Bonus ristrutturazioni 2025 e residenti all’estero: Risposta n. 273/2025 dell’AdE, la detrazione resta al 36%

La Legge di Bilancio 2025 ha previsto, per quanto riguarda le detrazioni per il recupero del patrimonio edilizio, un’aliquota del 50% esclusivamente per gli interventi eseguiti sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, con conferma del tetto di spesa pari a 96.000 euro per unità. Per le seconde case la detrazione è fissata al 36%. Nel momento in cui scriviamo tali aliquote dovrebbero essere confermate anche dalla Legge di Bilancio 2026, dovrebbero poi scendere al 36% (per la prima casa) e al 30% nel 2027.

Agenzia delle Entrate: niente 50% per il residente AIRE che ristruttura in Italia

La Risposta n. 273/2025 dell’Agenzia delle Entrate prende le mosse dal caso di un cittadino italiano, fiscalmente residente in Svizzera e regolarmente iscritto all’AIRE, che ha effettuato nel 2025 interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia e risanamento conservativo su un immobile di sua proprietà in Italia utilizzato per soggiorni personali e vacanze. Il contribuente chiede se, alla luce della Legge di Bilancio 2025, possa fruire del 50% in quanto prima casa o se debba fermarsi al 36%.

L’Agenzia ricostruisce il quadro: l’articolo 16-bis TUIR riconosce la detrazione per il recupero edilizio; l’articolo 16 del D.L. 63/2013, come riscritto, fissa nel 2025 il 36% con maggiorazione al 50% solo se l’unità è adibita ad abitazione principale; la circolare 8/E/2025 rinvia alla definizione di abitazione principale del TUIR (articolo 10, comma 3-bis), cioè il luogo di dimora abituale del possessore o dei familiari.

Il passaggio decisivo è il richiamo alla risoluzione 136/E dell’8 aprile 2008, che esclude la possibilità di qualificare come dimora abituale un immobile in Italia posseduto da un soggetto residente all’estero. Applicando questo principio, l’Agenzia conclude che l’immobile del contribuente AIRE non è “abitazione principale” e, quindi, per le spese 2025 non spetta l’aliquota maggiorata del 50%, ma soltanto la detrazione ordinaria del 36% (ripartita in 10 quote annuali).

Cosa cambia (davvero) per tecnici e proprietari residenti all’estero

La Risposta n. 273/2025 dà una linea chiara a progettisti, imprese, CAF e property manager che seguono cantieri di cittadini italiani non residenti.

L’aliquota al 50% nel 2025 è un’opportunità reale soltanto se ricorrono due condizioni cumulative: il contribuente è titolare di proprietà o diritto reale sull’unità e l’unità è adibita ad abitazione principale in senso fiscale, cioè dimora abituale.

Per i residenti all’estero la nozione non è integrabile: la residenza fuori dai confini nazionali, per costante prassi, impedisce di qualificare come “abitazione principale” l’immobile ubicato in Italia, anche quando sia utilizzato periodicamente o per lunghi soggiorni. Ne discende che gli interventi su case di italiani AIRE rientrano, nel 2025, nel perimetro 36%. Questo allineamento tra norma primaria, prassi di rango generale (circolare 8/E/2025) e risposta ad interpello contribuisce a ridurre l’incertezza applicativa nei computi economico-fiscali dei progetti. 

Un’ulteriore precisazione utile ai professionisti riguarda i tempi della qualifica di abitazione principale: la circolare 8/E/2025 ammette che l’aliquota maggiorata si applichi anche se la qualifica si consolida al termine dei lavori, e la mantiene per le rate residue anche quando, in seguito, l’immobile perda la destinazione a prima casa. Tuttavia, questi scenari restano inaccessibili al contribuente residente all’estero per l’effetto preclusivo della risoluzione 136/E/2008. 

FAQ Bonus ristrutturazioni e italiani residenti all’estero

Qual è l’aliquota del Bonus ristrutturazioni nel 2025 e quali sono i limiti?

Per il 2025 la Legge di Bilancio conferma due aliquote distinte: 50% per gli interventi sull’abitazione principale e 36% per le seconde case o altri immobili.
Il massimale di spesa resta 96.000 euro per unità immobiliare con ripartizione della detrazione in 10 quote annuali. Tali percentuali dovrebbero essere confermate anche nel 2026. 
Dal 2027, scenderanno rispettivamente al 36% e al 30%, mantenendo lo stesso tetto di spesa. 

Un italiano iscritto all’AIRE può definire “abitazione principale” la casa di proprietà in Italia?

No. La risoluzione 136/E/2008 esclude che un immobile posseduto in Italia da un residente all’estero possa qualificare come dimora abituale; quindi non si integra l’“abitazione principale” ai fini dell’aliquota maggiorata. 

Se il non residente usa la casa spesso per vacanze o motivi personali, può accedere al 50%?

No. L’uso periodico non equivale alla dimora abituale. La Risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 273/2025 conferma che al non residente spetta la detrazione 36% per le spese 2025, non il 50%.

Quando si “consolida” lo status di abitazione principale per ottenere la maggiorazione?

Per i residenti in Italia, la circolare 8/E/2025 dell’AdE ammette che lo status possa essere acquisito anche a fine lavori e che l’aliquota maggiorata resti per le rate successive anche se l’immobile cambia destinazione. Questa flessibilità non è applicabile ai non residenti, per il limite posto dalla prassi del 2008 

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