Alluvioni e mercato immobiliare: cosa emerge dall’analisi dei prezzi delle case in Lombardia

In un Paese strutturalmente fragile dal punto di vista geologico come l’Italia, esiste un legame tra dinamiche ambientali e mercato immobiliare: la crescente frequenza di eventi estremi e l’aumento dell’esposizione urbana rendono sempre più urgente comprendere se – e come – questi fattori vengano incorporati nelle valutazioni immobiliari.

Proprio a questo tema è dedicato lo studio “Pricing Flood Risk and Resilience Features in the Italian Housing Market“, condotto da Marco Rossitti, ricercatore del Dipartimento di Architettura, Ingegneria delle Costruzioni e Ambiente Costruito (DABC) del Politecnico di Milano, sviluppato in collaborazione con il MIT Center for Real Estate. Il lavoro, pubblicato nella Working Paper Series del MIT, analizza in modo sistematico il rapporto tra pericolosità alluvionale, caratteristiche di resilienza edilizia e valori delle abitazioni, concentrandosi sul contesto lombardo.

Un milione di annunci per comprendere il comportamento del mercato immobiliare

La ricerca si basa su un dataset di dimensioni eccezionali: oltre un milione di annunci immobiliari relativi ad appartamenti in vendita in Lombardia tra il 2015 e il 2025, estratti dal portale Idealista grazie a un accordo di fornitura dati supportato dal Politecnico di Milano. Il punto di partenza era ancora più ampio – circa tre milioni di annunci – successivamente filtrati per garantire completezza informativa e coerenza statistica.

L’analisi prende in considerazione il prezzo di offerta, utilizzato come proxy del valore di mercato, e lo mette in relazione con un insieme articolato di variabili:

• Caratteristiche intrinseche dell’immobile – superficie, numero di vani, piano, stato manutentivo, presenza di ascensore, terrazzi o pertinenze;
• Caratteristiche estrinseche, ricostruite tramite sistemi GIS – distanza da fermate del trasporto pubblico, centro storico, fiumi e laghi;
• Informazioni ambientali ufficiali, derivate dalle mappe di pericolosità alluvionale di ISPRA.

«Abbiamo stimato il valore dell’immobile in funzione sia delle sue qualità edilizie sia del contesto territoriale», spiega Rossitti, sottolineando come la prossimità a corsi d’acqua possa rappresentare allo stesso tempo un elemento di attrattività e una potenziale fonte di penalizzazione.

Il risultato principale è chiaro: gli immobili situati in aree esposte a possibili allagamenti registrano un lieve ma statisticamente significativo ribasso dei prezzi. Un effetto contenuto in media, ma tutt’altro che uniforme. 

Resilienza edilizia e pianificazione: dove il prezzo cambia davvero

L’aspetto più interessante dello studio emerge quando si entra nel dettaglio delle eterogeneità. Il mercato, infatti, non reagisce in modo indistinto, ma discrimina in base a precise caratteristiche costruttive e urbanistiche.

La “resilienza verticale” degli edifici

Uno dei elementi più interessanti della ricerca riguarda il ruolo del piano dell’abitazione. In un contesto urbano denso come quello lombardo, il numero di piano diventa un indicatore chiave di esposizione fisica: le unità al piano terra risultano le più penalizzate, il ribasso si attenua salendo ai piani intermedi e ai piani più alti l’effetto tende ad annullarsi.

Questa dinamica, definita dagli autori come resilienza verticale, mostra come l’organizzazione stessa dell’edificio influisca sulla percezione del rischio da parte del mercato.

Stato manutentivo e qualità costruttiva

Un secondo fattore decisivo è la condizione dell’edificio. Gli immobili in buono stato, o di recente costruzione, subiscono riduzioni di valore molto più contenute rispetto a quelli in cattive condizioni. La qualità edilizia funziona, di fatto, come un moltiplicatore di fiducia. 
In termini pratici una buona manutenzione viene letta come maggiore capacità di resistere o adattarsi, mentre gli edifici degradati risultano più vulnerabili anche sul piano economico. 

Il ruolo degli investimenti pubblici

Lo studio introduce anche una dimensione urbana e collettiva, analizzando migliaia di interventi finanziati per la messa in sicurezza idraulica. Dove sono stati realizzati investimenti pubblici strutturali, l’effetto negativo sui prezzi si riduce in modo sensibile.

«Questo risultato è particolarmente rilevante in ottica di pianificazione», osserva Rossitti. «Se i valori immobiliari scendono troppo, il rischio è che solo le fasce più fragili della popolazione finiscano per abitare queste aree, aprendo anche un tema di equità sociale».

Nel complesso, la ricerca offre una chiave di lettura utile non solo per interpretare il mercato, ma anche per ripensare la progettazione e le politiche urbane. Dalla destinazione d’uso dei piani terra alle strategie di rigenerazione, fino alla valutazione economica degli interventi di mitigazione, i dati mostrano come la resilienza – edilizia e territoriale – sia già oggi incorporata nelle scelte degli operatori e degli acquirenti.

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