CRESME: nuovo clima di fiducia per l’edilizia 

Forse potremmo anche dire, in termini scientifici, che viviamo l’epoca dell’indeterminatezza, che sta alla base della fisica quantistica e che determina sostanzialmente i grandi processi di evoluzione tecnologica che stiamo vivendo.

Questa indeterminatezza pensiamo sia qualcosa di difficilmente comprensibile, ma in realtà funziona e produce risultati che poi siamo anche in grado di applicare. Questa poca stabilità e sicurezza probabilmente ci accompagnerà per un po’ di tempo. Cosa richiede, innanzitutto, come primo risultato? La capacità di guardare alle cose che cambiano e al mercato con un’attenzione ben diversa rispetto a prima, costantemente. Se volete una sintesi di quello che succederà nel mercato immobiliare dei prossimi anni: pochi nipoti, con tante case.

Questo è il motore. Se noi cerchiamo la risposta nella nuova costruzione residenziale, il mercato non ci aiuterà più di tanto. Noi siamo sostanzialmente vicini ad una stabilizzazione delle dimensioni del mercato della nuova produzione residenziale come l’abbiamo conosciuta nel passato, dobbiamo aspettarci qualcos’altro, da qualche altra parte.

Nell’ambito del nostro rapporto annuale noi analizziamo circa 1000 bilanci del settore delle costruzioni, imprese di costruzione, industrie produttrici di materiali, società di ingegneria, distributori divisi fra idrotermosanitario, materiali edili ed elettrico-elettrotecnico. Se consideriamo le industrie produttrici, i bilanci che analizziamo sono il 21% del valore della produzione del settore.
Nel 2009 quasi l’80% delle imprese del campione aveva perso fatturato, nel 2012 era il 75%, nel 2014 è al 58%, ma la cosa da mettere in evidenza è che abbiamo un 34% di imprese che è cresciuto in termini di fatturato e fa utili interessanti, però ho un 21% che ha un bilancio in perdita e un ROS negativo, che è destinato in pratica a uscire dal mercato.
La selezione è stata fortissima, in questo periodo, noi abbiamo perso, solo per le imprese di costruzioni, dal 2007 a oggi, 6 miliardi di euro di fatturato. Il 2014 non è stato un grande anno, l’unico segnale positivo l’abbiamo avuto dalla distribuzione elettrica, che ha cominciato la sua inversione.

Materiali edili: sembra quasi che non ci sia differenza in termini di classe dimensionale, recuperano un po’ alla fine, meglio, le classi maggiori. Per quanto riguarda l’idrotermosanitario la lettura è molto diversa, è come se pagassero la crisi prevalentemente i piccoli e nel materiale elettrico sono i piccoli che pagano di più.
Riduzione del mercato, riconfigurazione del mercato, selezione sociale imprenditoriale, tipologica, territoriale, però forse la vera selezione oggi la fa la capacità di innovazione. La capacità di innovazione è sicuramente favorita, in alcuni ambienti che hanno maggiore capacità di investimento, ma non è solo questo, è proprio una capacità di capire cosa succede all’interno del proprio mercato e mettere in atto qualcosa che sia in grado di prendere quello che sta succedendo nel mercato e che secondo noi ha già portato nel 2015 il settore delle costruzioni fuori dalla sua fase recessiva. Abbiamo un +0,5 di previsione già quest’anno, che si andrà a rafforzare nel prossimo anno. Questo è il mercato delle costruzioni in termini di valore della produzione, secondo le nostre stime del 2015.

Sono 165 miliardi di euro. Il 72% del mercato delle costruzioni italiane è fatto di riqualificazione del patrimonio esistente, ordinario e straordinario. Il 21% di questo mercato, 36 miliardi di euro, è fatto di manutenzione ordinaria del patrimonio esistente. Tutto il mercato dell’edilizia residenziale nuova, che guardiamo sempre come il mercato di riferimento, vale 14,6 miliardi, l’8,8% del valore delle costruzioni. Non pensiamo che cambierà molto nei prossimi cinque anni.
Comincerà a riprendere forse nel 2017, ma con tassi di crescita molto contenuti. Non è da lì che viene la ripresa, viene dagli altri comparti di attività. Verrà dalle opere pubbliche e dall’edilizia non residenziale, se l’economia si rafforza.

Cosa si fa oggi in Italia? Si fanno prevalentemente villini, poche palazzine tra le 5 e le 15 abitazioni, pochissime oltre le 15 abitazioni. Cresce la dimensione media delle abitazioni, perché chiaramente cresce il peso dei villini. La fiscalità ha cambiato il mercato immobiliare del nostro Paese.
L’Istat stima 7 milioni di seconde case in Italia, la casa era la ricchezza, sia la prima che la seconda casa. Attenzione, perché le seconde case non sono tutte nei luoghi di villeggiatura, molte sono nelle grandi città italiane, dove valgono di più, ed è lì che c’è l’investimento. Queste case si tenevano vuote perché non costavano niente, si rivalutavano, occuparle ed affittarle sarebbe stato un problema, ed avevamo mercato cash nella sostanza: nel momento in cui io decido di vendere, la vendo e prendo le migliori condizioni. Oggi in pratica queste seconde case hanno una tassazione molto alta, poi c’è la tassa dei rifiuti, hanno costi di gestione e di manutenzione, il mio reddito non è più quello di prima perché sono stato toccato dalla crisi, i prezzi scendono: la reimmetto sul mercato. Se ipotizziamo che un 10-20% delle seconde case sia rientrato nel mercato abitativo del nostro Paese, ci rendiamo conto del perché il mercato è cambiato e perché le agenzie immobiliari oggi sono divise a metà, metà in affitto e metà in vendita, ed è tornato il mercato dell’affitto, che vuol dire però mercato della gestione. La manutenzione cresce e le nuove costruzioni tenderanno a riprendere solo nel 2017, molto prudentemente.
Il segnale più interessante dal mercato, oggi, viene dalle opere pubbliche. Opere pubbliche che sono cambiate, che prevedono costruzione, manutenzione e gestione; noi pensiamo alle opere pubbliche prevalentemente come cemento e tondino, ma in realtà non è più così: c’è tanta edilizia, ci sono tantissimi impianti, ci sono integrazioni a impianti e servizi e c’è il tema della gestione degli immobili e del loro efficientamento energetico. Sono le opere pubbliche che trainano il mercato, seguite dalla riqualificazione, però con un tasso di crescita più basso rispetto a quello che abbiamo previsto nel passato.

Lorenzo Bellicini Direttore CRESME – tratto dal Meeting Invernale ANGAISA

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