Crediti d’imposta in edilizia: il caso OLIS Smart Apartments a Milano

Realizzare un edificio in classe A+ in un’area densa e strategica come quella dei Navigli ha comportato la gestione simultanea di due criticità. Il primo fronte riguardava un mercato delle costruzioni segnato dal rincaro delle materie prime; il secondo un quadro burocratico complesso, appesantito dalle barriere alla maturazione e alla cessione dei crediti d’imposta.

Se sul versante dei costi la risposta è arrivata da una rete di partnership consolidate, la diligence fiscale e documentale — dall’audit fino alla cessione del credito — è stata affidata a Dedalo Consulting, realtà milanese che affianca imprese, professionisti e istituzioni finanziarie in ogni fase della gestione del credito, con l’obiettivo di far convivere tutela legale, valore economico e crescita condivisa. A fine 2025 la società ha registrato un aumento del 91,67% del numero di clienti rispetto all’anno precedente, segnale della crescente riconoscibilità del suo modello operativo.

A dettare il ritmo dell’operazione, più della complessità tecnica, è stata la variabile tempo. “Il tema centrale non era soltanto la complessità, che è fisiologica quando si parla di crediti derivanti da bonus edilizi, ma il tempo a disposizione. In operazioni di questa natura la variabile temporale, se non governata con assoluto rigore, espone al rischio di errore e alla perdita di valore. Per Binda 21 la cessione non era una semplice opzione finanziaria, ma la soluzione strutturale più coerente per preservare il beneficio maturato, considerata l’impossibilità di assorbirlo integralmente tramite compensazione diretta”, spiega Alessandro De Grandis, Amministratore Delegato di Binda 21 S.r.l., la società veicolo che promuove l’intervento.

Il fascicolo tecnico-fiscale sotto controllo

La tenuta dell’intera operazione dipendeva dalla solidità del fascicolo tecnico-fiscale. 

Il presidio di Dedalo Consulting si è concentrato su quattro direttrici:

• correttezza delle asseverazioni tecniche;
• tracciabilità dei lavori e coerenza della documentazione di cantiere;
• conformità dei presupposti agevolativi;
• aggiornamento costante rispetto all’evoluzione normativa sulla circolazione dei crediti.

Il margine di errore era ridottissimo: anche una singola incongruenza documentale avrebbe potuto far saltare la cessione o aprire la strada a contestazioni da parte degli organi di controllo.

Il modello Dedalo Consulting

L’intervento si è collocato a pochi giorni dalla scadenza nazionale del 16 marzo 2025, termine ultimo per l’apposizione del visto di conformità sulle spese 2024. Nonostante la finestra temporale ridotta, il lavoro è stato governato con un processo ordinato, costruito su presidio documentale, coordinamento tra professionisti e obiettivi definiti con chiarezza.

Una volta maturato il credito, Dedalo Consulting ha redatto una Comfort Letter interna e strutturato il fascicolo in coerenza con l’art. 121, comma 6-bis, del Decreto Rilancio. La cessione è stata veicolata attraverso un cessionario selezionato, privilegiando una formula orizzontale su base annuale che ha permesso di spuntare condizioni di sconto particolarmente competitive rispetto al mercato.

“La gestione di crediti di questa portata richiede una perfetta simbiosi tra velocità d’esecuzione e rigore documentale. Applicando in modo puntuale il Decreto Rilancio e redigendo la nostra Comfort Letter abbiamo messo in sicurezza l’operazione finanziaria di Binda 21 S.r.l., ottimizzando il tasso di sconto grazie a canali di cessione selezionati e coerenti con la struttura temporale del credito”, aggiunge Giovanni Minella, Amministratore di Dedalo Consulting.

Ricadute sull’iniziativa e sul territorio

L’esito dell’operazione ha migliorato la redditività complessiva dell’iniziativa e rafforzato la struttura patrimoniale di Binda 21, senza ricorrere allo sconto in fattura e senza trasformare la cessione del credito in una leva di finanziamento del cantiere.

Sul piano urbano, il progetto ha consegnato alla città un edificio contemporaneo, efficiente e sostenibile: 42 appartamenti in classe A+ pienamente inseriti nel tessuto cittadino, capaci di generare nuova residenzialità e indotto locale in un’area strategica compresa tra i Navigli e San Cristoforo.

I numeri dell’operazione

• credito d’imposta maturato e messo in sicurezza: 1.886.556,60 euro;
• credito strutturato su 10 annualità, dal 2025 al 2034;
• audit e visto di conformità completati entro tempi molto rigidi;
• cessione ottimizzata tramite canali selezionati e condizioni competitive.

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