Ristrutturazione balconi in condominio: a quali agevolazioni si può accedere

Quali detrazioni fiscali spettano per la manutenzione effettuata sui balconi? Una delle agevolazioni a cui possono accedere i proprietari è il bonus ristrutturazioni, che, quando si verificano determinate condizioni, può essere richiesto quando vengono effettuati degli interventi di manutenzione straordinaria in queste pertinenze.

I lavori – che servono per risanare, restaurare o ristrutturare i balconi – permettono di ottenere alcune importanti agevolazioni fiscali a cui si può accedere beneficiando del bonus ristrutturazioni, che, almeno per la prima casa, garantiscono un risparmio del 50% sulle spese sostenute. Ma è necessario che i lavori vengano classificati come manutenzione straordinaria e che, soprattutto, vengano assolti i vari adempimenti burocratici necessari per poter accedere all’agevolazione.

Bonus ristrutturazioni anche per i balconi

L’estensione delle varie agevolazioni fiscali anche ai balconi è prevista da una serie di norme di legge:

• l’articolo 16-bis del Dpr 917/1986, ossia il Tuir;
• la Legge n. 234 del 30 dicembre 2021, nota anche come Legge di Bilancio per il 2022;
• la Legge n. 207/2024.

Il quadro normativo prevede due differenti livelli di detrazione, stabiliti in funzione della tipologia di immobile e della posizione del contribuente. Quando gli interventi riguardano l’abitazione principale e le spese sono sostenute direttamente dai proprietari, la percentuale riconosciuta è pari al 50%. In tutte le altre situazioni, invece, l’aliquota applicabile si riduce al 36%, configurando un beneficio fiscale meno incisivo ma comunque significativo per chi realizza lavori di manutenzione o ristrutturazione.

In entrambi i casi, il legislatore ha fissato un tetto massimo di spesa detraibile pari a 96.000 euro. Questo limite rappresenta la soglia oltre la quale non è possibile richiedere ulteriori agevolazioni, indipendentemente dalla natura dell’intervento o dalla percentuale applicata, assicurando così un quadro uniforme e prevedibile per la gestione delle detrazioni.

Balconi, quando un intervento è considerato straordinario

Attraverso il bonus ristrutturazioni è possibile accedere a delle agevolazioni per gli interventi di manutenzione straordinaria. In questo contesto è necessario capire quando, da un punto di vista normativo, dei lavori edilizi vengano considerati come tali.

L’articolo 3, comma 1, lettera b) del Dpr n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) definisce manutenzione straordinaria:

“Le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.

Per rientrare in questa fattispecie i lavori effettuati sui balconi devono prevedere la sostituzione di elementi strutturali – come il rifacimento dei frontalini – o l’installazione di nuovi componenti impiantistici, come lo è la coibentazione.

Altri tipi di interventi, come possono essere la tinteggiatura o la finitura, sono considerati dei lavori di manutenzione ordinaria, per i quali il legislatore non ha previsto la detrazione al 50%.

Quali pratiche edilizie sono necessarie

Per poter accedere al bonus ristrutturazione è necessario disbrigare alcune pratiche burocratiche, che devono essere effettuate per poter avviare i lavori.

Nel caso in cui gli interventi, che vengono effettuati sui balconi, non determinino delle alterazioni importanti della facciata o alla superficie dell’edificio, il proprietario dell’immobile si può limitare a presentare una Comunicazione di Inizio Lavori (Cil): a stabilire questa regola è l’articolo 6-bis del Dpr n. 380/2001.

I regolamenti edilizi locali, in alcuni casi, queste tipologie di lavoro le fanno rientrare nell’edilizia libera: in questo caso è sufficiente inviare una banalissima comunicazione, senza dover avviare delle pratiche più complicate.

La Cil non deve essere confusa con la notifica preliminare, che è prevista dall’articolo 99 del Dlgs n. 81/2008. Questa pratica è un adempimento collegato alla sicurezza sul lavoro, che deve essere disbrigata solo quando si vengono a verificare determinate circostanze.

È necessario procedere con la notifica preliminare nel momento in cui nel cantiere operano più imprese, anche se non nello stesso momento. Anche quando questa situazione non è prevista all’inizio, ma si viene a configurare in un secondo momento a causa di varianti in corso d’opera. La notifica è necessaria anche quando in cantiere è presente un’unica impresa, ma si presume che il lavoro richieda almeno 200 persone al giorno. Negli altri casi non è necessario procedere in questo senso. 

L’immobile deve essere ultimato

Si può accedere al bonus ristrutturazioni solo per un immobile già esistente, non per una nuova costruzione. A spiegarlo è direttamente l’Agenzia delle Entrate nella sua guida al 50%, dove sottolinea che la detrazione può essere applicata esclusivamente agli edifici completati prima che inizi l’intervento.

Soffermandosi, invece, sull’agibilità dell’immobile, non è un requisito indispensabile per accedere all’agevolazione: il documento, infatti, serve ad attestare l’idoneità dell’immobile all’uso oltre a garantire le sue condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. L’agibilità è richiesta per altri scopi, ma non per fruire del bonus ristrutturazioni.

Volendo sintetizzare al massimo, per i lavori di manutenzione straordinaria sui balconi è possibile riuscire ad accedere ad un risparmio fiscale, ma i richiedenti devono prestare la massima attenzione alla gestione dei vari documenti necessari.

A chi spetta la ristrutturazione dei balconi?

Per una casa singola non ci sono dubbi, la ristrutturazione – e la relativa spesa – spetta al proprietario. Le cose si fanno più complesse in condomino, tanto che la ripartizione di tali spese è spesso fonte di litigi.

Per comprendere meglio i criteri secondo i quali si divide la spesa, serve distinguere le due tipologie di balconi esistenti:

• i balconi aggettanti, cioè i balconi che sporgono verso l’esterno dell’edificio (sono i più diffusi);
• i balconi incassati, cioè quelli che formano una rientranza nella facciata, sono chiusi su più lati e fungono anche da copertura del piano sottostante.

Salvo particolari ipotesi, la spesa per la ristrutturazione di un balcone aggettante spetta sempre al proprietario dell’appartamento di cui il balcone fa parte. Ciò vale sia in caso di ordinaria manutenzione del balcone che di interventi straordinari.

Tuttavia, anche in caso di balconi aggettanti, ci sono delle spese che sono a carico dell’intero condominio e non del singolo proprietario. Precisamente sono quelle che interessano il lato estetico, ad esempio la tinteggiatura esterna o l’installazione di nuove ringhiere.

Il costo del rifacimento/ristrutturazione dei balconi si divide tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà (anche tra i condomini che non hanno balconi).

E invece se si tratta di riparazioni o ristrutturazioni che riguardano il sottobalcone, tale spesa è da dividere tra i due proprietari interessati dall’intervento: quindi sia chi è al piano di sopra che chi si trova a quello sottostante.

Vediamo ora chi paga la ristrutturazione dei balconi incassati. Di norma, salvo diverse disposizioni del regolamento condominiale, la manutenzione di questi balconi si divide a metà tra entrambi i proprietari naturalmente anche la ristrutturazione dei sottobalconi.

Invece sono a carico del condomino (ripartiti secondo i millesimi di proprietà):

• gli interventi sui rivestimenti esterni dei balconi;
• la manutenzione dei decori esterni e di tutti i lavori che interessano l’estetica dell’edificio.

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12/05/2022

Chi paga la ristrutturazione di un balcone in condominio

A chi spetta pagare le ristrutturazioni dei balconi in ambito condominiale? In questa guida, prezzi, detrazioni previste dalla legge e come ripartire la spesa in base alla tipologia di balcone.
 

Indice degli argomenti:

• Ristrutturazione balconi in condominio 2022
• Serve il permesso per ristrutturare i balconi?
• Prezzi per la ristrutturazione dei balconi

La ristrutturazione dei balconi in condominio è un tema che può suscitare molta confusione. Infatti è lecito domandarsi chi paghi i lavori di rifacimento dato che il balcone, pur essendo una proprietà privata, è parte integrante della facciata dell’edificio.

Come spesso accade in condomino, di solito è il regolamento condominiale a stabilire regole e criteri di divisione delle spese di ristrutturazione dei balconi e delle terrazze; invece i prezzi sono di volta in volta stabiliti dalla ditta specializzata in base alla tipologia di intervento desiderato.

Si può trattare, ad esempio, di una ristrutturazione della pavimentazione, del sottobalcone e dell’intera balconata dovuti all’azione degli agenti atmosferici, di calamità naturali o  semplicemente, all’usura del tempo.

Come spiegheremo nel dettaglio, esiste inoltre una differenza tra ristrutturazione dei balconi aggettanti e balconi incassati. Precisamente, in base alla tipologia di balcone presente nell’edificio sono in vigore diversi criteri di ripartizione delle spese di rifacimento.

Ecco una guida completa sulla ristrutturazione dei balconi secondo leggi e regolamenti condominiali, senza tralasciare le vantaggiose detrazioni in vigore.

Ristrutturazione balconi in condominio 2022

Per chi desidera ristrutturare il proprio balcone il 2022 offre molte vantaggiose opportunità: infatti il governo ha prorogato i bonus precedentemente in vigore. Ciò vale sia per interventi di rifacimento su balconi già esistenti che per lavori più impegnativi, come ad esempio la realizzazione ex novo di balconi o la trasformazione di un balcone in una veranda.

In quest’ultimo caso, però, come vedremo più avanti, spesso è necessario consultare il regolamento di condominio e, se previsto, chiedere l’ok a procedere da parte dell’assemblea.

Inutile dire che, esattamente come per gli altri bonus previsti, per averne diritto alle detrazioni è indispensabile tenere traccia dei pagamenti effettuati.

Per questo il versamento del relativo prezzo deve avvenire tramite bonifico bancario o altri metodi di pagamento tracciabili. Soltanto così si potrà avere lo sconto in fattura o cedere il credito d’imposta, a seconda di quello che si preferisce.

Ma quali sono gli interventi più comuni di ristrutturazione dei balconi? Gli esempi sono davvero tanti:

• cambiare la pavimentazione, quindi le piastrelle;
• eliminare la ruggine dalle ringhiere o adeguare l’altezza delle stesse rispetto alle normative vigenti;
• intervenire nel sottobalcone;
• opere di impermeabilizzazione
• consolidare vecchi balconi con mensole.

Questi elencati sono solo alcuni dei lavori di rifacimento dei balconi. Ciò che a questo punto è interessante sapere è per quali di essi serve l’autorizzazione e come vengono ripartiti i costi tra i condomini. Procediamo con ordine.   

Serve il permesso per ristrutturare i balconi?

A questo punto è necessaria una precisazione: l’obbligatorietà del permesso dipende dal tipo di intervento eseguito sul balcone.

Quindi se si tratta della sostituzione o riparazione di parti in muratura, che non alterano le caratteristiche del balcone esistente, il permesso non è mai necessario. In tali casi, infatti, la ristrutturazione rientra nelle “attività di edilizia libera”.

Le cose cambiano quando i lavori eseguiti sono più incisivi perché modificano le caratteristiche esistenti ad esempio il prospetto dell’edificio. In queste ipotesi occorre inderogabilmente la SCIA, ovvero la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, presso il Comune del territorio in cui viene svolta l’attività.

A chi spetta la ristrutturazione dei balconi?

Per una casa singola non ci sono dubbi, la ristrutturazione – e la relativa spesa – spetta al proprietario. Le cose si fanno più complesse in condomino, tanto che la ripartizione di tali spese è spesso fonte di litigi.

Per comprendere meglio i criteri secondo i quali si divide la spesa, serve distinguere le due tipologie di balconi esistenti:

i balconi aggettanti, cioè i balconi che sporgono verso l’esterno dell’edificio (sono i più diffusi);
i balconi incassati, cioè quelli che formano una rientranza nella facciata, sono chiusi su più lati e fungono anche da copertura del piano sottostante.

Salvo particolari ipotesi, la spesa per la ristrutturazione di un balcone aggettante spetta sempre al proprietario dell’appartamento di cui il balcone fa parte. Ciò vale sia in caso di ordinaria manutenzione del balcone che di interventi straordinari.

Tuttavia, anche in caso di balconi aggettanti, ci sono delle spese che sono a carico dell’intero condominio e non del singolo proprietario. Precisamente sono quelle che interessano il lato estetico, ad esempio la tinteggiatura esterna o l’installazione di nuove ringhiere.

Il costo del rifacimento/ristrutturazione dei balconi si divide tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà (anche tra i condomini che non hanno balconi).

E invece se si tratta di riparazioni o ristrutturazioni che riguardano il sottobalcone, tale spesa è da dividere tra i due proprietari interessati dall’intervento: quindi sia chi è al piano di sopra che chi si trova a quello sottostante.

Vediamo ora chi paga la ristrutturazione dei balconi incassati. Di norma, salvo diverse disposizioni del regolamento condominiale, la manutenzione di questi balconi si divide a metà tra entrambi i proprietario. Se, invece della ristrutturazione, si procede alla costruzione ex novo di un balcone si dovrà richiedere il “permesso di costruire” al Comune competente.

Prezzi

Passiamo all’aspetto più interessante della materia: a quanto ammonta effettivamente il costo dei lavori di manutenzione e rifacimento dei balconi.

In realtà difficilmente si riesce ad anticipare con precisione quale sarà il prezzo da pagare. Molto dipende dalla tipologia di intervento – più o meno invasivo – dalle tariffe applicate dalla ditta incaricata e dai materiali scelti. Proveremo comunque a indicare qualche cifra.

In genere per una semplice tinteggiatura del balcone si spende in media 10 euro al metro quadrato.

Il prezzo lievita in caso di rifacimento completo dato che si aggira sui 150-200 euro al metro quadrato. Questo è uno degli interventi più lunghi e complessi perché prevede lo smantellamento e il successivo rifacimento della pavimentazione.

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