Edifici rurali: permessi, bonus e come intervenire

In Italia sono moltissime le zone con identità agricola che si distinguono per la presenza di variegati fabbricati di natura rurale. Un patrimonio culturale e storico che, molto spesso, viene dimenticato e abbandonato al proprio destino. Si tratta, in realtà, di edifici ricchi di storia, testimonianza di tradizioni e culture che hanno influenzato la società di oggi, il cui recupero ha un valore culturale, ambientale e architettonico.

Grazie ad un ritrovato interesse verso il mondo agricolo e naturale, però, negli ultimi anni sono aumentati i casi in cui si sceglie di allontanarsi dalla città e stabilirsi in campagna. Questo ha portato anche alla riscoperta degli edifici rurali, che diventano oggetto di importanti interventi di riqualificazione, necessari anche ad un cambio della loro funzione e a un riadattamento alle esigenze dell’abitare moderno. Fienili, stalle, casolari, mulini, sono tante le strutture che possono essere completamente trasformate, pur conservando la loro identità rurale e lasciando intatta la testimonianza della storia che rappresentano. Sono immobili che affondano le radici nella storia del territorio, che permettono scelte architettoniche interessanti e, come ogni altra ristrutturazione, di non costruire ulteriori nuovi edifici.

Recentemente con la diffusione del turismo sostenibile e un ritrovato interesse verso gli ambienti naturali e la campagna, si è posta sempre più attenzione a questi immobili abbandonati. Sono molti gli esempi di agriturismi, centri benessere, b&b e abitazioni private ricavati da vecchie cascine, mulini e altre tipologie di edifici rustici.

I fabbricati rurali si prestano per diverse destinazioni d’uso, dalla residenza privata alle attività di ristorazione ed accoglienza e per un buon progetto il sapere cosa si vuole fare è fondamentale, così come lo è conoscere le soluzioni strutturali e compositive ricorrenti in questi manufatti prima di intervenire.

Quali sono gli edifici rurali e cosa si intende per uso strumentale

La definizione di edificio rurale non è necessariamente connessa alla sua categoria catastale. Nonostante ciò, molti di questi immobili sono accatastati in categoria D10, che raccoglie i fabbricati rurali ad uso strumentale per l’agricoltura. Questa dicitura serve ad indicare tutte quelle strutture che hanno la funzione di supportare le attività agricole e fanno parte dell’azienda agricola che le svolge.

Si parla, ad esempio, di stalle, depositi, magazzini, fienili e di tutti quegli edifici utilizzati per lo svolgimento delle regolari attività lavorative. In questo caso, si differenzia anche il trattamento fiscale applicato, tanto che l’aliquota IMU è ridotta. Per ottenere il riconoscimento della ruralità di un immobile, se non ancora così registrato a catasto, è necessario fare apposita richiesta all’Agenzia del Territorio. È bene sapere che deve essere attiva e dimostrata l’attività agricola connessa.

Un’altra categoria catastale da citare, quando si parla di edifici rurali, è sicuramente la A6, ora soppressa, che includeva le abitazioni di tipo rurale. Per rientrare in questa categoria l’immobile doveva essere connesso ad un terreno di almeno 10mila metri quadrati ed era prevista l’assenza dei servizi igienici. Agli inizi degli anni Novanta, con la riforma catastale, si è eliminata questa categoria, proprio perché non ritenuta in linea con i nuovi requisiti igienico sanitari per le abitazioni private.

Tutti quei casi, infine, che non rientrano nella categoria D10, ma che possono essere riconosciuti di natura rurale, prevedono la presenza di un’annotazione sul certificato catastale. Si avranno, quindi, immobili in diverse categorie che, in aggiunta, riportano questa specifica. La ruralità ha anche impatto sulla generazione di reddito, pertanto un riferimento da conoscere è l’art. 9 del D.L. 557/1993 che indica le condizioni per il riconoscimento della ruralità a fini fiscali.

Recupero di un edificio rurale: dal catasto alla normativa da rispettare

Quando si decide di intervenire su un edificio rurale il primo passaggio è proprio quello di verificare la situazione a catasto. Capita molto spesso che immobili in disuso e antichi si caratterizzino per situazioni irregolari. Per esempio, da circa una decina d’anni tutti i fabbricati rurali dovrebbero essere inseriti nel Catasto Fabbricati, anche quando un tempo erano registrati nel Catasto Terreni. Per il passaggio era necessaria apposita domanda e non è scontato che sia stata fatta. In ogni caso, è bene appurare la situazione di partenza e procedere con il corretto accatastamento, che generalmente può includere anche un cambio di destinazione d’uso.

Dopo di che, la normativa da rispettare per la ristrutturazione è la medesima di quanto avviene per ogni altro fabbricato. Ciò significa che vanno prese in considerazioni le leggi urbanistiche, il regolamento edilizio locale, tutte le leggi relative ai requisiti igienico sanitari per l’abitabilità, nonché la normativa antisismica e per l’efficienza energetica.

Bonus per gli edifici rurali: quando spettano

Chi è interessato alla ristrutturazione di un edificio rurale, con lo scopo di renderlo abitazione, deve sapere che è possibile richiedere il Bonus Casa. Le detrazioni fiscali, con aliquota maggiorata al 50% fino al 31 dicembre del 2024, sono concesse a coloro che effettuano, su immobili sui quali esercitano diritto, attività di ristrutturazione, manutenzione straordinaria e restauro. Non vi sono limiti connessi alla categoria catastale dell’edificio o alla sua natura rurale.

Una questione che viene affrontata e risolta dalla stessa Agenzia delle Entrate, nella sua risposta ad un quesito posto proprio in relazione alla possibilità di godere del Bonus Casa per la ristrutturazione di un edificio rurale, da trasformare in abitazione. Nel provvedimento di autorizzazione ai lavori, dovrà essere specificatamente indicato il cambio di destinazione d’uso, da fabbricato rurale a residenziale. Per il resto, nulla di diverso rispetto a quanto avviene con una qualsiasi altra ristrutturazione.

Il tetto di spesa massimo, su cui calcolare le detrazioni, è di 96.000 euro e il bonus è applicabile per singola unità immobiliare. Le detrazioni IRPEF vengono riconosciute all’avente diritto in 10 quote annuali di uguale importo.

Consigli per ristrutturare un edificio rurale

Ristrutturare un edificio rurale significa affrontare una serie di sfide che possono rendere l’intervento un po’ più complesso di quanto avviene in un recupero di un edificio di altra natura.

In linea di massima, proprio per il valore intrinseco di questi edifici, è opportuno scegliere l’approccio del restauro architettonico, rispettando le scelte strutturali e stilistiche originali. Questo non significa che non si possano inserire elementi contemporanei, ma che ciò deve essere fatto nel rispetto dell’esistente, cercando con esso un legame o una relazione di qualche natura.

I principali temi da prendere in considerazione possono essere classificati nelle seguenti categorie:

• La storia e la natura del fabbricato, che impongono la valutazione del valore di forme e stili, ma che influenzano anche la scelta dei materiali. Il progettista deve porre la giusta sensibilità per conservare alcuni elementi originali delle strutture, dove le condizioni lo permettono,. Spesso in questi luoghi ci si imbatte in bellissimi solai in legno o coperture originali che possono offrire spunti per creare nuovi ambienti, anche dal tocco più moderno, ma con grande fascino. La stessa attenzione va posta nei confronti degli elementi di finitura, come pavimenti, intonaci o rivestimenti in pietra, che possono essere restaurati.. Allo stesso tempo, si devono garantire la massima funzionalità e l’integrazione con nuovi elementi dell’architettura contemporanea. Per quanto riguarda i materiali, infine, è importante optare per soluzioni naturali e, soprattutto, locali, connesse alla tradizione del luogo.
• Sicurezza e antisismica, fondamentali in qualsiasi nuovo edificio e in ogni intervento di ristrutturazione, ma che richiedono importanti opere in caso della ristrutturazione di edifici rurali, spesso antichi, trascurati e costruiti con tecniche tradizionali. Per questo motivo, in alcune circostanze è inevitabile provvedere ad opere di demolizioni e successive ricostruzioni, seppure parziali. La sicurezza dell’edificio è la sicurezza delle persone e, pertanto, è irrinunciabile.
• Sostenibilità, efficienza energetica e innovazione, che non possono mancare nemmeno in un edificio rurale, di natura spiccatamente tradizionale. Conservare la storicità di un immobile, infatti, non significa evitare di soddisfare esigenze contemporanee di altra natura. Su tutte, la sostenibilità e l’efficienza energetica sono indubbiamente le più importanti e, soprattutto le più richieste. Ristrutturare un edificio rurale, quindi, comporta anche l’individuazione di opportune soluzioni per risparmiare energia e garantire il comfort interno per le persone che lo vivono. Serramenti performanti, sistemi per l’isolamento termico, materiali di qualità, studio di forme e volumi, sistemi di ombreggiamento, sono solo i principali degli aspetti da valutare. Infine, non è da dimenticare la componente tecnologica, sia in relazione agli impianti domestici per la climatizzazione, l’illuminazione, l’areazione e la produzione di acqua calda sanitaria, che connessi al mondo dell’automazione e della domotica.

In conclusione, è possibile dire che lo scopo di un intervento di ristrutturazione di un edificio rurale è quello di trovare il perfetto equilibrio tra storia, tradizione e innovazione, rispondendo in modo efficace a tutte le richieste dell’abitare di oggi, dando nuova vita a un manufatto altrimenti dimenticato.

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Articolo aggiornato – Prima pubblicazione 2018

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