Danni in condominio: chi paga e come funziona la responsabilità

Vivere in condominio ha numerosi vantaggi, tuttavia c’è da considerare le ipotesi in cui il comportamento di un singolo condominio o un gusto strutturale dell’edificio possano causare dei danni. In presenza in un’abitazione singola o con pochi appartamenti è molto semplice suddividere le spese in caso di danni, le cose si fanno più complesse in presenza di numerosi condomini.

Tra i danni più comuni che possono causare problemi e disagi ci sono le infiltrazioni d’acqua, la rottura di tubature interne, guasti dell’ascensore e, nel casi più gravi, i danni a terze persone.
In base alle circostanze, è la legge a determinare come ripartire le spese (ordinarie e straordinarie) e a chi chiedere il risarcimento dei danni.

Il condominio è caratterizzato dalla convivenza tra parti di proprietà esclusiva e parti comuni. La gestione di queste ultime comporta doveri precisi di custodia e manutenzione per l’ente condominiale, rappresentato dall’amministratore.

Quando si verificano danni, capire chi deve rispondere e chi paga diventa fondamentale. Ecco una guida dettagliata per determinare i profili di responsabilità, come comportarsi in caso di danni e le varie fattispecie possibili.

La responsabilità per i danni condominiali

Una volta individuati i danni arrecati al condominio o al singolo condomino, bisogna capire a chi attribuire la responsabilità del fatto. Non esiste una risposta univoca, bisogna valutare caso per caso tenendo conto della tipologia di danno.

In linea generale, chi è responsabile della causa del danno condominiale è tenuto a sostenere le spese di riparazione. Se il danno deriva da una parte comune, come tetto, facciata, cortile o impianti condivisi, la responsabilità ricade sul condominio.

Ad esempio se i danni sono causati da eventi naturali, come un’alluvione, l’amministratore di condominio può essere ritenuto responsabile se le infiltrazioni derivano dalla sua condotta negligente (ad esempio per mancata manutenzione).

Invece se i danni sono causati da lavori non eseguiti correttamente, la responsabilità ricade sull’appaltatore che ha realizzato gli interventi. Questo accade quando viene dimostrato che i lavori non sono stati eseguiti “a regola d’arte”.

La responsabilità del danno ricade sul proprietario di un singolo appartamento se il danno è causato dalla sua unità abitativa o da quella dell’inquilino che vi risiede. In questo caso, il condominio non interviene se non tramite eventuale assicurazione collettiva.

Infine, qualora il danno riguardi le parti comuni dell’edificio, la responsabilità si estende a tutti i condomini con l’obbligo di risarcire i danni in base ai millesimi di proprietà.

Chi ha l’onere della prova e il caso fortuito

Per ottenere il risarcimento dei danni, il danneggiato deve dimostrare due elementi: il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno e il rapporto di custodia del convenuto. Il custode, invece, può liberarsi dalla responsabilità solo dimostrando un caso fortuito, che può derivare da forza maggiore, fatto di terzi o colpa esclusiva della vittima.

Nel contesto condominiale, il condominio è custode delle parti comuni previste dall’art. 1117 c.c. e risponde sia per danni ai condomini sia a terzi.

Il quadro normativo: art. 1118, 1123 , 2051 e 2053 c.c.

La vita condominiale, e la gestione della responsabilità, è disciplinata da vari articoli del Codice civile.

 Ad esempio l’articolo 1123 del Codice civile prevede che ogni spesa debba essere divisa tra i proprietari in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi comuni e per le innovazioni, ai sensi dell’art. 1118, devono essere suddivise tra i condomini in base al valore delle rispettive proprietà.

Analogamente, quando ci sono dei danni economicamente calcolabili, il condomino danneggiato è chiamato a partecipare alla suddivisione delle spese in ragione della sua quota. Ciò vuol dire che, se il danno è strutturale dell’intero condominio (e non del privato), chi ha più millesimi pagherà una quota maggiore.

Inoltre l’articolo 1118 del Codice Civile prevede che il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionato al valore della porzione di immobile di cui è proprietario, salvo diverse disposizioni o clausole del regolamento condominiale.

Il riferimento normativo della responsabilità condominiale si trova nell’art. 2051 c.c., che stabilisce:

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Si tratta di una responsabilità oggettiva, non richiede la prova di colpa e si basa sul rapporto di custodia tra soggetto e bene. La giurisprudenza conferma che il custode risponde indipendentemente da negligenza o imperizia (Cass. civ., Sez. III, 1 febbraio 2018, n. 2481).

L’art. 2053 c.c. prevede, invece:

Il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione.

Quali sono i danni più comuni nei condomini

Ma quali sono i danni che si presentano più frequentemente in condominio? La manutenzione di un edificio condominiale è sicuramente complessa, ci sono però alcuni “punti deboli” che andrebbero monitorati con particolare attenzione.

Parliamo, ad esempio, delle infiltrazioni d’acqua, un tipo di danno che può causare condensa, macchie sui soffitti o pareti bagnate. Altri danni frequenti in condominio sono quelli causati dal riscaldamento mal funzionante nei mesi invernali oppure dal guasto dell’ascensore.
Nel peggiore dei casi, può accadere il condominio abbia danni strutturali, ad esempio alle fondamenta o nella costruzione del tetto.

Questi, ed altri problemi, possono essere evitati con una manutenzione programmata, affidandosi a professionisti e tecnici. Un intervento in tempi rapidi e una gestione accorta da parte dell’amministratore di condominio possono fare la differenza.

Danni da infiltrazioni e ripartizione delle spese

Gli scenari più frequenti riguardano infiltrazioni d’acqua che possono causare danni più o meno ingenti. Se provengono dal tetto o da un lastrico solare comune, la responsabilità è totalmente del condominio, con spese ripartite secondo i millesimi. Mentre se il lastrico solare è a uso esclusivo, la responsabilità è concorrente: il titolare risponde per un terzo e il condominio per i restanti due terzi.

Danni da crolli e caduta calcinacci

Il condominio è responsabile per la caduta di calcinacci, cornicioni o altre parti strutturali. In questi casi si applicano sia l’art. 2051 c.c. sia l’art. 2053 c.c., con un onere probatorio più rigoroso per dimostrare l’assenza di difetti o di mancata manutenzione.

Che fare in caso di danni derivanti da lavori in appalto

Quando il danno è causato da un’impresa, la responsabilità principale resta dell’appaltatore.

Tuttavia, il condominio può rispondere in concorso in tre casi:

• scelta di un’impresa inadeguata
• appaltatore privo di autonomia
• ingerenza diretta nelle decisioni operative

Cosa fare in caso di danno: la procedura passo passo

Quando si verificano dei danni in condominio bisogna valutare con attenzione cosa è meglio fare e come agire per ottenere da un lato il risarcimento dei danni, dall’altro il ripristino dei luoghi.

Ai sensi dell’articolo 2947 del Codice Civile, il diritto al risarcimento danni si prescrive entro 5 anni dal giorno in cui il fatto si è verificato o dalla scoperta del danno. Dunque, per ottenere il risarcimento, è necessario rispettare le tempistiche indicate.

Per chiedere il risarcimento dei danni è necessario inviare una comunicazione al colpevole attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno avendo cura di poter provare:

• il danno subito
• il comportamento illegittimo altrui da cui deriva il danno
• il nesso di causalità tra danno subito e comportamento

Meglio non agire d’impulso e chiedere il parere di un avvocato. Soltanto un esperto del settore saprà come agire e quali strumenti utilizzare per ogni singolo caso.

Prevenzione e gestione del rischio

La prevenzione è la chiave per ridurre rischi e contenziosi. Una manutenzione programmata delle parti comuni, polizze assicurative adeguate e la selezione attenta di professionisti e imprese rappresentano gli strumenti principali per proteggere il patrimonio condominiale e limitare la responsabilità dell’ente. 

Ad esempio è opportuno controllare e pulire periodicamente il tetto e le grondaie per evitare accumuli di detriti che possono causare ristagni d’acqua.

Inoltre bisogna eseguire la manutenzione preventiva delle caldaie, dei radiatori, delle canne fumarie e dei canali di sgorgo.

Una corretta manutenzione può aiutare a identificare precocemente i segni di usura e anticipare gli interventi per evitare ulteriori e più gravi problemi.

FAQ: Danni in condominio, chi paga

Ecco alcune domande frequenti sui danni in condominio, per chiarire meglio i vari profili di responsabilità e calcolo dei danni.

Cosa fare quando il vicino provoca danni?

In caso di danni provocati dal vicino, è fondamentale agire con metodo: documentare accuratamente l’evento (ad esempio con foto e video), notificare formalmente il danno all’amministratore e al responsabile tramite raccomandata o PEC, e richiedere l’intervento e il risarcimento.
Se la situazione non si risolve, occorre rivolgersi ad un avvocato, conservando tutte le prove e perizie tecniche necessarie per supportare la richiesta.

Come si ripartisce il risarcimento danni in un condominio?

Il risarcimento dei danni in condominio si calcola generalmente in base ai millesimi di proprietà, coinvolgendo tutti i condomini, compreso chi subisce il danno, la cui quota viene spesso compensata con l’indennizzo spettante.
Poiché la maggior parte dei danni deriva da parti comuni, la spesa per la riparazione ricade proporzionalmente sui proprietari secondo la loro percentuale di proprietà, salvo diverse decisioni assembleari.

Chi paga i danni delle infiltrazioni?

Le infiltrazioni d’acqua sono tra i danni più comuni e insidiosi da eliminare. Individuare la responsabilità non è scontato, dipende da cosa ha originato l’infiltrazione:

• è del condominio se le infiltrazioni derivano dalle parti comuni dell’edificio, come il tetto, i muri esterni, i terrazzi e le fondamenta. In questo caso il condominio risponde e le spese si dividono tra tutti i condomini secondo i millesimi, con eventuale compensazione per chi subisce il danno.
• è del singolo proprietario o inquilino se causata da problemi di cattiva manutenzione di parti private dell’edificio (come tubature danneggiate). La responsabilità ricade sul proprietario, inclusi danni causati da familiari o animali.
• è condivisa quando le infiltrazioni dipendono in parte dal condominio e in parte dal proprietario o l’inquilino 

Quali spese condominiali vengono ripartite in parti uguali?

Le spese condominiali possono essere ripartite “per testa” solo quando riguardano servizi utilizzati in egual misura da tutti, come pulizia e illuminazione di scale e giardino, citofono, antenna centralizzata, cassette postali, amministratore o assicurazione. In linea generale, il criterio legale rimane quello dei millesimi, salvo diversa previsione del regolamento o per servizi specifici come ascensore o riscaldamento centralizzato.

Quando si possono chiedere i danni all’amministratore?

Si possono richiedere danni all’amministratore quando la sua cattiva gestione provoca un pregiudizio economico o patrimoniale al condominio o ai singoli condomini. Ciò avviene in caso di negligenza, omissioni nella manutenzione, inadempimento di obblighi di legge o comportamenti dolosi, come appropriazione indebita di fondi. È necessario dimostrare il danno, la condotta colpevole dell’amministratore e il nesso causale tra i due.

L’assicurazione contro i danni in condominio: cosa copre?

L’assicurazione in condominio, chiamata anche “polizza globale fabbricati”, è una copertura che protegge l’edificio dai danni causati a persone o cose esterne. Non è obbligatoria, anche se caldamente consigliata, per evitare di dover pagare somme ingenti.

Generalmente le assicurazioni condominio coprono sia i danni causati dal condominio a terzi (a cose e a persone) sia i danni subiti dal condominio e causati da terzi.
Queste polizze offrono la copertura di responsabilità civile (RC) e proteggono da incendi, esplosioni o eventi naturali.

Come funziona la ripartizione delle spese straordinarie?

Le spese straordinarie sono quelle che riguardano interventi di carattere eccezionale e particolarmente costosi.

La ripartizione delle spese straordinarie segue il principio dei millesimi di proprietà: chi ha più millesimi paga di più. In caso di appartamento in affitto, la manutenzione straordinaria è sempre a carico del proprio mentre quella ordinaria (come la pulizia o l’elettricità delle parti comuni) spetta agli inquilini.

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Articolo aggiornato – Prima pubblicazione 10 gennaio 2025

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