Il bonus ristrutturazioni non spetta al comodatario, ma solo al proprietario dell’immobile

A partire dal 2025 possono usufruire del bonus ristrutturazioni il proprietario o il detentore di un diritto reale sull’immobile, che potrà usufruire di un’agevolazione pari al 50% nel caso in cui gli interventi vengono effettuati sull’abitazione principale e al 36% negli altri casi. A partire da quest’anno i comodatari non hanno alcun diritto.

Indubbiamente ricorrere al bonus ristrutturazioni e alle altre agevolazioni fiscali è un’ottima possibilità per effettuare degli interventi edili, ma spesso e volentieri sorgono dei problemi legati a delle situazioni familiari complesse e a delle posizioni giuridiche contorte, che rischiano di far perdere delle opportunità.

Come è necessario comportarsi, per esempio, nel momento in cui si ha intenzione di contribuire alle spese di ristrutturazione di un immobile di cui non si è proprietari? E quando ci sono dei diritti reali come la nuda proprietà o il diritto di abitazione?

Bonus ristrutturazioni, quando può essere applicato

A fornire una serie di indicazioni a dubbi e perplessità delle famiglie ci ha pensato la Legge n. 207/2024, anche nota come Legge di Bilancio 2025, attraverso la quale è stato modificato l’articolo 16, comma 1, del Decreto Legge n. 63/2013: la norma ha introdotto una serie di regole ben precise sulle aliquote che devono essere applicate per i vari bonus casa. Queste indicazioni sono valide per le spese che i contribuenti sostengono negli anni 2025, 2026 e 2027.

Soffermandosi sulle regole previste per i costi sostenuti nel 2025, la detrazione spetta nella seguente misura:

• 50% nel caso in cui il contribuente abbia effettuato degli interventi su un immobile adibito ad abitazione principale. Il contribuente deve essere titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sullo stesso immobile;
• 36% nel caso in cui i lavori siano stati sostenuti su un immobile che non è adibito ad abitazione principale. Anche in questo caso i costi devono essere sostenuti dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento.

Sono sostanzialmente due le novità che sono state introdotte a partire da quest’anno: le nuove aliquote differenziate per l’abitazione principale e gli altri immobili e la limitazione dell’agevolazione a chi abbia un titolo giuridico qualificato, che può essere di proprietà o godimento.

Quali diritti ha il comodatario

Quanti hanno in uso gratuito l’immobile di un’altra persona – ossia il comodatario – non ha la possibilità di fruire del bonus ristrutturazioni. In altre parole non ha la possibilità di portare in detrazione le spese che ha sostenuto per effettuare i lavori edili.

Ricordiamo che il contratto di comodato – indipendentemente che sia stato regolarmente registrato o meno – permette al soggetto che riceve l’immobile (ossia il comodatario) di godere personalmente dell’immobile. Questo diritto può essere considerato come una semplice detenzione qualificata: non è in alcun modo un diritto reale di godimento – come lo possono essere l’usufrutto o l’abitazione – e non è nemmeno una proprietà.

La Legge di Bilancio 2025 prevede espressamente che per poter fruire delle agevolazioni connesse al bonus ristrutturazioni – sia al 50% che al 36% -, i costi debbano essere sostenuti direttamente dal titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento. Questo significa, in altre parole, che il comodatario è ufficialmente escluso dalla possibilità di beneficiare delle agevolazioni fiscali, anche quando dovesse trasferire la propria residenza all’interno dell’immobile, rendendolo la propria abitazione principale.

La semplice mancanza del diritto di proprietà fa perdere il bonus ristrutturazioni. La qualifica di abitazione principale non è sufficiente per avere diritto alle agevolazioni previste dal bonus ristrutturazioni: deve essere sempre associato ad un titolo giuridico qualificato, che può essere proprietà o diritto reale di godimento.

Nudo proprietario, quali spese può detrarre

Il discorso cambia leggermente per il nudo proprietario, che ha la possibilità di usufruire delle agevolazioni previste per il secondo alloggio (quindi nella misura del 36%). Questo perché nell’immobile non ha fissato la residenza.

In altre parole:

• la nuda proprietà costituisce un titolo idoneo per poter accedere alle detrazioni previste dall’ex articolo 16-bis del Tuir, anche se non con un godimento pieno;
• il nudo proprietario che abbia sostenuto le spese ha la possibilità di detrarle;
• deve essere applicata l’aliquota del 36% perché sull’immobile insiste un diritto di abitazione altrui: questa situazione non permette di farlo diventare l’abitazione principale con le relative detrazioni.

Esenzione Imu e residenza anagrafica

Cosa succede se il contribuente dovesse decidere di mantenere la residenza anagrafica in un determinato immobile per beneficiare dell’esenzione Imu prevista per l’abitazione principale e avviare i lavori di ristrutturazione in un’altra proprietà (della quale ha un effettivo diritto reale)?

L’operazione, da un punto di vista fiscale, può essere effettuata, ma l’immobile oggetto di ristrutturazione non può essere considerato come abitazione principale: non sarà possibile beneficiare dell’aliquota al 50% per il bonus ristrutturazione, ma dovrà essere applicato il 36%.

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