Compravendita immobiliare, che succede se si indica una classe energetica diversa da quella reale

La classe energetica di un’abitazione è diventata un fattore determinante quando si vende o si acquista casa, influenzando il prezzo finale. Per questo è lecito avere dubbi sul corretto utilizzo delle informazioni energetiche e sul rischio legale legato a dichiarazioni non veritiere.

Potrebbe accadere, infatti, che il prezzo di un immobile venga “gonfiato” dopo aver dichiarato una classe energetica più alta di quella reale. Come ci si deve comportare in questo caso? Ci sono gli estremi di una truffa? Per rispondere è necessario analizzare il quadro normativo vigente e il ruolo crescente dell’efficienza energetica nel mercato immobiliare italiano ed europeo.

Classe energetica e obblighi futuri

Entro maggio 2026, l’Italia dovrà recepire la direttiva europea EPBD sulle “Case green”, che introduce i Minimum Energy Performance Standards (MEPS). Questi standard prevedono requisiti minimi di efficienza energetica, soprattutto per gli edifici non residenziali.

Inoltre a partire dal 2030, tutti i nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero e alimentati principalmente da fonti rinnovabili, mentre per gli edifici pubblici l’obbligo scatterà già nel 2028.

Pur non esistendo un divieto alla compravendita degli immobili meno efficienti, chi non si adegua rischia di subire una forte diminuzione del valore di mercato della propria casa, vincoli più stringenti e una minor attrattiva agli occhi di acquirenti, banche e assicurazioni.

Il mercato tenderà quindi a privilegiare immobili con migliori prestazioni energetiche. Da ciò si evince che la classe energetica sarà un fattore sempre più decisivo in fase di compravendita, potendo influenzare le scelte di mercato e incidere sulle quotazioni.

Cos’è la classe energetica e come si certifica

Partendo dalle basi, la classe energetica indica l’efficienza di un edificio, ossia quanta energia è necessaria per riscaldamento, raffrescamento, acqua calda sanitaria e, in alcuni casi, illuminazione. Questo parametro influisce sui costi di gestione, sul comfort abitativo e sul prezzo di vendita o affitto.

La certificazione della classe energetica avviene tramite l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), documento obbligatorio per vendite e locazioni, che assegna una classe basandosi su consumi, emissioni, isolamento, impianti, materiali costruttivi e uso di fonti rinnovabili.

Le classi, secondo gli ultimi aggiornamenti, vanno dalla più efficiente A4 fino alla meno performante G. Presentare un immobile come più efficiente di quanto sia realmente può alterare sensibilmente il valore economico percepito e attirare possibili acquirenti.

Che succede se si dichiara una classe più alta di quella reale

Chi indica, in modo intenzionale, una classe energetica superiore a quella veritiera, può subire pesanti conseguenze.

Infatti potrebbe configurarsi il reato di truffa (ex art. 640 c.p.) in presenza di alcune condizioni.

Affinché si possa parlare di un reato vero e proprio, il venditore deve aver manipolato o falsificato l’APE per indurre in errore l’acquirente e ottenere un vantaggio economico. In questi casi, l’acquirente può richiedere l’annullamento del contratto, la riduzione del prezzo o il risarcimento dei danni, dato che la classe energetica incide fino al 20% sul valore di mercato dell’immobile.

La responsabilità del venditore per comportamenti truffaldini può manifestarsi su diversi livelli: penale in caso di dolo, civile per violazioni contrattuali e amministrativa se la documentazione non è conforme.

Bisogna, tuttavia, distinguere tra errore in buona fede, come quello di un tecnico certificatore, e dichiarazione ingannevole intenzionale. Nel primo caso la responsabilità penale potrebbe non sussistere, mentre nel secondo la violazione può comportare conseguenze penali gravi. Dunque, prima di adire le vie legali, è indispensabile un’attenta analisi caso per caso.

I profili di responsabilità dell’agente immobiliare

Le responsabilità non gravano solo sul proprietario. Anche l’agente immobiliare è tenuto a verificare la correttezza e veridicità della documentazione energetica. Pubblicizzare un immobile con classe energetica errata, ignorando incongruenze evidenti, espone l’intermediario a responsabilità civili e, nei casi più gravi, alla complicità nella condotta illecita.

Gli agenti immobiliari devono sempre verificare accuratamente la correttezza dell’APE prima della conclusione della compravendita, per tutelare sé stessi e le parti coinvolte.

FAQ: Compravendita immobiliare, che succede se si indica una classe energetica diversa

Cosa succede se non si adegua la casa entro il 2030?

Entro il 2030, la normativa europea sulle “Case green” prevede un percorso graduale di miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici, ma non introduce divieti automatici alla vendita o all’affitto. La conseguenza per chi non si adegua, tuttavia, è la progressiva riduzione del valore dell’immobile e una minore attrattività sul mercato, poiché acquirenti, istituti di credito e compagnie assicurative tenderanno a privilegiare edifici più efficienti.

Eventuali restrizioni o obblighi più stringenti potranno essere introdotti solo con normative nazionali o regionali specifiche nel tempo.

Conviene comprare una casa con classe energetica G?

Acquistare un immobile in classe energetica G può essere conveniente solo se si ha un piano chiaro per la riqualificazione energetica. Il prezzo d’acquisto più basso può diventare un’opportunità per investire in interventi mirati come cappotto termico, sostituzione degli infissi e adeguamento degli impianti (interventi che migliorano la classe energetica di partenza).

Senza un progetto di ristrutturazione, però, si rischiano bollette molto elevate e una progressiva svalutazione.

Cosa rende nullo un atto di compravendita?

Un atto di compravendita può essere considerato nullo quando presenta vizi gravi che ne compromettono la validità legale. In questi casi, l’atto è inefficace e privo di effetti giuridici, senza bisogno di un intervento del giudice.
Tra le cause principali rientrano l’assenza dei requisiti essenziali, come l’accordo tra le parti, la forma scritta dell’atto o la presenza di un oggetto e di una causa leciti, l’illiceità delle condizioni contrattuali, nonché la mancanza di conformità catastale.

La nullità della compravendita può derivare anche dalla presenza di abusi edilizi gravi non sanati o errori e omissioni del notaio. Inoltre, la mancanza delle garanzie obbligatorie, ad esempio la fideiussione del costruttore per le somme versate prima del rogito, può determinare la nullità dell’atto. Attenzione ad una distinzione importante: la nullità è una cosa ben diversa dall’annullabilità. Quest’ultima nasce da vizi del consenso, come dolo, violenza o errore, e richiede l’iniziativa di una parte in giudizio per rendere inefficace l’atto; al contrario la nullità opera automaticamente.

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