È possibile costruire in modo equo, sostenibile e accessibile?

La trasformazione delle città oggi richiede molto più che capacità progettuali o risorse edilizie: servono capitale flessibile, visione strategica, strumenti finanziari innovativi, partnership solide e un occhio attento ai trend futuri. Le banche e gli investitori istituzionali stanno assumendo un ruolo nuovo: non solo come fornitori di credito, ma come attori attivi nel disegnare un modello di sviluppo urbano più equo, sostenibile e a misura delle persone. La questione non è solo ambientale, ma anche sociale: la sfida è quella di rendere la qualità abitativa accessibile anche a chi oggi resta ai margini del mercato.

Tra i casi concreti più significativi, UniCredit, in cordata con Prelios e Hines, si è aggiudicata la gara per la trasformazione delle aree ferroviarie dismesse di Scalo Farini e Scalo San Cristoforo a Milano, per un totale di 620.000 mq. Il progetto prevede un uso misto — nuovo Campus UniCredit, uffici di nuova generazione, abitazioni, edilizia sociale, spazi pubblici, verde, scuole, hotel, negozi — e rappresenta un esempio di come una banca possa assumere un ruolo da promotore e co-investitore in operazioni di lungo periodo, condividendo rischi e benefici con i partner pubblici e privati.

Intesa Sanpaolo, invece, ha attivato un finanziamento di 16 milioni di euro a RealStep per il rilancio del Certosa District, un’ex area industriale ripensata in chiave sostenibile, con interventi dedicati alla socialità, all’innovazione e alla qualità ambientale. Nel quartiere Satellite di Pioltello, la banca ha sostenuto la riqualificazione del condominio Cimarosa 1, con la ristrutturazione di 34 appartamenti su 209 e l’assegnazione a canone calmierato, in partenariato pubblico-privato.

Dall’analisi di questi casi emergono alcuni modelli di riferimento:

• strumenti finanziari ibridi, come fondi chiusi o fondi di co-investimento che mettono in relazione pubblico e privato;
• sostenibilità integrata, non più come valore aggiunto, ma come criterio guida nella progettazione e nella gestione (certificazioni, efficienza energetica, verde urbano, social housing);
• partnership pubblico-private solide, con ruoli chiari e standard ESG come riferimento operativo;
• gestione dei rischi di lungo periodo, in cui le banche adottano logiche di finanziamento che considerano anche il ritorno sociale e ambientale;
• velocità e credibilità come fattori competitivi: tempi certi, iter autorizzativi trasparenti, prezzi accessibili e governance solida rafforzano la fiducia di investitori e comunità locali.

Il capitale, dunque, non è più un elemento passivo, ma un motore di trasformazione che crea valore territoriale e reputazionale duraturo. I progetti che integrano criteri ambientali e sociali — dall’efficienza energetica all’housing accessibile, dagli spazi verdi alla digitalizzazione — definiscono oggi il nuovo standard competitivo dell’edilizia europea.

L’Europa guida la trasformazione

L’Unione Europea ha posto la transizione ecologica, energetica e la qualità urbana tra le sue priorità strategiche, con strumenti come il Green Deal, l’Agenda Urbana, il Recovery Fund e l’iniziativa European Urban Initiative. L’Italia destina il 37,5% del proprio PNRR alla transizione ecologica, una delle quote più alte tra i Paesi membri.

L’obiettivo europeo non è più solo quello di “fare meno danni”, ma soprattutto restituire valore ai territori, curare ciò che è stato compromesso, dare nuova vita a spazi e comunità. È un approccio che guarda avanti, che non si limita a contenere l’impatto ma punta a creare impatto positivo, ambientale e sociale.

In tutto il mondo esistono esempi che dimostrano come questo approccio stia già producendo risultati concreti. A Ellinikon, ad Atene, l’ex area aeroportuale di 6,2 milioni di metri quadrati sta diventando una città sostenibile nella città, con parchi, residenze, uffici e spazi pubblici. La High Line di New York, una vecchia ferrovia sopraelevata riconvertita in parco lineare, è diventata simbolo di come la bellezza e la progettazione attenta possano generare valore sociale ed economico. Il distretto 22@ di Barcellona e King’s Cross a Londra raccontano un modello in cui le aree industriali dismesse si trasformano in hub di innovazione e cultura.

A Medellín, in Colombia, il quartiere Comuna 13 è rinato grazie a cultura, arte e infrastrutture leggere: un esempio di rinascita sociale prima ancora che fisica. E nelle Sponge Cities — da Amsterdam a Berlino, da New York a Los Angeles — tetti verdi, parchi e infrastrutture naturali sono diventati strumenti di resilienza climatica e coesione sociale. Anche la tecnologia è parte della trasformazione: Virtual Singapore, la gemella digitale della città reale, utilizza big data e IoT per simulare interventi e rendere le decisioni più rapide e sostenibili.

Il modello italiano: innovazione e concretezza

In Italia, il settore edilizio sta vivendo una svolta. Nel 2024, il mercato delle smart city ha raggiunto 1,05 miliardi di euro, con una crescita del 5% rispetto all’anno precedente. Il PNRR ha stanziato 3,3 miliardi per la trasformazione urbana nei Comuni sopra i 15.000 abitanti e 900 milioni per i Piani Urbani Integrati.

In questo contesto si inserisce l’iniziativa Città Verde a Roma, un eco-quartiere nel territorio di Colle Ardeatino. Su un’area di 300.000 mq, oltre il 55% è destinato a verde e spazi pubblici. Sono già state realizzate 400 unità abitative, con un’espansione prevista fino a mille.

Il quartiere è gas free e orientato alla qualità della vita: pompe di calore ad alta efficienza, riscaldamento a pavimento, pareti isolate con materiali naturali riducono del 30% il fabbisogno energetico. L’80% dell’energia proviene da fonti rinnovabili grazie a impianti solari termici e fotovoltaici, evitando 111.600 kg di CO₂ all’anno. La gestione idrica consente un risparmio del 57% grazie alla raccolta dell’acqua piovana; il 70% dei rifiuti da costruzione è riciclato e il 30% dei materiali contiene componenti riciclate.

Il 70% delle superfici esterne utilizza materiali ad alta riflettanza solare, migliorando il microclima e riducendo l’effetto isola di calore.  E tutti questi parametri sono certificati secondo protocolli energetico-ambientali internazionali, a garanzia della credibilità del progetto.

Città Verde dimostra che è possibile costruire secondo criteri rigorosi di sostenibilità senza aumentare i costi in modo insostenibile, generando nel medio-lungo periodo maggiore efficienza, minori rischi di obsolescenza e più valore immobiliare. È un esempio concreto di come qualità abitativa, sostenibilità ambientale e accessibilità economica possano convivere.

Verso un nuovo equilibrio tra finanza, progetto e società

Per chi lavora ogni giorno tra cantieri e progettazione, è evidente che le città sono il nodo cruciale per il futuro del nostro Pianeta: occupano appena il 3% delle terre emerse, ma ospitano oltre la metà della popolazione mondiale (56%) e generano il 70% delle emissioni globali di CO₂. Questi dati non sono solo statistiche: sono un richiamo concreto a ripensare radicalmente il nostro approccio all’edilizia, all’urbanistica e agli investimenti immobiliari.

Non basta più ridurre l’impatto ambientale: serve restituire qualità e valore ai luoghi in cui viviamo, agendo dove oggi esistono degrado o disuguaglianza. Per riuscirci, è necessario un cambio culturale: servono spazi di confronto permanenti tra pubblico, imprese, progettisti, finanza e cittadini, in cui idee, competenze e capitali convergano per creare città più giuste e vivibili.

Oggi il settore edilizio storicamente lento nell’innovazione non ha più margini di rinvio. Le scelte del prossimo decennio fisseranno la traiettoria delle emissioni urbane per molti anni e quindi le città non saranno valutate solo dallo skyline, ma dalla performance degli edifici: efficienza energetica, riduzione delle emissioni, capacità di rigenerare risorse e, soprattutto, migliorare la qualità della vita. La partita del futuro si decide su tre leve interdipendenti: innovazione tecnologica, quadro normativo e capitale finanziario. Il tutto “regolato” dallo sviluppo sostenibile, nel senso concreto del termine. Ambientale, economico e sociale. Esattamente come lo definì nel 1987 il Rapporto Brundtland “Our Common Future“. Solo dove tutti questi elementi dialogano e interagiscono si formano ecosistemi edilizi in grado di sostenere la transizione climatica, scalare soluzioni efficaci, rendere strutturale il cambiamento e migliorare la vita delle persone.

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