Tolleranze costruttive dopo il Salva Casa: dove finiscono gli scostamenti e iniziano gli abusi? 26/02/2026
Indice degli argomenti Toggle Il nuovo quadro normativo dopo il D.L. 69/2024Il principio cardine: il progetto autorizzato come riferimentoIl caso esaminato dal TAR LazioImmobili condonati e limiti alle ulteriori trasformazioniUn chiarimento utile per operatori e progettisti La riforma introdotta dal Decreto Salva Casa ha riacceso l’attenzione sul tema delle tolleranze costruttive, argomento spesso frainteso nella pratica edilizia e amministrativa. L’aver ampliato le percentuali di scostamento ammissibili ha alimentato l’idea – errata – che molte difformità possano trovare copertura normativa. Ma non è così: la giurisprudenza amministrativa ha tracciato un confine netto tra irregolarità esecutive e veri e propri abusi edilizi, come chiarito di recente dal TAR Lazio, sentenza n. 2054/2026. Il nuovo quadro normativo dopo il D.L. 69/2024 Con il D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 105, il legislatore è intervenuto in modo significativo sull’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia. La nuova norma riscrive le regole sulle tolleranze costruttive ed esecutive, riconoscendo percentuali più ampie di scostamento rispetto al progetto assentito; le nuove disposizioni interessano le distanze legali e i requisiti igienico-sanitari. L’obiettivo era ridurre il contenzioso e dare maggiore certezza allo stato legittimo degli immobili, soprattutto per interventi risalenti nel tempo. Tuttavia, l’ampliamento delle soglie quantitative non ha modificato la natura giuridica della tolleranza, che resta ancorata al concetto di “lieve difformità” rispetto a un progetto regolarmente autorizzato. Il principio cardine: il progetto autorizzato come riferimento La sentenza del TAR Lazio ha ribadito un principio ormai consolidato: le tolleranze costruttive presuppongono sempre l’esistenza di un titolo edilizio valido e di un progetto approvato cui fare riferimento. Sono ammessi soltanto gli scostamenti che riguardano esclusivamente la fase esecutiva e si collocano all’interno del perimetro tracciato dal titolo abilitativo. Al contrario, se l’intervento realizzato introduce nuove opere non previste che alterano la sagoma, determinano un incremento volumetrico o modificano sostanzialmente l’edificio, si esce automaticamente dall’ambito applicativo dell’art. 34-bis. In tali casi non è corretto parlare di “tolleranza”, ma di un abuso edilizio, sanzionabile ai sensi degli articoli 27 e 33 del D.P.R. 380/2001. Il caso esaminato dal TAR Lazio Nel giudizio definito con la sentenza n. 2054/2026, il Tribunale amministrativo si è pronunciato su un’ordinanza di demolizione relativa a una pluralità di opere realizzate in ampliamento rispetto a un precedente permesso di costruire in sanatoria. Gli interventi contestati hanno inciso in modo significativo sull’assetto dell’immobile, introducendo nuovi volumi, strutture accessorie e trasformazioni permanenti del suolo. I ricorrenti hanno tentato di ricondurre tali interventi nel perimetro delle tolleranze costruttive, richiamando le modifiche introdotte dal Salva Casa. Il TAR, invece, ha respinto questa impostazione, chiarendo che la disciplina delle tolleranze non può essere utilizzata come una “sanatoria mascherata”. Immobili condonati e limiti alle ulteriori trasformazioni Un ulteriore elemento di rilievo riguarda la natura dell’immobile oggetto di intervento, già legittimato in passato tramite condono edilizio. La giurisprudenza ribadisce che non sono consentite successive trasformazioni edilizie se non nei limiti strettamente manutentivi. A tal proposito, il TAR Lazio ha richiamato il Consiglio di Stato, Sez. VII, n. 3593/2025, secondo cui le tolleranze ex art. 34-bis si applicano solo in presenza di un permesso di costruire rilasciato ai sensi del Testo Unico Edilizia. Il TAR, infine, ribadisce la natura vincolata dell’ordinanza di demolizione. Una volta accertata l’assenza del titolo edilizio, l’amministrazione comunale non dispone di margini discrezionali e non è tenuta a effettuare valutazioni comparative tra interesse pubblico e interesse privato. Un chiarimento utile per operatori e progettisti La pronuncia del TAR Lazio è un punto fermo per tecnici, progettisti e operatori del settore immobiliare. Il Decreto Salva Casa ha ampliato le percentuali di tolleranza, ma non ha trasformato la disciplina in uno strumento generalizzato di regolarizzazione degli abusi. Le tolleranze costruttive sono pensate per assorbire minime difformità esecutive e non per legittimare interventi edilizi autonomi e privi di titolo. Consiglia questo approfondimento ai tuoi amici Commenta questo approfondimento
