Condominio parziale: cos’è, come si costituisce e come funziona la ripartizione delle spese

Il concetto di “condominio” indica la comproprietà di parti comuni dell’edificio da parte di diversi proprietari. Si tratta di un istituto giuridico che prevede la ripartizione delle spese tra i condomini, in base ai millesimi di proprietà, per la gestione e la manutenzione delle parti comuni (giardini, ingressi, scale, terrazzi e così via).

Nel nostro ordinamento giuridico esistono diverse tipologie di condomini, con caratteristiche e modalità di costituzione differenti. Una di queste è il “condominio parziale”, una particolare sottocategoria di condominio in cui la fruizione di alcune parti comuni è limitata ad un gruppo ristretto di condomini.

Spesso il condomino parziale si viene a creare in contesti che combinano diverse categorie di abitazioni: case private, locali commerciali e uffici. Ne deriva una diversa disciplina in tema di ripartizione delle spese, manutenzione e amministrazione condominiale. Ecco cosa prevede la legge sul condominio parziale e la sua esatta definizione.

Cos’è e quando si ha il condominio parziale

La definizione di condominio parziale è stata più volte dibattuta dalla Giurisprudenza. In diverse occasioni, infatti, la Corte di cassazione si è espressa sul tema, chiarendo come si costituisce, quando e come si ripartiscono le spese.

Il condominio parziale è una tipologia molto diffusa in Italia: si ha quando un edificio, per le sue caratteristiche costruttive, presenta delle parti (come pianerottoli o scale) la cui fruizione è limitata ad un gruppo di persone. Da ciò consegue una diversa ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria e ordinaria che la distingue dal “condominio minimo” (dove sono presenti da due a quattro proprietari) e dal “supercondominio” (cioè l’insieme di più edifici con alcune parti in comune).

In sintesi, si può parlare di condominio parziale nell’ipotesi in cui affittuari e proprietari di casa di un singolo edificio hanno la possibilità di sfruttare le parti comuni in maniera differenziata. Il principio su cui si basa questo tipo di condominio è che non sarebbe giusto che chi non può godere di alcune parti comuni (ad esempio pianerottoli o porzioni di giardino) debba contribuire alle spese di mantenimento al pari degli altri.

Come si costituisce il condomino parziale

Per la costituzione di un condominio parziale non ci sono particolari pratiche burocratiche da svolgere, registrazioni o permessi da ottenere.
Questa tipologia di condominio si costituisce in maniera automatica ex lege in presenza di due condizioni necessarie:

• l’edificio deve avere più scale o pianerottoli
• alcuni spazi comuni, opere o servizi devono essere fruibili in modo esclusivo soltanto da un gruppo ristretto di condomini

Come si ripartiscono le spese nel condominio parziale

La caratteristica principale del condominio parziale è che, all’interno dello stesso edificio, vi sono diverse scale, opere e servizi fruibili da un gruppo limitato di persone. Questo influenza la ripartizione delle spese, poiché il godimento di alcuni spazi/servizi non sono per tutti i condomini, ma soltanto per una parte di essi.

I costi di manutenzione, pulizia e illuminazione saranno ripartiti soltanto tra coloro che effettivamente ne hanno il godimento. Dall’altro lato, i condomini che non fanno parte del condominio parziale sono a loro volta esclusi dal pagamento delle spese comuni per i servizi da cui non traggono beneficio.

La differenza con il supercondominio

Oltre al condominio parziale esiste il “condomino complesso”, conosciuto anche come “supercondominio”. Il presupposto del supercondominio è che siano presenti più edifici che condividono lo stesso cortile o altre parti comuni.

Da ciò si evince la differenza tra condomino parziale e supercondominio: il primo presuppone la presenza di un solo edificio, il secondo si caratterizza per la presenza di più fabbricati che hanno in comune beni o servizi.

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