Il sistema catastale italiano: Catasto Fabbricati e dei Terreni. Funzionamento, limiti e riforma

Il sistema catastale italiano è sorto alla fine dell’800 in concomitanza con l’unità d’Italia, al principio di una nuova fase storica dell’urbanistica moderna, quell’arte di pianificare lo sviluppo fisico delle comunità urbane (come diceva T. Adams) che ha partorito i primi Piani Regolatori. Si distingue in due grandi famiglie: il Catasto dei Terreni ed il Catasto Fabbricati. Nato con lo scopo di determinare il reddito imponibile di terreni e fabbricati a fini fiscali, il catasto è l’inventario dei beni immobili esistenti nel territorio nazionale.

Oggi però non risulta al passo coi tempi, con l’evoluzione della società e dei valori immobiliari. Riformare il catasto è soprattutto una questione di equità: uno dei principali problemi riguarda l’obsolescenza dei valori catastali e la divisione obsoleta in zone censuarie che può dar maggior valore (e carico fiscale) ad un edificio di periferia rispetto ad una zona urbana prestigiosa. Ci hanno provato molti governi, ma invano. Tutti i tentativi di riforma hanno fallito.

Vediamo di sviscerare caratteristiche, funzionamento e limiti, punti di forza e debolezze del sistema catastale italiano, concentrandoci sul Catasto Edilizio Urbano o dei Fabbricati. Tratteremo nel dettaglio: categorie catastali, rendita catastale, legittimità urbanistico-edilizia, visura catastale, planimetria, voltura e variazioni catastali.

Breve storia del catasto

Sebbene i tentativi di mappare il territorio ai fini del calcolo per il versamento delle tasse hanno origini antichissime (da parte di Sumeri, Egizi, e Romani), la prima grande opera di standardizzazione catastale si ebbe a partire dall’800 con Napoleone: il Catasto Napoleonico (cadastre napoléonien), uniformò la mappatura territoriale secondo criteri e principi comuni in tutto il regno. Una prima versione del catasto come lo conosciamo oggi, fondato su sistemi geometrico-particellari (nati tra XVIII e XIX secolo).

Il Catasto Italiano moderno nasce in seguito all’unificazione del Regno d’Italia. Dapprincipio fu il Catasto Terreni: correva l’anno 1886. Allo scopo di accertare le proprietà immobili, tenerne in evidenza le mutazioni e perequare l’imposta fondiaria, con la legge 1° marzo 1886, n. 3682 (nota come Legge Messedaglia) fu disposta la formazione di un catasto geometrico particellare uniforme fondato sulla misura e sulla stima. I lavori di impianto del catasto, sospesi durante le due guerre mondiali, si conclusero solo nel 1956 (ci vollero circa 70 anni). Nel 1934 in Italia e per la prima volta al mondo, venne introdotto il metodo aerofotogrammetrico per la formazione delle mappe catastali.

Poi fu la volta del Catasto Edilizio Urbano, la cui formazione fu disposta con la legge 11 agosto 1939, n. 1249, di conversione del regio decreto 13 aprile 1939, n. 652 e modificata dal dlgs 514/1948. Il relativo regolamento di attuazione è stato approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142. Tuttavia era riferito al solo catasto urbano ed escludeva, tra l’altro, gli immobili rurali. Per sopperire a tale mancanza nel 1994 nacque il Catasto dei Fabbricati (col decreto-legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito con modificazioni dalla legge 133/1994). È l’evoluzione del Catasto Edilizio Urbano e si occupa di tutte le costruzioni, sia urbane che rurali.

Il sistema catastale italiano

Il catasto è l’inventario dei beni immobili esistenti nel territorio nazionale. Il catasto nasce con lo scopo di determinare il reddito imponibile di terreni e fabbricati ai fini della applicazione delle imposte. La finalità principale del catasto è pertanto fiscale. A ciò si affiancano finalità civilistiche e sociali.

Censire le proprietà immobiliari, registrarne le mutazioni e realizzare un’equa imposizione fiscale rappresentano le finalità istitutive del catasto.

Attualmente il catasto italiano, inventario dei beni immobili presenti nel territorio nazionale, è diviso in due grandi famiglie:

• il Catasto Terreni (comprendente l’elenco di tutti i terreni di natura agricola o inedificati);
• il Catasto Edilizio Urbano o dei Fabbricati (costituito dalle costruzioni di natura civile, industriale e commerciale).

L’archivio cartografico, attraverso le mappe catastali, definisce la forma, la superficie e la posizione sul territorio delle particelle catastali. Il patrimonio cartografico catastale italiano, che realizza la copertura totale del territorio nazionale (circa 300 mila Km quadrati), è costituito da circa 300 mila file cartografici. I dati cartografici sono gestiti dall’Agenzia mediante l’infrastruttura tecnologica del Sistema Integrato del Territorio (SIT), un sistema informativo unico per tutto il territorio nazionale e operante in ambiente web. Le funzionalità del SIT consentono di effettuare interrogazioni dei dati cartografici, di predisporre estratti di mappa vettoriale catastale, di aggiornare la cartografia catastale in formato vettoriale.

Per conoscere i dati di natura tecnico-fisica, giuridica ed economica, associati a ogni particella catastale o unità immobiliare, si può ricorrere ad una Visura Catastale. A seguito di atti di costituzione e/o trasferimento di diritti reali immobiliari (ad es. successione) occorre effettuare quella procedura di aggiornamento del Catasto denominata voltura catastale.

La gestione delle banche dati catastali ed i relativi servizi, sono affidati all’Agenzia del Territorio (istituita con il decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300) che, dal 1° dicembre 2012, è stata incorporata nell’Agenzia delle Entrate. Gli Uffici Provinciali dell’Agenzia delle Entrate tengono aggiornati l’intestazione dei beni immobili e le loro variazioni.

Il Catasto Terreni

Il Catasto Terreni è di tipo geometrico-particellare, poiché recante informazioni sia sulla natura geometrica (topografia – forma e consistenza) che sulle caratteristiche tecnico-economiche (caratteristiche tecnico-fisiche e redditi) dell’elemento minimo inventariato e rappresentato in mappa, costituito dalla “particella catastale”. L’archivio censuario del Catasto Terreni, al 31 dicembre 2023, è costituito da oltre 86 milioni di particelle catastali, di cui oltre 60,2 milioni produttive di reddito.

Il modulo inventariale di base del Catasto Terreni è rappresentato dalla particella catastale, definita dalla norma come “porzione di terreno continua, ubicata nello stesso Comune, posseduta da uno o più soggetti fisici o giuridici, omogenea per qualità di coltura e grado di produttività (classe)”.

Nell’archivio censuario del Catasto Terreni sono registrati dati di natura tecnico-fisica, giuridica ed economica, associati a ogni particella catastale, che possono essere recuperati attraverso una Visura Catastale. Tra questi, in particolare:

• identificazione catastale (Comune, codice Sezione, n. mappa, n. particella);
• località (indirizzo o denominazione della zona di ubicazione);
• qualità di coltura praticata per le particelle coltivate ovvero destinazione per quelle sottratte alla produzione agricola (qualificazioni e destinazioni d’uso catastali);
• classe di produttività (livelli di potenzialità produttiva del suolo);
• consistenza (espressa in ettari, are e centiare di superficie);
• redditi catastali (distinti in reddito dominicale e reddito agrario);
• ditta catastale (dati delle persone fisiche o giuridiche, titolari di diritti reali sulla particella, con l’indicazione della tipologia e quota di diritto reale goduto).

A ogni particella sono associati, altresì, i dati identificativi degli atti che hanno determinato un cambiamento nello stato dei soggetti intestatari (ad es., un atto di trasferimento di diritti reali), ovvero nello stato tecnico-fisico dell’oggetto. Attraverso l’evidenziazione di tali mutazioni, i dati censuari della particella catastale sono storicizzati per stadi successivi, in modo da permetterne una consultazione anche con riferimento ad un periodo temporale pregresso.

Ogni cambiamento nello stato di terreni (edificazione, ampliamento, demolizione, o frazionamento di una particella di terreno), deve essere dichiarato in Catasto. Per aggiornare il Catasto Terreni, ad opera di un tecnico professionista, esiste il software “Pregeo” (PREtrattamento atti GEOmetrici) messo a disposizione gratuitamente dell’Agenzia delle Entrate.

Il Catasto Fabbricati

Censire le proprietà immobiliari, registrarne le mutazioni e realizzare i presupposti per un’equa imposizione fiscale rappresentano le finalità istitutive del catasto. Il modulo inventariale di base del Catasto Edilizio Urbano è rappresentato dall’unità immobiliare urbana, definita dalla norma come porzione di fabbricato (ad esempio un’abitazione, un negozio, un ufficio, ecc.), intero fabbricato (ad esempio un ospedale, un albergo, ecc.) o un insieme di fabbricati (ad esempio un’industria), ovvero area urbana, suscettibile di autonomia funzionale e reddituale.

Nell’archivio censuario del Catasto Edilizio Urbano sono registrati dati di natura tecnico-fisica, giuridica ed economica, associati a ogni unità immobiliare urbana, che possono essere recuperati attraverso una Visura Catastale.

Tra questi, in particolare:

• identificazione catastale (Comune, codice Sezione, n. mappa, n. particella, n. subalterno);
• indirizzo;
• categoria (connessa alla destinazione d’uso dell’unità immobiliare urbana);
• classe di redditività (livelli di potenzialità reddituale solo per le categorie dei gruppi A, B e C);
• consistenza (espressa in modo differente in relazione alla categoria di censimento. Per le categorie del gruppo A è espressa in numero di vani utili. Per le categorie del gruppo B è espressa in metri cubi, mentre per quelle censite nelle categorie del gruppo C, in metri quadrati di superficie netta. Per le unità censite nelle categorie dei gruppi D ed E, la consistenza non è espressa);
• rendita catastale (reddito ordinario potenzialmente ritraibile dall’unità immobiliare urbana, calcolato al netto delle spese ordinarie di conservazione e perdite eventuali ed al lordo delle imposte).

L’indicazione degli intestatari, dei diritti reali goduti e delle relative quote, nonché la registrazione delle mutazioni dei diritti e dello stato delle unità immobiliari urbane, avviene in modo del tutto analogo a quanto già descritto in relazione alle particelle catastali censite nell’archivio del Catasto Terreni. L’edificazione di nuovi immobili e la variazione nello stato di quelli già esistenti, connessa con mutazioni che implichino un riesame della originaria categoria, della classe e della consistenza dell’unità immobiliare variata, indipendentemente da quale sia l’esito finale di tale riesame, devono essere dichiarate in catasto. Per aggiornare il Catasto dei Fabbricati, ad opera di un tecnico professionista, esiste il software “Docfa” (Documenti catasto fabbricati) messo a disposizione dell’Agenzia delle Entrate.

Catasto edilizio urbano (o dei fabbricati)

Il Catasto Edilizio Urbano fu costituito con la legge 11 agosto 1939, n. 1249 (di conversione del regio decreto 13 aprile 1939, n. 652), poi modificata dal dlgs 514/1948. Il relativo regolamento di attuazione è stato approvato col DPR 1142/1949. Nel 1994 venne modificato e ampliato ad includere, tra l’altro, gli immobili rurali: nacque il Catasto Fabbricati (col decreto-legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito con modificazioni dalla legge 133/1994). Che, come abbiamo accennato, rappresenta l’evoluzione del Catasto Edilizio Urbano e si occupa di tutte le costruzioni, sia urbane che rurali.

Oltre alle informazioni di carattere censuario già viste, il sistema informativo del Catasto dei Fabbricati include anche informazioni di tipo grafico. In particolare, ogni unità immobiliare urbana è corredata di una rappresentazione planimetrica eseguita, di norma, una planimetria in scala 1:200 (o 1:100). Le unità per le quali non è previsto l’accertamento della rendita catastale (come le categorie fittizie del gruppo F) sono rappresentate esclusivamente in uno speciale elaborato grafico (denominato elaborato planimetrico) che ne individua la forma e la posizione.

Unità immobiliare

L’unità immobiliare è il minimo modulo inventariale del catasto fabbricati. L’unità di base, così come definita nel Decreto Ministero delle Finanze del 2 gennaio 1998 n. 28, ossia il modulo minimo inventariale per il quale corre l’obbligo, da parte dei proprietari, di procedere alla iscrizione al Catasto dei Fabbricati di un bene immobile, è l’unità immobiliare, spesso identificata anche con l’acronimo UIU (unità immobiliare urbana).

Questa la definizione che ne dà il decreto: “l’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati, ovvero da un’area che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale”.

L’unità immobiliare è identificata catastalmente con:

• Comune di appartenenza
• Sezione Urbana (se presente)
• Foglio
• Particella
• Subalterno (eventuale)

Sono considerate unità immobiliari anche le costruzioni ovvero porzioni di esse, ancorate o fisse a suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali. Sono altresì considerate unità immobiliari i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale.

Un caso particolare sono le unità graffate. Alla unità immobiliare principale sono associate altre particelle (intere o subalternate) prive di rendita autonoma, sulle quali insistono gli stessi diritti reali.

Categorie catastali

I beni immobili del patrimonio edilizio italiano sono organizzati secondo categorie che li distinguono in base a caratteristiche omogenee per l’applicazione dei criteri fiscali. Le categorie catastali sono state introdotte dal Decreto Regio del 13 aprile 1939, n.652 (“Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano“), allo scopo di accertare la proprietà immobiliari urbane e determinarne la rendita per calcolare il reddito imponibile secondo tassazione.

Il patrimonio immobiliare è distinto nelle seguenti categorie:

• I – immobili a destinazione ordinaria
• II – immobili a destinazione speciale
• III – immobili a destinazione particolare
• Categorie fittizie

Per la determinazione della rendita, le unità immobiliari di gruppi di comuni, comune o porzione di comune, sono distinte, a seconda delle loro condizioni intrinseche ed estrinseche, in categorie e ciascuna categoria in classi. Per ciascuna categoria e classe è determinata la relativa tariffa, la quale esprime in moneta la rendita catastale.

I – immobili a destinazione ordinaria

Gli immobili a destinazione ordinaria, facenti parte delle categorie catastali dei gruppi A, B e C, racchiudono gli immobili ad uso ordinario, rispettivamente del settore residenziale (abitazioni e uffici privati), ad uso urbano e del settore terziario.

Gruppo A

• A/1 – Abitazioni di tipo signorile
• A/2 – Abitazioni di tipo civile
• A/3 – Abitazioni di tipo economico
• A/4 – Abitazioni di tipo popolare
• A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare
• A/6 – Abitazioni di tipo rurale
• A/7 – Abitazioni in villini
• A/8 – Abitazioni in ville
• A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici
• A/10 – Uffici e studi privati
• A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Gruppo B

• B/1 – Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme
• B/2 – Case di cure ed ospedali
• B/3 – Prigioni e riformatori
• B/4 – Uffici pubblici
• B/5 – Scuole, laboratori scientifici
• B/6 – Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie (che non hanno sede in edifici della categoria A/9)
• B/7 – Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti
• B/8 – Magazzini sotterranei per deposito derrate

Gruppo C

• C/1 – Negozi e botteghe
• C/2 – Magazzini e locali di deposito
• C/3 – Laboratori per arti e mestieri
• C/4 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi
• C/5 – Stabilimenti balneari e di acque curative
• C/6 – Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse
• C/7 – Tettoie chiuse o aperte

II – immobili a destinazione speciale

Gli immobili a destinazione speciale, facenti della categoria catastale del gruppo D, identificano le grandi strutture produttive a vocazione industriale, agricola o commerciale (fabbriche, centri commerciali, ospedali, banche, teatri e cinema).

Gruppo D

• D/1 – Opifici
• D/2 – Alberghi e pensioni
• D/3 – Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili
• D/4 – Case di cura ed ospedali (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)
• D/5 – Istituti di credito, cambio ed assicurazione (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)
• D/6 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)
• D/7 – Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
• D/8 – Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
• D/9 – Edifici galleggianti o sospesi, assicurati a punti fissi al suolo: ponti privati soggetti a pedaggio
• D/10 – Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

III – immobili a destinazione particolare

Gli immobili a destinazione particolare, facenti parte della categoria catastale del gruppo E, sono quei fabbricati che riguardano attività pubbliche o legate al culto.

Gruppo E

• E/1 – Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei
• E/2 – Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
• E/3 – Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
• E/4 – Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
• E/5 – Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
• E/6 – Fari, semafori, torri per rendere l’uso pubblico l’orologio comunale
• E/7 – Fabbricati destinati all’uso pubblico dei culti
• E/8 – Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri, e le tombe di famiglia
• E/9 – Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E

Categorie fittizie (non producono reddito)

Gli immobili delle categorie fittizie, facenti parte della categoria catastale del gruppo F, sono quelli che non producono reddito (ruderi, aree urbane, lastrici solari, edifici in costruzione).

Gruppo F

• F/1 – Area urbana
• F/2 – Unità collabente
• F/3 – Unità in corso di costruzione
• F/4 – Unità in corso di definizione
• F/5 – Lastrico solare
• F/6 – Fabbricato in attesa di dichiarazione

Rendita catastale

La rendita catastale è la rendita lorda media ordinaria ritraibile previa detrazione delle spese di riparazione, manutenzione e di ogni altra spesa o perdita eventuale. La rendita catastale rappresenta il reddito annuo medio, ordinariamente ricavabile dalla unità immobiliare urbana ed è utilizzata per determinare il valore dei fabbricati. È un dato che può essere consultato online sul sito dell’Agenzia dell’Entrate attraverso la richiesta di una Visura Catastale al Catasto dei Fabbricati.

La rendita è il valore fiscale che viene attribuito al fabbricato e rappresenta la base:

• per il valore del fabbricato ai fini tributari (IMU e imposte sulle successioni);
• per la determinazione del valore erariale, come la sua redditività.

La rendita catastale viene definita sulla base delle dimensioni dell’immobile (espressa in vani catastali, metri quadri o metri cubi) e sul valore numerico elaborato dall’Agenzia delle Entrate del Territorio che può variare in base alla zona ed alla destinazione d’uso. Per calcolare la rendita è necessario conoscere i seguenti dati:

• COMUNE: comune dov’è ubicato l’immobile;
• ZONA CENSUARIA: porzione di comune con caratteristiche ambientali uniformi per tipo di costruzione e per prevalente destinazione socio-economica;
• CATEGORIA: individua, nell’ambito di ogni zona censuaria, gli immobili con la stessa destinazione d’uso;
• CLASSE: capacità di reddito nell’ambito di una categoria e rappresenta il grado di pregio e di qualità dell’immobile;
• CONSISTENZA: individua la grandezza dell’unità immobiliare, espressa in “vani” per le abitazioni e gli uffici (gruppo A); in “metri cubi” per gli uffici pubblici e alloggi collettivi (gruppo B); in “metri quadri” per i negozi e box (gruppo C).

Una volta individuata la tariffa relativa alla zona censuaria, alla categoria e alla classe, la rendita si calcola: moltiplicando la tariffa per il numero dei vani nel caso di abitazione e uffici; per i metri cubi nel caso di alloggi collettivi; per i metri quadri nel caso di negozi e box. Per gli immobili del Gruppo D (a destinazione speciale), e del Gruppo E (a destinazione particolare), la rendita catastale si determina con stima diretta per ogni singola unità (in relazione alla peculiarità delle caratteristiche costruttive e tipologiche, non è infatti possibile far riferimento al sistema delle classi e delle tariffe d’estimo). Quelli appartenenti al Gruppo F (categorie fittizie), invece, non producono reddito né rendita.

La controparte della rendita catastale, per quanto riguarda i terreni, consultabile al catasto dei terreni, è il reddito: dominicale o agrario. Il reddito dominicale è la parte di reddito relativo alla proprietà dei beni e non al concreto esercizio dell’attività agricola. Il reddito agrario è invece la parte di reddito imputabile al terreno in virtù della produzione di beni derivanti dall’attività agricola.

Le quotazioni dei valori immobiliari

Presso l’Agenzia delle Entrate è istituito l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), che produce quotazioni dei valori immobiliari delle principali destinazioni d’uso articolate su una fitta trama territoriale. Ne risulta la Banca Dati delle quotazioni immobiliari (a cadenza semestrale): per ogni delimitata zona territoriale omogenea (zona OMI), fornisce un intervallo minimo – massimo dei valori di mercato (€/mq) e di locazione, per unità di superficie, per tipologia immobiliare e stato di conservazione.

Consultare la banca dati è facile e può avvenire secondo due modalità di ricerca: testuale o su mappa. Va precisato che, nell’ambito dei processi estimativi, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima del tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l’immobile e il valore da attribuirgli.

L’OMI è oggi considerata una fonte autorevole di informazione economica nel panorama italiano. Da strumento di ausilio per le attività di stima ad uso esclusivamente interno all’Agenzia, è diventato uno strumento a forte rilevanza esterna, utilizzato da enti ed istituzioni pubbliche, operatori del mercato immobiliare, consulenti tecnici d’ufficio (CTU), università e istituti di ricerca per specifici studi di settore.

Nelle aree caratterizzate da un numero significativo di informazioni di mercato, dati relativi a compravendite e a locazioni, la procedura prevede un’indagine diretta attraverso la raccolta di dati di mercato. In ambiti territoriali con informazioni scarse o assenti, nei Comuni caratterizzati da una scarsa dinamica di mercato (riguarda più della metà dei comuni italiani, oltre il 60%), si ricorre a metodi indiretti: facendo affidamento a dati di compravendite più remote (attualizzate al presente) o espandendo l’area di interesse a comprendere comuni vicini, per individuare quotazioni immobiliari.

Le funzioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), rispetto a quando fu avviato nel 2004, non sono mutate. La norma istitutiva rimane quella dell’articolo 64, comma 3, del D.lgs. 300 del 1999 secondo cui l’Agenzia delle entrate “gestisce l’osservatorio del mercato immobiliare”. Oltre alla produzione di quotazioni sui valori immobiliari definite da ciascuna Direzione provinciale o Ufficio provinciale del Territorio per Torino, Milano, Roma e Napoli, l’OMI fornisce statistiche e studi sul mercato immobiliare italiano.

Conformità catastale e stato legittimo

Esiste una bella differenza tra conformità catastale e stato legittimo dell’immobile. La prima indica che l’immobile è stato correttamente accatastato ai fini fiscali. Ma il catasto non è probatorio, ovvero non garantisce la legittimità dell’immobile dalla sua costruzione alle successive eventuali modifiche nel corso del tempo. Non garantisce che l’opera sia priva di abusi edilizi. La planimetria catastale non è un documento valido ai fini della determinazione della legittimità urbanistico-edilizia, o quasi mai. Vediamo perché.

Diversa è la conformità urbanistico-edilizia che invece attesta la corrispondenza dello stato di fatto dell’immobile all’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati nell’intera storia costruttiva dell’edificio. Bisogna infatti considerare che il Catasto Fabbricati è nato nel 1939 e che gli edifici prima del 1967 (Legge Ponte), esclusi i grandi centri urbani non avevano bisogno di una licenza edilizia (poi concessione edilizia e infine permesso di costruire) che ne autorizzasse la costruzione.

La definizione di stato legittimo dell’immobile è stata chiarita dal D.L. 76/2020 (Decreto Semplificazioni) che ne ha introdotta la definizione nel Testo Unico Edilizia (art. 9-bis, comma 1-bis del DPR 380/01):

“Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.”

Ne risulta che solo e soltanto i titoli edilizi ne legittimano la costruzione. Ma, in casi particolari, per edifici costruiti in epoca e in comuni dove non vigeva ancora l’obbligo di dotarsi di una licenza edilizia, le cose cambiano. Il comma 1-bis continua:

“Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.”

Quindi, se all’epoca della costruzione, la legge non prevedeva un titolo abilitativo, anche la planimetria catastale di primo impianto può testimoniare lo stato legittimo dell’immobile. In questo caso il catasto ha valore probatorio. È doveroso ricordare che il recente Decreto Salva Casa ha inserito deroghe agli standard urbanistici, aumentato le tolleranze costruttive ed esecutive, ritoccato i Requisiti Igienico-Sanitari e le norme sulle barriere architettoniche per ottenere l’agibilità di un locale.

Limiti del sistema catastale vigente

Come emerge da una puntata di PresaDiretta (Rai3), “Ingiusto Catasto”, la principale criticità e fonte di ingiustizia sociale, è l’unità di misura della superficie per il calcolo della rendita per i beni immobili della categoria catastale A del Catasto Fabbricati.

Sebbene negli ultimi anni si stanno aggiornando i dati delle superfici inserendo i mq, l’attuale sistema, infatti, è ancora basato sui Vani catastali come nel 1939. Un sistema obsoleto, che penalizza appartamenti modesti con tante piccole stanze piuttosto che appartamenti di lusso con poche ma enormi stanze. Se, ad esempio si divide una camera matrimoniale per ricavarne due piccole camerette, avremo un vano in più e quindi la rendita sarà maggiore, seppure la superficie totale in metri quadri resta pressoché invariata.

L’inchiesta evidenzia anche un altro meccanismo di iniquità, quello delle zone censuarie, ormai obsoleto. A Roma, una zona periferica come Tor Pignattara è nella stessa zona censuaria del ricco quartiere dei Parioli. Oltretutto, esistono appartamenti in centro storico accatastati come popolari (A4), che pagano meno tasse di un’abitazione di un quartiere periferico, frutto di mancati aggiornamenti.

Un altro aspetto critico è la probatorietà dell’accatastamento. L’ideale sarebbe avere un catasto dal valore probatorio, ove la conformità catastale possa coincidere con la legittimità dello stato di fatto dell’immobile e quindi con i titoli abilitativi che ne hanno legittimato la costruzione nel tempo fino ad oggi.

La riforma del Catasto

La riforma del catasto è soprattutto una questione di equità fiscale e sociale. Uno dei principali problemi del catasto italiano riguarda l’obsolescenza dei relativi valori catastali che determinano problemi di equità nella tassazione tra i contribuenti: i valori di riferimento degli immobili sono infatti sostanzialmente fermi a oltre trent’anni fa (periodo censuario 1988-89), di media molto inferiori a quelli di mercato. Dal 2012 al 2022 (governo Monti, Letta, Renzi, Draghi), numerosi sono stati i tentativi di riformare il catasto e, tutti, sono sistematicamente falliti.

Come sostiene anche l’OICP (Osservatorio sui Conti Pubblici Italiani), riformare il catasto è soprattutto una questione di equità. Tra le novità previste dalle tentate riforme vi erano il passaggio dal “vano” al metro quadro per la valutazione della dimensione degli immobili, la determinazione del valore patrimoniale o rendita sulla base dei prezzi di mercato reali e il loro aggiornamento periodico. Certo, tassare il patrimonio immobiliare è complicato: il valore varia nel tempo, è soggetto alle dinamiche dei mercati e la rivalutazione dei valori di riferimento per le imposte patrimoniali è un processo difficile.

In Europa esistono 3 meccanismi principali per determinare la base imponibile:

1. Rendita= prodotto tra superficie utile e coefficienti di rivalutazione (relativi alla specificità del luogo e del comune dov’è sito l’immobile);
2. Rendita= reddito figurativo che rappresenta una misura del canone che il proprietario dell’immobile otterrebbe, in un anno, cedendolo in locazione;
3. La rendita è determinata sulla base del valore di mercato della proprietà, variamente stimato.

Il catasto deve diventare un mezzo per mappare in modo più ambizioso e completo il parco edilizio, implementando informazioni sull’efficienza energetica e la riqualificazione, un prezioso sostegno per raggiungere gli obiettivi al 2030 e quelli di decarbonizzazione sul lungo periodo, necessari per ridurre le emissioni di gas serra e per contrastare i cambiamenti climatici in atto.

Un sistema integrato che possa dialogare con tutte le amministrazioni coinvolte, per divenire un database universale che rispecchia fedelmente lo stato dell’arte del patrimonio immobiliare sotto tutti gli aspetti: catastale, energetico, economico, topografico, impiantistico. Integrare il sistema catastale italiano ad esempio con il Catasto energetico (SIAPE) che contiene tutte le informazioni energetiche del patrimonio immobiliare e gli APE, che possa essere un contenitore di tutti i dati dell’edificio, come auspicato dalla Direttiva Case Green anche attraverso i passaporti di ristrutturazione. Un sistema interconnesso e digitale, accessibile da tutti, dove possano convergere tutte le informazioni sugli immobili, anche in formato BIM. Un sistema catastale integrato, vivo e aggiornato in tempo reale (o quasi) con gli interventi edilizi.

Si ricorda che l’Agenzia delle Entrate ha redatto una guida per acquistare casa (aggiornata ad ottobre 2025): offre un quadro completo e recente di tutte le regole fiscali che accompagnano il processo di compravendita, con un’attenzione particolare alle imposte dovute, alle condizioni per ottenere le agevolazioni “prima casa” e alle misure rivolte ai più giovani. La pubblicazione integra le più recenti disposizioni introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 e decreti correlati, offrendo chiarimenti puntuali su temi complessi come la determinazione della base imponibile, il sistema del prezzo-valore e le condizioni di decadenza dai benefici fiscali.

FAQ Catasto

Che cos’è il catasto?

Il catasto è l’inventario dei beni immobili dell’intero territorio nazionale. Si distingue in Catasto Terreni (comprendente tutti i terreni di natura agricola o inedificati) e Catasto Fabbricati (costituito dalle costruzioni di natura civile, industriale e commerciale).

Che funzione ha il catasto?

Il catasto nasce con lo scopo di determinare il reddito imponibile di terreni e fabbricati ai fini della applicazione delle imposte. La finalità principale del catasto è pertanto di natura fiscale.

Che cos’è una visura catastale?

La visura catastale consente la consultazione degli atti e degli elaborati catastali e permette di acquisire le seguenti informazioni:

• dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati) e i relativi elenchi immobili;
• dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili;
• dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (planimetrie);
• monografie dei Punti Fiduciali e dei vertici della rete catastale;
• elaborato planimetrico (elenco subalterni e rappresentazione grafica);
• dati (protocollo e data) degli atti di aggiornamento catastale e relative note.

Le informazioni catastali contenute nella visura, ad eccezione della consultazione delle planimetrie riservata esclusivamente agli aventi diritto sull’immobile o loro delegati, sono pubbliche e dunque l’accesso è consentito a tutti, pagando le relative tasse per i servizi ipotecari e catastali e nel rispetto della normativa vigente.

Che differenza c’è tra visura e voltura catastale?

La visura catastale, come abbiamo visto, permette di ottenere tutta una serie di informazioni sui beni immobili come sono accatastati. La voltura catastale è quell’atto che consente di aggiornare l’intestazione di un immobile (dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie) nei registri catastali nei casi di successione, compravendita o il trasferimento di un usufrutto (nei casi in cui non è prevista o non avviene la riunione automatica). Nel caso, di usufrutto con diritto di accrescimento è necessaria la presentazione di una domanda di voltura, esente da tributi ed oneri. È utile ricordare che dal 1° gennaio 2025 le riunioni di diritti minori (abitazione, uso, usufrutto) per causa di morte vengono effettuate senza oneri dall’Agenzia sulla base delle informazioni presenti nell’archivio dell’Anagrafe Tributaria; in tal caso il soggetto titolare dei diritti cui il diritto minore si riunisce non deve compiere alcun adempimento.

Come ottenere la rendita catastale per il calcolo dell’IMU?

Per ottenere la rendita catastale è sufficiente richiedere una visura catastale.

Come correggere errori riscontrati nei dati catastali?

Se si riscontrano errori nei dati catastali relativi ai propri immobili (sul soggetto a cui è intestato l’immobile, sui dati dell’immobile – ubicazione, indirizzo, consistenza – ed altri, gli interessati possono richiederne la correzione nella banca dati del Catasto, direttamente online tramite il servizio “Correzione dati catastali” messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

Per presentare la richiesta occorre disporre dell’identificativo catastale dell’immobile (catasto terreni o fabbricati, comune, [se presente sezione], foglio, particella, subalterno) e degli estremi di uno dei seguenti documenti: atto notarile di acquisto (o altro atto pubblico), dichiarazione di successione, domanda di voltura catastale, denuncia al catasto di nuova costruzione o variazione.

Come correggere l’indirizzo riportato nella Visura Catastale?

Come accennato sopra, attraverso il servizio “Correzione dati catastali” messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, è possibile correggere errori come l’indirizzo e l’ubicazione (n° civico, piano, interno, ecc.) dell’immobile.

Per approfondire:

• Agenzia delle Entrate, Il sistema catastale
• Agenzia delle Entrate, Portale Geolive, Visione mappe catastali
• Agenzia delle Entrate, Statistiche catastali
• Agenzia delle Entrate, Quaderni dell’Osservatorio
• Agenzia delle Entrate, Circolare n. 6 del 2012, Determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare
• Decreto Regio del 13 aprile 1939, n.652
• Legge Messedaglia, legge 1° marzo 1886, n. 3682
• Ministero delle finanze, DECRETO 2 gennaio 1998, n. 28
• Presa Diretta, Ingiusto catasto, 07/09/2025
• Regio Decreto-Legge 13 aprile 1939 n. 652
• DPR 1 dicembre 1949 n. 1142, Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano

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