Abuso edilizio su parti comuni condominio: chi è responsabile?

Cosa succede al Superbonus ed altre detrazioni se nel condominio ci sono abusi edilizi? Chi ne risponde dal punto di vista penale e civile? Regole e novità secondo le ultime sentenze della Cassazione.

Indice degli argomenti:

• Abuso edilizio Superbonus 110%: regole in condominio
• Parti comuni e parti private: che succede in caso di abuso edilizio
• Abusi e difformità su parti comuni: ecco chi è il responsabile
• Limiti alla responsabilità dell’amministratore in caso di abusi

Le vantaggiose detrazioni fiscali previste da Superbonus ed Ecobonus hanno acceso i riflettori su un problema antico, ovvero l’attribuzione della responsabilità in caso difformità e abusi in condominio.

Il nocciolo della questione è che la presenza di un abuso edilizio nelle parti comuni fa perdere tutte le agevolazioni, con il rischio di dover restituire allo Stato quanto ricevuto.

La legge prevede regole molto rigide in merito alla responsabilità penale e civile laddove venga rilevato un abuso soprattutto nei confronti dell’amministratore di condominio. Ecco perché il ruolo del tecnico incaricato è fondamentale per certificare la regolarità urbanistica dell’edificio prima dell’apertura del cantiere.

Vediamo regole, conseguenze e la differenza tra parti comuni e parti private in ambito condominiale.

Abuso edilizio Superbonus 110%: regole in condominio

Gli abusi edilizi, nelle case private come nei condomini, incidono negativamente sulla possibilità di detrarre le spese di ristrutturazione ed efficientamento energetico previste dai bonus confermati nella Legge di Bilancio per il 2022.

Per i condomini l’ottenimento dei bonus – sia Ecobonus che Superbonus 110% – è subordinato alla verifica dell’assenza di anche un solo abuso edilizio nelle parti comuni.

Gli abusi nelle abitazioni private, invece, non sono rilevabili dal tecnico incaricato e quindi non ostacolano le agevolazioni.

Questa regola vale per tutte le tipologie di detrazioni edilizie in ottemperanza a quanto previsto all’articolo 49 del DPR 380/2001 e all’articolo 119 del Decreto Rilancio.

Ma attenzione, se l’abuso è sanabile si potrà procedere alla sua eliminazione e poi eseguire i lavori e beneficiare dello sconto in fattura o, in alternativa, optare per la cessione del credito d’imposta.

Parti comuni e parti private: che succede in caso di abuso edilizio

Il condominio è l’insieme di parti ad uso esclusivo del proprietario dell’immobile e parti comuni, come il giardino, la portineria, le scale, l’ascensore, la facciata e così via.

Prima di analizzare i profili di responsabilità dell’amministratore, è bene avere in mente in cosa si differenziano tra loro:

• le parti private non incidono sullo stato di legittimità del condomino e non sono visibili se non all’interno della singola unità immobiliare;
• le parti comuni appartengono a tutti i condomini e la presenza di abusi è una causa ostativa alla richiesta del Superbonus 110%.

Per legge – si veda l’articolo 1117 del Codice civile – le parti comuni del condominio sono il suolo su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i pilastri, le travi portanti, il tetto, le scale, i portoni d’ingresso, il cortile, l’ascensore, il terrazzo, le facciate, le aree destinate al parcheggio, la portineria, i pozzi, le cisterne, i sistemi centralizzati di gas, energia elettrica, riscaldamento e ricezione radiotelevisiva.

Su queste ed altre – parti del condominio, il tecnico incaricato, prima ancora di dare il via al Superbonus, ha l’obbligo di certificare l’assenza di abusi e difformità. In caso contrario c’è il rischio di perdere le agevolazioni fiscali.

Abusi e difformità su parti comuni: ecco chi è il responsabile

Veniamo ora al dunque, chi è responsabile degli abusi per lavori eseguiti sulle parti comuni del condominio. Un problema molto rilevante oggi giorno, dato il gran numero di condomini che hanno aderito al Superbonus 110%.

Sul punto si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza n. 7884 del 2021 stabilendo che spetta all’amministratore di condominio vigilare sugli abusi dei condomini e denunciare il fatto alle autorità competenti. I condomini, infatti, devono per legge rispettare quanto previsto all’articolo 1102 del Codice civile sull’”Uso della cosa comune”:

“Ciascun partecipante puo’ servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine puo’ apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.”

 In virtù del suo ruolo e della sua responsabilità, l’amministratore di condominio deve per prima cosa invitare l’artefice dell’abuso sulle parti comuni a rimuoverlo. Per farlo è sempre consigliabile tentare la “via bonaria” inviando una diffida scritta, atto per il quale non si deve per forza coinvolgere l’avvocato.

Se la diffida non sortisce alcun effetto, egli deve rivolgersi all’Amministrazione del Comune competente e sollecitare l’intervento tempestivo. Se l’Ufficio competente non risponde, l’amministratore può proporre un ricorso alla Pubblica Amministrazione.

Questi adempimenti servono a sollevare l’amministratore di condominio dalla responsabilità per la presenza di abusi edilizi poiché dimostrano la buona volontà di eliminare il manufatto abusivo.

 Al contrario egli risponde in giudizio in caso di inerzia.

Limiti alla responsabilità dell’amministratore in caso di abusi

Anche se vigilare e denunciare sugli abusi rientra nelle responsabilità dell’amministratore di condominio, questo non vuol dire che egli risponda sempre e comunque sotto il profilo penalistico.

Difatti la responsabilità dell’amministratore per le difformità nelle parti comuni non è mai assoluta. Al contrario serve la prova del dolo, e cioè la dimostrazione in giudizio che l’omesso controllo era colpevole e volontario.

Significa che l’amministratore risponde penalmente del fatto solo se era a conoscenza della realizzazione degli abusi edilizi da parte di un condominio, ad esempio una veranda sul balcone e qualsiasi altro intervento visibile dall’esterno.
 

 

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