Case green e valore immobiliare: il “green gap” nei condomìni

Nel real estate italiano l’efficienza energetica è diventata una variabile economica che incide su tempi di vendita, attrattività e pricing. Alla spinta regolatoria della direttiva EPBD (Direttiva (UE) 2024/1275) – entrata in vigore il 28 maggio 2024 e con scadenza di recepimento fissata al 29 maggio 2026 – si affianca la sempre maggior consapevolezza che un immobile “green” intercetti una domanda più solida, in tempi più brevi.

In questo contesto si inserisce l’analisi di VeryFastPeople (società specializzata nella consulenza per amministratori di condominio e che gestisce circa 3.775 studi di amministrazione condominiale), che fotografa un mercato “a due velocità”: edifici efficienti che si valorizzano e un patrimonio condominiale che fatica a muoversi per complessità decisionali, pur in presenza di benefici potenziali rilevanti su bollette e valore.

Il green gap: quando la classe energetica pesa sul prezzo

La frattura tra immobili efficienti e immobili energivori è spesso sintetizzata nel concetto di green gap: a parità di caratteristiche (posizione, taglio, qualità costruttiva e dotazioni), la performance energetica tende a riflettersi nel valore di mercato e nella rapidità di assorbimento degli annunci. Secondo una ricerca della Banca d’Italia basata su dati di inserzioni immobiliari, l’efficienza energetica (misurata tramite APE) risulta associata a un premium di prezzo per le abitazioni più performanti, con differenze che variano in funzione delle aree territoriali e delle condizioni del mercato locale. 

Il tema diventa particolarmente rilevante in Italia perché la base di partenza è ancora sbilanciata verso le classi basse: i dati del sistema informativo sugli APE (SIAPE) diffusi da ENEA indicano che, nel 2024, le classi F-G rappresentano ancora una quota molto consistente del patrimonio residenziale (44%), mentre cresce fino al 25%– seppur con differenze territoriali marcate – il valore di vendita degli edifici in classi alte. 

Una recente analisi di VeryFastPeople si dedica in particolare al segmento del condominio: si parla di incremento di valore “fino al 40%” in caso di riqualificazione e di riduzione dei costi in bolletta “fino al 65%”, a fronte di interventi tipici (involucro, impianti, fotovoltaico). Sono valori “di picco”, che dipendono da localizzazione, stato di fatto, qualità progettuale, costo del capitale e capacità di gestione del cantiere; ma rendono bene la direzione del mercato: la sostenibilità entra nella value proposition dell’immobile.

Ricordiamo che sul piano normativo, la nuova EPBD non impone un “salto di classe” uniforme, ma chiede agli Stati membri di costruire un percorso di riduzione dei consumi medi del parco residenziale: tra i target indicati, una riduzione del consumo medio di energia primaria di almeno il 16% entro il 2030 (rispetto al 2020) e del 20-22% entro il 2035. La  traiettoria regolatoria tende a premiare chi anticipa le scelte di retrofit e a penalizzare gli immobili che restano “indietro”.

Il condominio come asset complesso: decisioni, incentivi e nuove partnership

Se la direzione è chiara, il “come” è la parte più difficile, soprattutto nei fabbricati plurifamiliari. VeryFastPeople descrive il punto di attrito: anche quando il business case dell’efficienza è positivo, i condomìni si arenano su processi assembleari, ripartizioni, timori di extracosti e scarsa leggibilità dei numeri.

Da qui l’evoluzione del ruolo dell’amministratore verso una figura più vicina a un asset manager con competenze di project management, finanza e gestione del rischio, oltre alla parte amministrativa tradizionale. 

In parallelo, il quadro incentivi continua a essere un elemento abilitante, ma richiede capacità di selezione, pianificazione e compliance documentale: per il 2026 la Legge di Bilancio ha confermato Bonus ristrutturazioni ed Ecobonus con aliquota al 50% (in particolare sull’abitazione principale), mentre strumenti come il Conto Termico possono garantire contributi anche più elevati e tempi di rientro più rapidi, a fronte però della necessità di competenze specifiche e di una gestione rigorosa di requisiti, pratiche e passaggi amministrativi secondo le procedure del GSE.

Riqualificazione “chiavi in mano” e studio preliminare FV 

La risposta operativa passa da due partnership che ha attivato VeryFastPeople a sostegno delle decisioni di condomini e amministratori. Wegreenit è un smart builder/general contractor che offre sostegno per interventi di riqualificazione energetica “chiavi in mano”, dalla valutazione tecnico-economica alla gestione di progettazione, cantiere e pratiche per gli incentivi. E-Wide EnergyUp, invece, propone uno studio preliminare per il fotovoltaico condominiale, pensato per portare in assemblea dati chiari su fattibilità, costi, benefici e tempi di rientro.

«Il fotovoltaico condominiale è spesso sottovalutato o percepito come troppo complesso», spiega Francesco Paini, CEO di VeryFastPeople. «In realtà, con uno studio preliminare accurato, molti condomìni scoprono di poter coprire il 60-70% del fabbisogno energetico delle parti comuni, riducendo in modo significativo i costi fissi. Ma serve qualcuno che faccia i conti prima, in modo trasparente e comprensibile per l’assemblea».

Prima ancora del cantiere, serve una baseline misurabile (consumi storici, profili di carico delle parti comuni, vincoli di copertura, potenza installabile, eventuali ombreggiamenti e disponibilità di spazi tecnici) e, a seguire, un’analisi tecnico-economica ed economico-finanziaria trasparente, capace di rendere confrontabili scenari, priorità d’intervento, tempi di rientro e impatti sul valore dell’immobile. 

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