Consolidamento delle fondazioni: quando è necessario, tecniche di intervento e costi

Il consolidamento delle fondazioni è uno di quegli interventi fondamentali nelle opere di recupero del patrimonio edilizio esistente. In Italia, come in altri paesi, gli edifici costruiti diversi decenni – se non secoli – fa sono davvero numerosi e richiedono una corretta e costante attività di conservazione.

La riqualificazione di questi immobili, però, non riguarda solo l’aspetto e la funzionalità degli ambienti, ma anche e soprattutto la sicurezza della struttura. A partire dai “piedi” dell’edificio, quindi dalle sue fondazioni. Vi sono differenti tecniche di intervento utili ed è importante affidarsi a professionisti ed imprese esperte, per essere sicuri della qualità dell’intervento.

Cos’è il consolidamento delle fondazioni

Il consolidamento delle fondazioni è un insieme di interventi strutturali che hanno lo scopo di stabilizzare, rinforzare o ripristinare le fondazioni di un edificio.

Queste opere, in realtà, possono riguardare anche il terreno, tanto che vi sono specifiche tecniche di consolidamento per il cedimento del terreno. Chiaramente non si parla di edifici di nuova realizzazione, ma esclusivamente di edifici esistenti, le cui fondazioni non sono più in grado di garantire sicurezza. Si correggono problemi, si risolvono criticità emerse nel tempo o a seguito di eventi e cambiamenti anche nel terreno. 

È un’operazione molto importante e spesso trascurata dai non addetti ai lavori, in quanto le fondazioni sono in tutti i sensi la base per un edificio sicuro, solido e adeguato alla permanenza delle persone. Il passare del tempo, però, ne compromette inevitabilmente le condizioni, portando a situazioni più o meno gravi, in alcuni caso anche di alto rischio.

Quando è necessario consolidare le fondazioni di un edificio

Consolidare le fondazioni di un edificio è un intervento necessario quando, per diversi motivi, viene meno la sicurezza dell’intero immobile.

L’ideale non è intervenire quando si ha già un livello di compromissione elevato, ma prevenire i problemi più gravi e riconoscere per tempo i segnali o le cause che indicano possibili criticità.

Generalmente, chi non ha competenze tecniche non è in grado di valutare l’effettiva gravità o origine di un sintomo di degrado, ma può in ogni caso essere attento in una regolare verifica visiva dell’immobile, intercettando per tempo tutti i possibili problemi.

Come capire se le fondazioni sono danneggiate: i segnali da riconoscere

Al di là delle cause e delle situazioni che causano problemi alle fondazioni, è importante saper riconoscere per tempo i possibili allarmi che l’edificio lancia.

Vi sono, infatti, diversi segnali che possono essere indicatori di problematiche legate alle fondazioni.

Eccone alcuni:

• Presenza di crepe sui muri che, anche se spesso legate al degrado dell’intonaco, possono in alcuni casi rappresentare un problema non solo superficiale. Nello specifico è bene prestare attenzione quando le crepe formano una linea obliqua e, soprattutto, quando si sviluppano in profondità nel muro.
• Presenza di crepe nei pavimenti accompagnate a fenomeni deformativi.
• Difficoltà nel chiudere i serramenti a seguito di fenomeni deformativi che potrebbero essere causati dal cedimento della fondazione.

Il consiglio è quello di coinvolgere un tecnico esperto per una valutazione puntuale di ogni criticità, così che si possa definire causa del degrado e un piano di intervento adeguato.

Perché si manifestano queste problematiche

I sintomi di un degrado strutturale possono essere causati da differenti fenomeni, da indagare in modo opportuno prima di pianificare un intervento di consolidamento delle fondazioni.

Per fare solo alcuni esempi, è possibile citare tutti i problemi che riguardano il terreno sottostante, che potrebbe perdere la capacità portante a causa di fenomeni quali l’erosione, il dilavamento e dissesti idrogeologici in generale.

Anche i cambiamenti nel contesto limitrofo, infatti, possono incidere molto sulle sue caratteristiche e capacità portanti. In altri casi, la causa può essere ricondotta ai cambiamenti intercorsi nell’edificio stesso, ad esempio con una variazione nel tempo dei carichi, per i quali la struttura esistente risulta sottostimata.

Alcuni cedimenti possono essere causati anche dall’utilizzo, al tempo di costruzione, di materiali inadeguati o di scarsa qualità. In generale, il tempo stesso agisce sulle caratteristiche dei materiali, che inevitabilmente si deteriorano.

Queste problematiche possono essere legate anche a eventuali eventi o sollecitazioni esterne, quali terremoti, abbassamento delle falde acquifere o movimenti del terreno dovuti a frane o scavi in prossimità della casa per la realizzazione, ad esempio, di nuove costruzioni nelle vicinanze.

Un altro aspetto da non trascurare, soprattutto in questo periodo storico, è l’alternarsi di periodi di siccità prolungata e alluvioni che variano il livello delle falde acquifere e dell’umidità del terreno. Questo ci fa capire come il cambiamento climatico riesca ad influire su ogni aspetto della nostra vita.

Quali sono le principali tecniche di consolidamento delle fondazioni

Per effettuare un corretto consolidamento delle fondazioni è essenziale effettuare un’analisi preliminare dell’edificio esistente e delle sue caratteristiche; successivamente, sulla base di queste considerazioni, si valuta la soluzione migliore da implementare.

In alcuni casi potrebbe essere necessario agire sul terreno, piuttosto che sulle strutture di fondazione, che potrebbe non avere sufficiente capacità portante per il peso che realmente grava su di esso, magari a seguito di modifiche dell’edificio, come nel caso delle sopraelevazioni o dei cambi di destinazione d’uso. I cedimenti possono essere uniformi, localizzati o differenziali e vengono indagati mediante apposite indagini geotecniche, con prove quali il carotaggio, utili ad analizzare la stratigrafia e le proprietà chimico-fisiche del terreno.

In ogni caso, di seguito le principali tecniche di intervento.

Consolidamento delle fondazioni tramite palificazione

E’ prevista l’infissione a pressione nel terreno di micropali mediante martinetti idraulici prefissati alla struttura di fondazione, con l’obiettivo di scaricare il peso dell’edificio in corrispondenza degli strati più profondi che godono di migliori caratteristiche di resistenza e rigidezza. Ne risulta una base più solida per la struttura.

Allargare le fondazioni

Allargare le fondazioni permette di distribuire meglio i carichi. Questa operazione prevede la realizzazione di uno scavo intorno alle fondazioni esistenti che verrà armato e successivamente gettato per dare forma a una nuova struttura perimetrale connessa a quella esistente. Si possono incontrare diversi rischi, tra cui il crollo di parti dell’edificio, oltre al fatto che questa tecnologia è molto invasiva e costosa.

Sistema delle iniezioni

E’ una tecnica più recente e può anche essere immaginata come intervento supplementare ad altre tecniche.

I vantaggi riguardano la velocità di esecuzione e la scarsissima invasività dell’intervento, che consiste nell’iniettare resine espandenti, che passano dallo stato liquido a quello solido, attraverso la predisposizione di fori di pochi millimetri di diametro. Questi fori devono attraversare verticalmente le fondazioni e il liquido iniettato si espande e aumenta la resistenza dello strato di fondazione e del terreno.

Perché questo intervento abbia pieno successo, è essenziale avere tutte le informazioni relative alle caratteristiche del terreno.

Jet Grouting

Una tecnica che permette di stabilizzare, rinforzare o impermeabilizzare i terreni iniettando ad elevatissima velocità, attraverso appositi ugelli, una miscela stabilizzante con la quale il terreno viene disgregato e mescolato in situ. Il  Jet Grouting per il consolidamento delle fondazioni può essere utilizzato per tutte le tipologie di terre fino ad alcuni tipi di rocce tenere ed è particolarmente indicata per la realizzazione di opere in zone urbane e/o di difficile accesso.

Agire sulla struttura

Se il problema è una muratura troppo debole o esposta a sollecitazioni eccessive, come avviene ad esempio nei terreni in pendenza, se ritenuto opportuno da un tecnico qualificato, potrebbe essere sufficiente agire sulla struttura, realizzando un rafforzamento tramite una nuova struttura massiccia (contrafforte).

Quali materiali si utilizzano nel consolidamento delle fondazioni

Il consolidamento delle fondazioni, a seconda della tecnica impiegata, può richiedere l’utilizzo di differenti materiali. Tra quelli più usati ci sono acciaio (nel caso di micropali e rinforzi), capace di trasferire carichi su strati profondi e stabili, ma anche il calcestruzzo e le miscele cementizie, impiegati in iniezioni e jet grouting per migliorare coesione e portanza del suolo.

Le resine poliuretaniche espandenti si usano per le iniezioni, mentre in alcuni casi potrebbero essere necessari anche trattamenti chimici per la coesione di alcuni terreni problematici. La scelta del materiale dipende proprio dal tipo di terreno, dalle caratteristiche della struttura e dalla gravità del dissesto.

Come scegliere l’impresa giusta per il consolidamento fondazioni

Per scegliere l’impresa giusta per il consolidamento delle fondazioni è fondamentale verificare che disponga di tecnici qualificati e competenze specifiche in geotecnica e consolidamenti strutturali. L’azienda deve eseguire indagini preliminari sul terreno e sull’edificio prima di proporre qualsiasi intervento. Il consiglio è quello di evitare imprese che offrono una tecnica standard senza analisi del caso specifico. Una volta individuate le possibili maestranze, è opportuno richiedere un preventivo chiaro e dettagliato, con fasi di lavoro, materiali e costi.

Un’altra cosa che può essere fatta è quella di verificare eventuali referenze e lavori simili già eseguiti, soprattutto su edifici e terreni analoghi al proprio. Da non tralasciare, poi, anche la corretta esecuzione della progettazione e del rispetto delle norme tecniche. Nella scelta, può essere d’aiuto chiedere supporto a un tecnico o a un progettista di fiducia.

FAQ – Consolidamento delle fondazioni: tipologie di intervento e costi

Quanto costa consolidare le fondazioni di una casa?

Il consolidamento delle fondazioni ha costi variabili a seconda della tecnica adottata e delle dimensioni dell’edificio. Nel caso di ampliamento della fondazione o infissione di micropali nel terreno i costi possono oscillare tra i 1000 e i 1400 euro al metro lineare.Tra gli interventi visti per il consolidamento delle fondazioni, l’iniezione di resine espandenti è sicuramente il più vantaggioso sia da un punto di vista tecnico che economico. In genere, per interventi con iniezioni, il costo si aggira attorno ai 700/950 euro al metro lineare di fondazione trattata. Il consiglio, in ogni caso, è quello di chiedere sempre più preventivi su misura per le proprie necessità e valutare di conseguenza la soluzione migliore.

Il consolidamento delle fondazioni rientra nei bonus edilizi?

Il consolidamento delle fondazioni rientra nel Bonus Ristrutturazione, con aliquota al 50%. La misura dovrebbe essere prorogata nel 2026 e prevede una spesa massima di 96.000 euro per interventi di ristrutturazione, anche di natura strutturale. Riguarda, chiaramente, solo gli edifici esistenti e prevede 10 quote annuali di uguale importo. Per non avere problemi, tutto l’intervento e i pagamenti devono essere eseguiti secondo determinate prescrizioni, per cui è fondamentale affidarsi a un tecnico.

È possibile consolidare le fondazioni senza demolire?

È possibile consolidare le fondazioni senza demolire e la valutazione spetta a un tecnico abilitato e qualificato, che sulla base delle condizioni dell’edificio definirà le migliori prassi di intervento. Consolidamento con micropali, iniezioni o anche allargamento delle fondazioni non prevedono alcuna demolizione.

Il consolidamento risolve definitivamente i cedimenti strutturali?

Il consolidamento delle fondazioni può risolvere definitivamente i cedimenti, ma solo se la causa è correttamente individuata e l’intervento è adeguato al terreno e alla struttura. Se il problema deriva da un terreno debole, ma stabile le tecniche giuste permettono di ottenere risultati duraturi.

In presenza di fenomeni variabili nel tempo, serve anche un monitoraggio continuo.

Quali sono i tempi per completare un consolidamento fondazioni?

Le tempistiche per realizzare un intervento di consolidamento delle fondazioni variano a seconda della tecnologia scelta. L’intervento di consolidamento delle fondazioni tramite infissione di micropali, per esempio, gode del vantaggio di non dover eseguire scavi, riducendo significativamente i tempi di cantiere e non producendo materiale di risulta da dover smaltire. Generalmente, per il consolidamento della fondazione di un’abitazione standard, il lavoro richiede pochi giorni, in genere 3-4. L’allargamento della base fondale richiede, rispetto ad altri metodi, un tempo di esecuzione più lungo poiché è necessario eseguire lo scavo, armarlo e gettarlo e attendere che il cemento indurisca completamente prima di poter procedere con la costruzione. Garantisce, comunque, una stabilità a lungo termine

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Articolo aggiornato – prima pubblicazione 2023

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