Compravendite e prezzi immobiliari: il modello dell’esagono

Una chiave di lettura sintetica dell’attuale fase del mercato immobiliare (ripresa delle compravendite – riduzione dei prezzi delle abitazioni) e della sua possibile evoluzione può essere rappresentata dal “Modello dell’esagono”.

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Si tratta di uno dei modelli più conosciuti in ambito immobiliare, detto anche “a nido d’ape”, che mette in relazione il numero delle compravendite con il prezzo medio delle abitazioni.

Il modello suddivide il ciclo immobiliare in sei fasi, l’una conseguente l’altra, incrociando le variazioni dei prezzi delle abitazioni e le transazioni.

 

Seguendo le linee di questa teoria, è stata sviluppata un’analisi osservando gli andamenti dei prezzi medi e del numero di transazioni di abitazioni a partire dal 1997. Leggendo congiuntamente questi andamenti sul grafico prezzi/transazioni è possibile distinguere le fasi della teoria del ciclo a nido d’ape. Il primo periodo, che si estende fino al 2006, è caratterizzato da un’evidente espansione del mercato sia in termini di abitazioni compravendute che nei prezzi. E’ la fase di un mercato in crescita, nel quale la domanda è molto sostenuta ed incontra le aspettative dell’offerta.

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Segue, a partire dal 2007, una breve seconda fase con l’inizio della contrazione delle compravendite abitative accompagnata da prezzi che, seppure ancora in rialzo, rallentano la crescita. Il contesto economico cambia; è la fase in cui principalmente le difficoltà di accesso al credito e prezzi elevati (soprattutto nelle grandi città) inducono una contrazione della domanda che non riesce a soddisfare le richieste dell’offerta (venditori). Dal 2008 al proseguimento del calo sostanziale delle transazioni si associa anche una lieve ma continua diminuzione dei prezzi delle abitazioni. La crisi comincia ad avere i suoi effetti sulla disponibilità economica delle famiglie e domanda ed offerta preferiscono attendere una migliore comprensione del futuro economico per effettuare nuove scelte. A partire dal 2014, il mercato immobiliare residenziale sta vivendo la fase 6 del ciclo del nido d’ape, nella quale, anche per effetto della riduzione dei prezzi, le compravendite di abitazioni hanno ricominciato a crescere. L’evoluzione allo step successivo fase 1 prefigura un mercato caratterizzato sempre da una dinamica crescente delle compravendite in un regime, a differenza della fase precedente, di prezzi che tendono a stabilizzarsi.

Fonte ANCE