Acquistare casa nel 2025: tutte le imposte e le agevolazioni aggiornate nella nuova Guida dell’Agenzia delle Entrate

L’acquisto di una casa continua a rappresentare uno dei momenti più significativi nella vita di un cittadino e una delle forme d’investimento più diffuse. La nuova edizione della Guida dell’Agenzia delle Entrate, pubblicata nell’ottobre 2025, offre un quadro completo e aggiornato di tutte le regole fiscali che accompagnano il processo di compravendita, con un’attenzione particolare alle imposte dovute, alle condizioni per ottenere le agevolazioni “prima casa” e alle misure rivolte ai più giovani.

La pubblicazione, frutto di un costante lavoro di aggiornamento normativo, integra le più recenti disposizioni introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 e dai decreti collegati, offrendo chiarimenti puntuali su temi spesso complessi come la determinazione della base imponibile, il sistema del prezzo-valore e le condizioni di decadenza dai benefici fiscali. L’obiettivo è consentire agli acquirenti di affrontare la compravendita con maggiore consapevolezza, evitando errori e sfruttando al meglio gli strumenti previsti dalla legge.

Le imposte sull’acquisto e il sistema del prezzo-valore

Prima della stipula, la Guida invita a effettuare una serie di verifiche preliminari sull’immobile: controllare la titolarità del bene, la conformità catastale e l’assenza di ipoteche o vincoli. L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione servizi online per la consultazione dei dati catastali e ipotecari, strumenti utili per garantire trasparenza e sicurezza nelle operazioni immobiliari. 

Particolare attenzione è dedicata al contratto preliminare di compravendita, o “compromesso”. Dal 1° gennaio 2025, l’imposta di registro proporzionale dovuta su caparra e acconti, se non soggetti a IVA, è fissata allo 0,5%, uniformando il regime precedentemente differenziato. L’imposta versata viene imputata a quella principale dovuta al momento del rogito. Restano invariate le imposte fisse per la registrazione (200 euro) e di bollo, mentre nel caso di preliminari soggetti a IVA continua a valere la distinzione tra acconti (che scontano l’imposta sul valore aggiunto) e caparre confirmatorie, assoggettate a imposta di registro proporzionale.

La Guida 2025 distingue chiaramente il trattamento fiscale a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa, e che la cessione sia soggetta o meno a IVA.

Se l’immobile viene acquistato da un’impresa costruttrice entro cinque anni dall’ultimazione, o quando l’impresa opta per l’applicazione dell’imposta, l’IVA si applica al 10% per le abitazioni ordinarie e al 22% per quelle di lusso, con imposta di registro, ipotecaria e catastale fissate a 200 euro ciascuna.

Negli altri casi, la cessione è esente da IVA e l’acquirente corrisponde l’imposta di registro proporzionale del 9%, più le imposte ipotecaria e catastale fisse da 50 euro ciascuna.

Uno degli aspetti centrali della Guida è la conferma del sistema del “prezzo-valore”, che continua a rappresentare una tutela per chi acquista immobili a uso abitativo. Questa modalità consente di calcolare l’imposta non sul prezzo effettivo di vendita ma sul valore catastale rivalutato, con un duplice vantaggio: la riduzione della base imponibile e la limitazione del potere di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per un coefficiente pari a 120, che scende a 110 nel caso di acquisto con i benefici “prima casa”.

Oltre a ridurre l’imposizione fiscale, il sistema del prezzo-valore comporta una diminuzione del 30% degli onorari notarili e assicura maggiore trasparenza nel mercato immobiliare. La Guida ricorda inoltre che l’applicazione di tale meccanismo richiede una dichiarazione esplicita dell’acquirente nell’atto notarile.

Agevolazioni “prima casa” e novità introdotte nel 2025

Le agevolazioni “prima casa” restano il pilastro del sistema fiscale immobiliare. Chi acquista un’abitazione principale appartenente alle categorie catastali ordinarie (dalla A/2 alla A/7 e A/11) beneficia di un’imposta di registro ridotta al 2% se la compravendita non è soggetta a IVA, o di un’aliquota IVA al 4% se l’operazione ne prevede l’applicazione, con imposte ipotecarie e catastali fissate a 200 euro.

Per ottenere i benefici è necessario che l’acquirente abbia o trasferisca la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi, e che non sia già titolare, neppure in comunione legale, di altri immobili acquistati con le stesse agevolazioni. Con la Legge di Bilancio 2025 il termine entro cui vendere la precedente abitazione per mantenere le agevolazioni sul nuovo acquisto è stato esteso da un anno a due anni, offrendo maggiore flessibilità a chi cambia casa.

Importanti chiarimenti riguardano anche il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, che continua a spettare a chi, dopo aver venduto la propria abitazione agevolata, ne acquista un’altra con le stesse condizioni. Il credito può essere utilizzato per ridurre le imposte di registro, le imposte ipotecarie e catastali, l’Irpef o in compensazione tramite modello F24.

La Guida dedica ampio spazio anche all’agevolazione “prima casa under 36”, applicabile agli atti stipulati dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2023, e fino al 31 dicembre 2024 solo per chi ha registrato il preliminare entro il 31 dicembre 2023. L’agevolazione è riservata ai giovani con meno di 36 anni e ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Prevede l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale e, per gli acquisti soggetti a IVA, un credito d’imposta pari all’imposta sul valore aggiunto pagata al venditore.
Per gli atti stipulati tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024, la Guida 2025 conferma la possibilità di ottenere un credito d’imposta compensativo pari alle somme versate in eccesso, utilizzabile fino al 31 dicembre 2025. Si tratta di una misura transitoria introdotta per sanare la finestra temporale in cui la norma di proroga non era ancora operativa.

La Guida aggiornata specifica inoltre le procedure per evitare la decadenza dalle agevolazioni, chiarendo che la perdita dei benefici comporta il pagamento delle imposte ordinarie, degli interessi e di una sanzione pari al 30%. Tuttavia, è sempre possibile regolarizzare la propria posizione attraverso il ravvedimento operoso, presentando un’istanza di riliquidazione all’Agenzia delle Entrate.

FAQ Guida acquisto casa 

È ancora valido il sistema del prezzo-valore nel 2025?

Sì, il sistema resta pienamente operativo e continua a offrire vantaggi fiscali e tutele all’acquirente.

Cosa cambia con la Legge di Bilancio 2025 per la prima casa?

Il termine per vendere l’abitazione precedente è stato esteso a due anni, e resta confermato il credito d’imposta per chi riacquista entro i termini.

Posso accedere alle agevolazioni se ho già una nuda proprietà?

Sì, purché la nuda proprietà non sia stata acquistata con le agevolazioni “prima casa” e si posseggano tutti gli altri requisiti.

Cosa succede se non trasferisco la residenza entro 18 mesi?

Si perde il diritto ai benefici fiscali, ma è possibile sanare la posizione con il ravvedimento operoso prima dell’intervento dell’Agenzia.

Le agevolazioni under 36 valgono anche per chi ha stipulato il preliminare nel 2023?

Sì, purché il contratto preliminare sia stato registrato entro il 31 dicembre 2023 e l’atto definitivo venga stipulato entro il 31 dicembre 2024.

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