Il ruolo del credito nel Mercato Immobiliare

Il ruolo delle connessioni tra cicli immobiliari e credito è diffusamente dibattuto e studiato in letteratura.
Nel presente lavoro, tuttavia, l’analisi non verte né sugli aspetti teorici, né sull’esame della letteratura esistente, quanto sulla evidenza empirica che può essere rappresentata mediante i dati che periodicamente l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate pubblica, in particolare sul credito concesso alle persone fisiche per acquisto di abitazioni a fronte di garanzia ipotecaria. Il contesto dell’analisi è costituito dai recenti anni di crisi del settore immobiliare. In effetti, la crisi economica, che ha investito pesantemente anche il nostro Paese, ha avuto tra le sue manifestazioni una acuta diminuzione degli acquisti in immobili e una minore erogazione di mutui ipotecari. La crisi del mercato immobiliare ha avuto forti ripercussioni sulle banche che hanno finanziato il settore immobiliare complessivamente inteso (costruzioni, acquisto di immobili, ecc.). Le molteplici interazioni che si sviluppano tra il mercato immobiliare e quello del credito hanno un’importanza significativa nel meccanismo di trasmissione della politica monetaria e influenzano sensibilmente le tendenze cicliche dell’intera economia e le condizioni di stabilità del sistema finanziario.
L’esempio più evidente di tale interazione è stata la crisi dei mutui subprime negli Stati Uniti d’America, all’origine della crisi globale del 2008/2009. Secondo recenti stime della Banca d’Italia (Banca d’Italia 2014), nel 2013 le abitazioni rappresentavano in Italia oltre il 56 per cento della ricchezza netta complessiva, in aumento di oltre 10 punti percentuali rispetto all’inizio degli anni duemila, e circa l’85 per cento della ricchezza reale (dall’82 per cento del 2000).
Nel nostro Paese la rilevanza degli investimenti immobiliari per le famiglie è elevata anche nel confronto internazionale: all’inizio del decennio in corso, infatti, le attività reali erano 5,5 volte il reddito disponibile lordo, valore comparabile con quello di Francia e Regno Unito e sensibilmente superiore a quello di Germania, Giappone, Canada e Stati Uniti(Banca d’Italia 2012). Il mercato immobiliare italiano ha visto una fase di forte espansione avviatasi al termine degli anni novanta fino al 2006. Nel 2007 s’inverte la tendenza del ciclo immobiliare residenziale e con la crisi globale del 2008-2009 c’è una caduta a picco delle compravendite, nonché del valore aggiunto e degli investimenti del settore immobiliare per ben 7 anni fino al 2014. Il drastico calo del mercato dopo il 2006 ha portato all’accumulo di uno stock di abitazioni invendute piuttosto elevato. In assenza di informazioni ufficiali, Gobbi e Zollino (2013) stimano che nel 2012 le abitazioni invendute fossero circa 500 mila unità. Per le banche ciò ha significato un drastico incremento dei prestiti deteriorati, un fattore che ha concorso a condizionare negativamente la capacità di concedere nuovi finanziamenti. Per le famiglie il peggioramento della qualità del credito è stato inferiore rispetto alle imprese, anche per le politiche molto selettive adottate dagli intermediari creditizi prima dello scoppio della crisi (Gobbi e Zollino, 2013) e per l’adozione di misure di sostegno alle famiglie in difficoltà nel rimborso del debito (Magri e Pico, 2012 e Banca d’Italia, 2013). Durante la crisi, soprattutto nelle fasi più acute, le politiche di offerta delle banche sono state anche influenzate dai vincoli imposti dai livelli di patrimonializzazione e dalle difficoltà di funding. Dal punto di vista dei prezzi, le quotazioni residenziali hanno continuato a crescere fino al primo semestre del 2008 e hanno sostanzialmente ristagnato fino a tutto il 2011, solo a partire dal 2012 hanno iniziato a calare in misura rilevante e nell’arco di un biennio hanno cumulato una riduzione del 9,5 per cento. La correzione è stata più prolungata e pronunciata in termini reali: al netto dell’inflazione al consumo, i prezzi hanno iniziato a ridursi dal primo semestre del 2008 e alla fine del 2013 risultavano inferiori di circa un quinto rispetto alla fine del 2007 (Banca d’Italia, 2013).

Scarica il PDF su ‘Ciclo immobiliare e ruolo del credito’ di Isidora BARBACCIA, Saverio SERAFINI

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