Fondi in arrivo

Le novità di legge danno avvio alla cartolarizzazione degli immobili. Comincia il momento più critico per la legge sugli immobili: quello dell’attuazione della cartolarizzazione. La prima società-veicolo è già stata costituita e, tramite la cordata di Arranger, entrerà subito nel vivo dell’operazione, ovvero acquistare una prima tranche di immobili pubblici, pagarli con un prestito-ponte finanziato dalle banche della cordata (Intesa Bci, Banca Imi e Deutsche Bank) e nel frattempo verificare le valutazioni e vendere. Queste prime fasi potrebbero avviarsi verso una rapida definizione.
Il Ministero dell’economia, infatti, si dichiara sicuro che l’intera operazione verrà conclusa entro fine anno. I maggiori dubbi e fraintendimenti riguardano le cifre. In un suo intervento Giulio Tremonti, Ministro dell’Economia e Finanza, ha parlato di sei-sette-ottomila miliardi di lire da incassare entro il 2001 dalle dismissioni immobiliari, assolutamente necessari per raggiungere gli obiettivi di contenimento del deficit. L’obiettivo è stato, in realtà, subito ridimensionato dallo stesso Ministro nella relazione revisionale programmatica presentata al Parlamento a metà ottobre dove si è parlato di 2,1 miliardi di euro entro il 2001. La Commissione Ue ha evidenziato come siano credibili introiti fino allo 0,6% del Pil dalla vendita di immobili degli enti previdenziali, mentre sugli altri beni non via sia ancora “sufficiente chiarezza”.

Per fare ulteriore chiarezza sull’argomento proponiamo, di seguito, un articolo apparso su Miaeconomia l’11.09.2001

La grande privatizzazione degli immobili pubblici e’ al via. il ministero dell’economia, che oggi presenterà la bozza del provvedimento al consiglio dei ministri, utilizzerà tutti gli strumenti a disposizione per accelerare la vendita e gli incassi: non solo degli immobili strettamente demaniali ma anche di quelli degli enti e delle società a totale partecipazione pubblica. nulla sfuggirà alla privatizzazione, nemmeno gli immobili posseduti all’estero. nel provvedimento, composto da 10 articoli, non si fa cenno al valore dell’operazione, anche se il tesoro punta già quest’anno ad ottenere circa 10.000 miliardi dall’anticipo della cartolarizzazione e ulteriori benefici, più o meno di analogo ammontare, per i prossimi anni. ecco cosa prevede il decreto sulla privatizzazione degli immobili pubblici. a) individuazione immobili: la difficoltà di scoprire l’esatta situazione giuridica degli immobili pubblici ha fatto scegliere una ‘scorciatoia’ al tesoro. sarà stilato un elenco, in base alla documentazione esistente, dei beni demaniali, distinguendo tra patrimonio disponibile (gli immobili) e quello indisponibile (ad esempio gli arenili) che sarà inserito in un apposito decreto. b) societa’ veicolo: la privatizzazione sarà realizzata mediante una o più società, con un capitale sociale di 10.000 euro (poco meno di 20 milioni). potranno essere costituite o promosse dal ministero dell’ economia ed avranno come unico scopo la realizzazione di ”una o più operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare dello stato”. c) cartolarizzazione: le operazioni potranno essere anche più di una e potranno esser strutturate in diverse fasi. per ciascuna dovranno essere individuati i relativi beni immobili e i titoli che saranno emessi godranno della garanzia dello stato. il patrimonio oggetto della securitisation – stabilisce il decreto – non sarà soggetto a irpef e irap e tutte le operazioni di cartolarizzazione (compresi i contratti collegati) saranno esenti dalle imposte di registro, di bollo, ipotecaria e catastale ma anche ”da ogni altra imposta indiretta”. sull’aumento di valore degli immobili, poi, non si pagherà ‘ici. d) la privatizzazione: la vendita seguirà questo iter. gli immobili saranno acquistati dalla società veicolo che paga un prezzo iniziale a fronte del trasferimento e poi pagherà l’eventuale residuo a cessione finale avvenuta. contemporaneamente la società dovrà avviare l’ operazione di cartolarizzazione per finanziare il prezzo pagato. e) inquilini: gli inquilini di immobili ad uso residenziale (ma anche eventuali conviventi ed eredi) avranno un diritto di opzione per l’acquisto, ma dovranno essere in regola con il pagamento del canone. potranno acquistare gli immobili con uno sconto del 30% sul prezzo di mercato. lo stesso vale se si tratta di un acquisto collettivo degli immobili di tutto un palazzo. sono inoltre stabilite tutele per gli inquilini che non acquistano: se hanno un reddito familiare complessivo inferiore a 18.000 euro, potranno ottenere, alla prima scadenza del contratto un rinnovo per ulteriore 9 anni. il limite di reddito sale a 22.000 euro se tra i componenti familiari ci sono anziani over65 o disabili. f) case di pregio: lo sconto per la vendita non si applica per le case di pregio che saranno individuate dall’osservatorio sul patrimonio immobiliare degli enti previdenziali. in ogni caso si considereranno di pregio gli immobili situati nei centri storici urbani. g) fondi immobiliari: i beni potranno essere ceduti a fondi comuni di investimento immobiliare che il tesoro potrà promuovere. il testo detta le regole per la creazione dei fondi: potranno assumere prestiti per un massimo del 60% del valore degli immobili e dovranno emettere certificati per un valore minimo di sottoscrizione di 5 mila euro (poco meno di 10 milioni di lire). la vera novità sta nella parte fiscale. i fondi non sono soggetti alle imposte sui redditi o all’ irap e pagheranno annualmente, il 28 febbraio dell’ anno successivo, un’ imposta sostitutiva dell’1% sul valore contabile netto del fondo. h) enti previdenziali: gli immobili degli enti previdenziali pubblici che non sono stati venduti entro il 31 ottobre rientreranno nelle nuove modalità di vendita.

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