alla sostenibilità e alla qualità dell’ambiente costruito — un modo per portare dentro il proprio quartier generale la stessa attenzione all’indoor air quality che lo studio propone ai committenti. 

Lombardini22, i progetti principali

Il portfolio di Lombardini22 attraversa i diversi mercati del real estate, dai data center agli spazi di lavoro, dall’hospitality alla rigenerazione urbana.

Tra i lavori più rappresentativi:

• Uffici e headquarter. Le sedi italiane di L’Oréal, Baker Hughes, Lactalis e Deloitte a Milano, insieme al progetto direzionale di Corso di Porta Nuova 19, rientrano nel filone del workplace design, storicamente legato all’eredità di DEGW Italia confluita nel gruppo.

• Data center. Con progetti nell’area milanese come CyrusOne, Tim Enterprise e a livello internazionale progetti per un operatore hyperscaler come ad esempio quello ad Atene.
  • Lo studio opera in uno dei segmenti a più forte crescita del mercato immobiliare, quello delle infrastrutture digitali, dove progettazione architettonica, ingegneria e certificazioni di sostenibilità si integrano.
• Hospitality. La progettazione per l’Hotel Splendido di Belmond a Portofino colloca Lombardini22 nel comparto dell’ospitalità di alta gamma, tra interior design e valorizzazione di strutture iconiche.

• Education e ricerca. Il Parco Scientifico Tecnologico della Scuola Superiore Sant’Anna di Pisa unisce approccio ESG e ricerca sul benessere degli spazi, ambito in cui il gruppo sperimenta l’applicazione delle neuroscienze alla progettazione.
• Rigenerazione urbana e mixed-use. Lo Zucchetti Village a Lodi, la riqualificazione dell’ex Centro di Produzione Rai e il masterplan dell’ex Scalo di Porta Genova rappresentano l’impegno dello studio sui temi della trasformazione urbana e degli usi temporanei, al centro di questa intervista. 

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