IMU seconda casa: i casi nei quali è prevista l’estensione o la riduzione

Sicuramente l’IMU – acronimo di Imposta Municipale Unica – costituisce uno degli obblighi fiscali più importanti a cui devono pensare i proprietari immobiliari in Italia. Il primo passo per comprendere se si è un soggetto passivo del pagamento dell’IMU o meno è quello di distinguere correttamente tra l’abitazione principale – che è esente dal versamento, a meno che non rientri nella categoria catastale di lusso – e le altre tipologie di immobili. Che sono soggette al versamento.

Ma non sempre la questione IMU legata a un secondo immobile è chiara e precisa. Soprattutto quando la casa risulta essere disabitata. È proprio la giurisprudenza più recente e le varie normative fiscali in vigore a offrire degli spunti per capire quando il proprietario immobiliare è realmente tenuto ad effettuare il versamento dell’imposta. E quando, invece, è possibile evitare il pagamento di questo onere.

I soggetti tenuti al pagamento dell’IMU

L’IMU è un’imposta che viene applicata sugli immobili di proprietà di un determinato contribuente. L’aliquota che viene applicata, varia a seconda delle caratteristiche dell’immobile stesso e del comune nel quale è collocato. L’IMU – il cui scopo è quello di fornire delle entrate ai Comuni – è a tutti gli effetti un tributo locale, che è andato a sostituire le precedenti imposte sugli immobili.

L’imposta deve essere versata per tutti gli immobili diversi dalla prima casa, sempre che questa non rientri in una categoria catastale di lusso (A/1, A/2 e A/9).

Tra gli immobili per i quali è necessario versare l’IMU ci sono:

• i fabbricati che vengono utilizzati come seconde case;
• eventuali immobili che abbiano un uso diverso rispetto a quello dell’abitazione, come negozi e uffici;
• i terreni;
• le aree fabbricabili.

Sono tenuti a versare l’IMU non solo i proprietari, ma anche quanti detengono un diritto reale sull’immobile, che può essere:

• usufrutto;
• uso;
• abitazione;
• enfiteusi;

Ma non solo. Determinano l’obbligo di versare l’IMU situazioni particolari, come:

• la concessione di abitazioni di lusso dopo una separazione o un divorzio;
• la locazione finanziaria o leasing.

IMU seconda casa: le esenzioni

Sicuramente, a questo punto, di particolare rilevanza diventa la questione delle esenzioni o delle riduzioni IMU sulla seconda casa. La normativa prevede che, nel momento in cui si dovessero venire a verificare determinate situazioni, l’imposta non deve essere versata. O può venire opportunamente ridotta.

Importante, in questo contesto, è stata la sentenza n. 209 del 3 ottobre 2022 della Corte Costituzionale, attraverso la quale è stato introdotto un principio molto importante. L’IMU sulla seconda casa non deve essere versata nel caso in cui l’immobile venga utilizzato da uno dei due coniugi come abitazione principale. Una scelta che può essere effettuata, ad esempio, per esigenze di lavoro.

La sentenza ha, almeno di fatto, allargato la definizione di abitazione principale. Viene considerato come tale il luogo nel quale il soggetto tenuto al versamento ha la propria residenza anagrafica e dimora abituale. Scindendo la situazione di un componente della famiglia da quello degli altri membri dello stesso nucleo familiare.

Per poter accedere a questa agevolazione, però, è necessario riuscire a dimostrare in modo chiaro  che la reale abitazione sia in entrambi gli immobili. E che, soprattutto, sia legittimo avere delle residenze separate.

Altro aspetto di vitale importanza, inoltre, è quello che permette di dimezzare l’IMU per gli immobili che sono stati dichiarati inagibili o inabitabili. E che di fatto risultano non essere utilizzati.

La possibilità di accedere a questa agevolazione è condizionata al rispetto di due requisiti:

• il fabbricato deve essere obbligatoriamente inagibile o inabitabile;
• l’immobile non deve essere utilizzato in alcun modo.

L’eventuale inagibilità o inabitabilità deve essere accertata attraverso una perizia effettuata dall’ufficio tecnico comunale. O attraverso la dichiarazione sostitutiva effettuata da un tecnico abilitato.

Quale documentazione serve per ottenere la riduzione

I contribuenti hanno la possibilità di accedere alle riduzioni o alle esenzioni IMU sulla seconda casa quando sono in possesso di una determinata documentazione. Questa deve attestare le condizioni di inagibilità, inabitabilità o l’uso dell’immobile come abitazione principale quando si vengono a verificare determinati casi.

Presentare in maniera corretta queste prove documentali è indispensabile per poter accedere agli sgravi che sono previsti dalla legge.

Seconda casa usata come abitazione principale

Quando si vuole ottenere l’esenzione IMU per la seconda casa perché viene utilizzata come abitazione principale da parte di uno dei due coniugi, è necessario presentare una serie di documenti attraverso i quali si possa dimostrare la residenza anagrafica e la dimora abituale nel secondo immobile.

La documentazione è costituita da:

• attestazioni di residenza;
• bollette delle utenze domestiche, dalle quali risultino dei consumi effettivi;
• documenti che attestino l’effettiva presenza del nucleo familiare, come ad esempio la scelta del medico di base.

Inagibilità o inabitabilità

Quando un immobile è inagibile o inabitabile – per ottenere la riduzione dell’IMU – è necessario ottenere un perizia tecnica, attraverso la quale venga certificato il reale stato dell’immobile.

La perizia può essere redatta dall’ufficio tecnico comunale o da un qualsiasi tecnico abilitato. Il costo della consulenza è a carico del proprietario. È possibile, in alternativa, presentare una dichiarazione sostitutiva attraverso la quale attestare le condizioni di inagibilità o inabitabilità dell’immobile: è necessario, comunque, allegare una documentazione tecnica adeguata.

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