Casa con abusi: cosa rischiano notaio e acquirente? Guida completa

Quando si compra un immobile l’attenzione deve essere massima, non solo perché è necessario un esborso economico significativo, ma anche perché le conseguenze di un incauto acquisto sono molteplici. Uno dei “rischi” maggiori è l’acquisto di una casa con abusi e irregolarità, circostanza complessa da gestire che, nei casi peggiori, può avere rilievo penale.

Ecco una guida dettagliata su cosa succede quando un immobile presenta irregolarità, quali sono le responsabilità del notaio, quali rischi corre l’acquirente e che strumenti offre la normativa per tutelarsi.

Casa con abusi, cosa si rischia

Gli abusi edilizi sono interventi di costruzione, modifica o ristrutturazione su immobili realizzati senza i permessi previsti dalla legge o in difformità da quelli già rilasciati: di conseguenza gli abusi comprendono la violazione sia delle norme urbanistiche che di quelle edilizie (su scala nazionale e locale).

Chi acquista un’abitazione con abusi non sanati si espone a rischi significativi. Infatti una volta trasferita la proprietà, gli abusi presenti passano sotto la responsabilità dell’acquirente. Chi compra una casa con abusi e irregolarità è soggetto a sanzioni amministrative. Queste possono includere l’ordine di demolizione o il ripristino della parte abusiva.

Se l’irregolarità era stata dichiarata prima della firma, la compravendita resta valida ma il rischio è interamente accettato da chi compra. Se invece l’abuso non risulta nell’atto, l’acquirente può richiedere la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo oppure una riduzione dell’importo pagato, con eventuale risarcimento danni.

Un punto fondamentale è che l’acquirente, una volta scoperta l’irregolarità, deve attivarsi per regolarizzare l’opera o procedere alla rimozione, in base alle norme urbanistiche vigenti.

Il ruolo del notaio

Le compravendite immobiliari richiedono l’intervento del notaio per la stipula del rogito, ovvero l’atto con cui la proprietà dell’immobile passa dal venditore all’acquirente.

Il notaio, in qualità di garante della legalità, è tenuto a verificare la presenza del titolo edilizio, la regolarità catastale e l’assenza di vincoli come ipoteche, sequestri o pignoramenti.

La responsabilità principale del notaio è di tipo formale: deve inserire nell’atto la dichiarazione del venditore sulla conformità urbanistica dell’immobile.

Tuttavia, la legge non gli impone di accertare tecnicamente la veridicità di tali informazioni. Se il venditore fornisce una dichiarazione falsa, il notaio non può esserne ritenuto responsabile, a meno che non emerga un suo coinvolgimento diretto nell’illecito. Deve però avvisare il venditore delle conseguenze penali in caso di dichiarazioni mendaci.

L’acquirente, qualora subisca danni da false dichiarazioni, può procedere contro il venditore per il reato di falsità ideologica in atto pubblico (art. 483 c.p.).

Si può comprare un immobile con abuso edilizio?

In Italia non è possibile vendere immobili privi di titolo edilizio o con irregolarità non sanabili. Questa regola è stabilita all’articolo 46 del DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia).

Ciò contrasta con la realtà: molti immobili sul mercato presentano piccole difformità non immediatamente rilevabili. A tal proposito, le Sezioni Unite della Cassazione, con sentenza n. 8230/2019, hanno chiarito due aspetti fondamentali:

• chi acquista un immobile con abuso non sanato non è penalmente responsabile se dimostra di non aver partecipato alla realizzazione dell’abuso
• l’acquirente può essere coinvolto se è provato un suo contributo, anche successivo, all’illecito

In sintesi, la vendita di un immobile con irregolarità è consentita in presenza di un titolo edilizio valido o un provvedimento di sanatoria. Se l’abuso viene rilevato successivamente, l’acquirente dovrà adeguarsi alle prescrizioni: procedere alla demolizione della parte irregolare o richiedere la sanatoria, quando consentita.

Come tutelarsi prima del rogito

Per evitare brutte sorprese e fare acquisti consapevoli, notai, agenti immobiliari ed esperti del settore consigliano la massima attenzione prima del rogito. Serve avere una panoramica completa della documentazione che riguarda un certo immobile.

Si può, ad esempio, chiedere l’accesso agli atti presso il Comune in cui l’immobile è ubicato; altri consigli utili sono:

• far controllare da un tecnico di fiducia la conformità urbanistica e catastale
• chiedere al notaio una verifica preventiva della documentazione
• accertarsi che eventuali abusi siano dichiarati e documentati nell’atto 

FAQ: Casa con abusi, cosa si rischia

Quali sono i rischi per chi acquista una casa con abusi edilizi?

Acquistare un immobile che presenta abusi e irregolarità espone gli acquirenti a rischi di varia natura. Oltre a possibili sanzioni amministrative e oneri di sanatoria, l’acquirente può essere costretto a regolarizzare o, nel peggiore dei casi, demolire le opere abusive, anche se non ne è stato responsabile.

Quali sono le conseguenze legali se abito in una casa abusiva?

Dal punto di vista legale, chi possiede e vive in un immobile abusivo rischia gravi conseguenze, indipendentemente dalla responsabilità originaria dell’abuso. Le costruzioni non autorizzate comportano sanzioni penali, ordini di demolizione a carico del proprietario , confisca dei beni in casi di lottizzazione abusiva e l’impossibilità di ottenere mutui.
Anche un nuovo acquirente, ignaro dell’irregolarità, può essere ritenuto responsabile delle spese per sanare o demolire l’immobile.

Quando scatta il penale per abuso edilizio?

Gli abusi più gravi comportano delle conseguenze penali. È il caso, ad esempio, di costruzioni senza permesso o difformità totali rispetto al progetto autorizzato, oppure l’esecuzione di opere in aree vincolate.
Rientrano nel penale anche la lottizzazione abusiva, l’inosservanza di ordini di sospensione dei lavori e il danneggiamento di siti storici o archeologici.

Cosa si rischia con una casa abusiva?

Quando si acquista una nuova casa, bisognerebbe prestare la massima attenzione alla presenza di abusi, dato che le conseguenze possono essere spiacevoli.
Chi possiede una casa abusiva può incorrere in conseguenze amministrative, economiche e penali rilevanti. Una di queste è l’ordine di demolizione, che resta valido anche in caso di vendita; vi sono poi le sanzioni pecuniarie – che variano in base alla gravità dell’abuso – fino ad arrivare, nelle ipotesi più gravi, di ripercussioni penali. Infatti l’abuso edilizio è un reato vero e proprio, previsto dall’art. 44 del D.P.R. 380/2001, con possibili arresti fino a due anni, ammende rilevanti e confisca dell’immobile.

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