Comproprietà immobiliare, cos’è e quando si verifica

Cosa si intende per comproprietà immobiliare? Quando si viene a verificare questa particolare situazione? La risposta a queste due domande è molto semplice: nel momento in cui la proprietà di un determinato immobile è suddivisa in due o più quote, che sono assegnate ad altrettanti proprietari che hanno diritto a gestire il bene, si parla di comproprietà immobiliare. Se l’immobile è in comunione ci sono più proprietari.

Volendo entrare un po’ più nel dettaglio, attraverso la comproprietà immobiliare si viene a determinare la comunione dei beni: il diritto reale sugli stessi è in capo a più persone ed è ufficialmente suddiviso in quote. Questa particolare situazione si viene a verificare nel momento in cui:

• c’è una comunione dei beni tra i coniugi;
• si apre un’eredità o una successione;
• si è di fronte ad una multiproprietà.

In molti casi le quote possono avere lo stesso valore percentuale: questo è quanto accade tra marito e moglie che, per esempio, hanno deciso di adottare il regime della comunione dei beni e la casa in cui vivono viene divisa tra i due. Ma le quote possono anche essere diverse: è il caso dell’eredità, quando i legittimati entrano in possesso di percentuali diverse a seconda del grado di parentela con il de cuius.

È bene sottolineare che la titolarità si estende su tutto l’immobile, anche se è in misura percentuale. E non solo sua una determinata sezione. Ogni titolare, quindi, può vantare i propri diritti su tutto il bene nel momento in cui deve far valere le proprie ragioni rispetto ai diritti altrui.

Comunione dei beni tra i coniugi

Nel caso in cui i coniugi dovessero decidere di adottare il regime della comunione dei beni diventano, in maniera automatica, comproprietari degli immobili che acquistano dopo il matrimonio. Marito e moglie hanno le stesse ed identiche quote di proprietà.

La comproprietà immobiliare si viene a realizzare anche quando i due coniugi decidono di suddividere la proprietà: operazione che può essere effettuata nel momento in cui abbiano deciso di optare per la separazione dei beni.

Eredità o successione

La comproprietà immobiliare si viene ad istituire nel caso in cui dovesse mancare il proprietario. I legittimati hanno diritto ad ottenere una quota diversa dell’immobile a seconda del grado di parentela con il de cuius.

La proprietà, nel caso in cui si dovesse venire a verificare questa situazione, può essere suddivisa tra:

• il coniuge;
• i figli;
• i fratelli;
• i genitori;
• altri parenti fino al sesto grado di parentela.

Come viene suddivisa la proprietà in questo caso? Quando il proprietario dell’immobile viene a mancare, se sono presenti un coniuge ed un figlio, ereditano entrambi il 50% della proprietà. Se invece c’è il coniuge e due figli, il primo eredita il 50% e i due figli il 25% a testa.

Uno degli obblighi che impone questo tipo di comproprietà è il diritto di prelazione degli altri eredi: nel caso di vendita delle proprie quote i coeredi hanno la precedenza.

Una comproprietà immobiliare particolare: la multiproprietà

La multiproprietà è l’istituto attraverso il quale alcuni soggetti – attraverso la sottoscrizione di un apposito accordo – decidono di acquistare un immobile. Uno dei casi tipici in questo senso è l’acquisto di un appartamento in montagna o al mare: quando si viene a verificare questa situazione è necessario, però, stabile l’utilizzo che i singoli proprietari possono fare dell’immobile.

Nella maggior parte dei casi l’immobile viene occupato per un determinato periodo da un singolo proprietario, che, però, non potrà vietare agli altri comproprietari di usarlo mentre c’è dentro anche lui.

Questo tipo di comproprietà si scioglie nel momento in cui l’immobile viene venduto o i singoli comproprietari non decidano a dividere le quote in maniera diversa.

Multiproprietà, il diritto di uso

Con la multiproprietà si vengono a determinare anche dei diritti e dei doveri dei singoli comproprietari. Sono alcune regole che devono essere necessariamente rispettate da tutti i soggetti coinvolti:

• non deve essere messo a rischio il bene provocando dei danni allo stesso;
• non deve essere cambiata la destinazione d’uso dell’immobile. Operazione che può essere fatta solo trovando un accordo tra tutte le parti;
• garantire che tutti i comproprietari possano utilizzare l’immobile.

Nel caso in cui uno degli intestatari dovesse commettere un abuso è possibile rivolgersi al giudice per chiederne la cessazione o un’indennità

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