Degrado degli edifici: infiltrazioni d’acqua, cause, danni e soluzioni per la sicurezza strutturale

Tutti gli edifici sono soggetti a diverse forme di degrado, perché sono esposti agli agenti atmosferici, al passare del tempo, all’azione dell’uomo e anche ad eventi catastrofici.

La combinazione di tutti questi fattori, accompagnati spesso da scarsa attenzione alla manutenzione ordinaria, può provocare danni all’immobile. Una delle più comuni cause di degrado sono le infiltrazioni d’acqua, che agendo sui diversi materiali crea danni più o meno gravi, che lasciano segni sull’edificio spesso visibili.

Le infiltrazioni d’acqua in un edificio possono avere differenti cause e provocare problemi che arrivano a compromettere la sicurezza dell’immobile. Le conseguenze sono diverse ed è importante agire in tempi rapidi per evitare i problemi più difficili da risolvere e anche più costosi da gestire.

Quello dell’acqua, infatti, è un problema che affligge moltissimi edifici, non sempre sottoforma di infiltrazione, ma ad esempio anche come umidità di risalita o condensa.

Infiltrazioni d’acqua negli edifici cause e soluzioni

Le infiltrazioni d’acqua si verificano quando l’acqua penetra all’interno delle strutture edilizie, come pareti e solai. A differenza di altri tipi di umidità, come quella di risalita, le infiltrazioni sono generalmente il risultato di eventi specifici, spesso improvvisi e di intensità variabile.

Infiltrazioni da rottura tubazioni 

Le rotture di tubazioni o impianti idrici sono una delle principali cause di infiltrazioni. Questi danni possono portare a perdite considerevoli, che, se non rilevate tempestivamente, possono danneggiare le strutture, con effetti negativi su pavimenti, soffitti e pareti. In alcuni casi, l’acqua che fuoriesce dalle tubazioni può infiltrarsi nei solai, con gravi danni strutturali.

Infiltrazioni da piogge intense 

Altre cause comuni includono forti piogge molto intense, che causano allagamenti o, comunque, bagnano direttamente coperture e pareti, specialmente in presenza di strutture o impermeabilizzazioni compromesse. Quando i sistemi di drenaggio non sono sufficienti o sono danneggiati, l’acqua piovana può bagnare le pareti esterne e penetrare all’interno dell’edificio, accelerando il degrado delle strutture e la formazione di umidità nelle murature.

Difetti strutturali e fessurazioni

Anche le fessurazioni nelle pareti possono diventare un punto di ingresso per l’acqua. Questi difetti strutturali, che spesso si sviluppano con il tempo, possono essere causati da movimenti del terreno, assestamenti dell’edificio o deterioramento dei materiali. Le crepe nelle pareti sono infatti le vie privilegiate per la penetrazione dell’acqua, soprattutto se non trattate tempestivamente. 
I guasti al tetto, spesso invisibili in un sottotetto non abitato, sono un altro caso frequente: l’acqua entra senza essere rilevata fino a che non arriva a danneggiare i solai sottostanti.
Inoltre,  l’intasamento o il danneggiamento dei pluviali e delle gronde possono favorire l’ingresso di acqua nell’edificio.

Problemi con serramenti e guarnizioni

I serramenti, come porte e finestre, svolgono un ruolo fondamentale nel prevenire le infiltrazioni d’acqua. Tuttavia, nel tempo le guarnizioni possono deteriorarsi, riducendo la loro capacità di tenuta. È essenziale mantenere questi elementi in buone condizioni, eseguendo regolarmente ispezioni e sostituendo le guarnizioni usurate per evitare danni causati da infiltrazioni d’acqua. 

Danni causati dalle infiltrazioni d’acqua negli edifici 

Le infiltrazioni d’acqua possono causare danni significativi alle strutture degli edifici, con impatti che vanno dal deterioramento dei materiali edili alla compromissione della salute degli occupanti, fino alla perdita di efficienza energetica. Di seguito vengono analizzati i principali effetti causati dalle infiltrazioni d’acqua.

Danni ai materiali edili

Le infiltrazioni d’acqua possono compromettere diversi tipi di materiali utilizzati in edilizia, causando danni strutturali e estetici.

I principali materiali colpiti includono:

• Legno: L’umidità penetra nel legno, favorendo la formazione di muffe e la decomposizione, riducendo la resistenza meccanica e portando, nei casi più gravi, alla necessità di sostituire gli elementi danneggiati.
• Metallo: L’acqua favorisce la corrosione dei materiali metallici, come le strutture di supporto in acciaio, compromettendo la stabilità strutturale e aumentando i costi di manutenzione.
• Calcestruzzo: L’acqua che entra in contatto con il calcestruzzo può portare alla formazione di crepe e fessure, riducendo la sua durabilità. Inoltre, la penetrazione dell’umidità può danneggiare le armature in acciaio, accelerando il processo di ossidazione.
• Intonaci: L’umidità che permea gli intonaci provoca distacchi, rigonfiamenti e la formazione di efflorescenze saline. Questi fenomeni riducono l’estetica dell’edificio e possono compromettere l’integrità della finitura superficiale.

Danni alla salute

L’umidità causata dalle infiltrazioni non riguarda solo l’edificio, ma può avere anche gravi effetti sulla salute degli occupanti. Le condizioni di umidità e scarsa ventilazione favoriscono la proliferazione di muffe e batteri all’interno degli ambienti, con effetti nocivi per la salute. La presenza di questi microrganismi può causare allergie, problemi respiratori, e aggravare malattie preesistenti, come l’asma.

Secondo il Ministero della Salute, la muffa è una delle principali cause di disturbi respiratori nelle abitazioni, con un incremento del rischio di patologie respiratorie e dermatologiche. È fondamentale, quindi, intervenire tempestivamente per eliminare la causa dell’umidità e prevenire la crescita di microrganismi dannosi.

Riduzione dell’efficienza energetica

Le infiltrazioni d’acqua compromettendo l’integrità delle pareti, dei solai e delle coperture, possono avere un impatto diretto sull’efficienza energetica dell’edificio. Quando l’umidità penetra nei materiali di costruzione, questi perdono parte delle loro proprietà termoisolanti, aumentando la dispersione di calore.

Un edificio umido, infatti, richiede maggiori risorse energetiche per mantenere una temperatura confortevole, poiché la presenza di umidità nelle pareti e nelle strutture riduce la capacità di isolamento termico. Questo porta ad un aumento dei costi energetici, sia per il riscaldamento in inverno che per il raffreddamento in estate. Interventi per ripristinare l’impermeabilizzazione e migliorare l’isolamento sono essenziali per prevenire il deterioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio e ridurre i consumi energetici a lungo termine. 

Nel caso di infiltrazioni importanti può essere messo a rischio anche il funzionamento dell’impianto elettrico, con cortocircuiti. Infine, per quanto apparentemente di minor rilievo, non vanno sottovalutati aspetti quali problemi estetici, dovuti al degrado delle finiture interne, o la riduzione del valore immobiliare dell’edificio.

Diagnosi e indagini per identificare infiltrazioni d’acqua

Identificare correttamente le infiltrazioni d’acqua è fondamentale per intervenire tempestivamente e prevenire danni strutturali gravi. La diagnosi deve essere eseguita con metodi adeguati per comprendere l’origine e l’entità del problema.

Esistono diverse tecniche, sia visive che strumentali, che consentono di individuare le infiltrazioni in modo preciso, riducendo il rischio di interventi inefficaci.

Indagini visive e strumentali

Il primo passo per diagnosticare le infiltrazioni d’acqua è l’indagine visiva. Un’ispezione visiva accurata delle superfici esterne ed interne è essenziale per individuare segni evidenti di danno come macchie di umidità, rigonfiamenti nel materiale, efflorescenze saline o distacchi di intonaco. Tuttavia, questo tipo di analisi potrebbe non rivelare infiltrazioni più nascoste, quindi è necessario un ulteriore approfondimento.

Per questa ragione, l’utilizzo di strumenti diagnostici è fondamentale. Tra gli strumenti più comuni ci sono:

• Endoscopi e boroscopi: utili per ispezionare aree difficili da raggiungere, come cavità murarie, senza la necessità di demolire o forare le strutture.
• Misuratori di umidità: strumenti che permettono di misurare il tasso di umidità nei materiali. I misuratori di umidità a pinza sono particolarmente efficaci nel rilevare la presenza di umidità nelle pareti senza danneggiare la superficie.

Tecniche non invasive

Le tecniche non invasive consentono di rilevare la presenza di infiltrazioni senza compromettere l’integrità strutturale. Sono particolarmente utili per eseguire diagnosi preliminari o per valutare la situazione senza dover eseguire operazioni distruttive.

• Termografia infrarossa: la termografia consente di rilevare differenze di temperatura nelle pareti e nei soffitti, che potrebbero indicare la presenza di umidità. L’acqua è un ottimo conduttore di calore, quindi le zone umide tendono a raffreddarsi più velocemente rispetto a quelle asciutte. Questo strumento permette di visualizzare le aree di infiltrazione d’acqua che non sono immediatamente visibili a occhio nudo.
• Rilevazione umidità con igrometri a contatto: gli igrometri possono essere utilizzati per misurare la quantità di umidità presente in profondità nei materiali da costruzione, come cemento, legno e intonaco. Questi dispositivi permettono di effettuare misurazioni precise senza danneggiare le superfici.

Test di pressione per verificare la tenuta di impianti

Un altro aspetto fondamentale nella diagnosi delle infiltrazioni riguarda i sistemi impiantistici, come quelli idraulici. Per verificare se le infiltrazioni sono causate da perdite nei tubi o impianti interni, si utilizzano i test di pressione. Questo tipo di prova misura la capacità del sistema di mantenere una certa pressione, rilevando eventuali perdite.

Il test di pressione sugli impianti idraulici si esegue applicando una pressione all’interno delle tubazioni per verificare se ci sono cali di pressione, segno di perdite. In caso di presenza di perdite, l’acqua fuoriesce dai punti di debolezza del sistema, che possono essere ispezionati per individuare la fonte dell’infiltrazione.

I test di pressione sono particolarmente utili quando si sospetta che l’infiltrazione provenga da un impianto interno o da un tubo danneggiato, ma non visibile esternamente. 

Soluzioni per il risanamento delle infiltrazioni d’acqua

Quando si verificano infiltrazioni d’acqua in un edificio, il primo e più importante consiglio è sicuramente quello di rivolgersi a dei professionisti per effettuare verifiche sulle strutture e sui materiali. Il primo passaggio, infatti, è sempre quello di indagare le cause e quantificare i possibili danni. 

 Questo significa riparare l’edificio, come nel caso di rotture al tetto, al sistema di raccolta e smaltimento delle acque piovane o problemi con le guarnizioni dei serramenti. Dopo di che, solo dopo aver rimosso la causa della problematica, è possibile procedere ripristinando le strutture e i materiali compromessi.

Le soluzioni per il risanamento delle infiltrazioni d’acqua variano in base alla causa, alla tipologia di danno e alla gravità del fenomeno. 

Senza un’approfondita conoscenza della situazione della struttura e dell’effettiva portata delle infiltrazioni, è meglio non procedere con interventi di ripristino che potrebbero non risultare efficaci e, addirittura, causare un ulteriore peggioramento nel tempo.

Corretta impermeabilizzazione

Uno degli interventi principali per il risanamento delle infiltrazioni d’acqua riguarda il ripristino dell’impermeabilizzazione delle strutture, fondamentale per bloccare la penetrazione dell’acqua attraverso le pareti esterne, le fondazioni o il tetto.

Gli interventi di impermeabilizzazione possono includere:

• Rifacimento delle coperture: in caso di guasti al tetto, è necessario rimuovere le vecchie membrane impermeabili e sostituirle con materiali più resistenti e duraturi, come membrane bituminose, guaine liquide o membrane sintetiche.
• Impermeabilizzazione delle fondazioni: nei casi di umidità da risalita capillare, l’impermeabilizzazione delle fondazioni può includere la posa di barriere contro l’acqua, come membrane di polietilene o sistemi di iniezione di resine che bloccano l’ingresso dell’umidità.
• Ripristino dei giunti: le fessurazioni nelle strutture devono essere riparate con mastici sigillanti o iniezioni di resine espandenti, che creano una barriera impermeabile.

L’adozione di soluzioni di impermeabilizzazione di alta qualità è fondamentale per garantire la durata dell’edificio e prevenire danni futuri. 

Soluzioni per risanare murature umide

È opportuno fare una distinzione in due categorie tra tutte le possibili soluzioni di intervento per risanare una muratura umida. Da un lato ci sono gli interventi che mirano a rimuovere la causa della presenza di umidità, dall’altro quelli che sono necessari per asciugare e risanare una muratura umida.

Partendo dal primo caso, quando il problema è di condensa nelle pareti o in generale nelle strutture, un primo intervento da valutare è il corretto isolamento dell’involucro con posa di barriera al vapore, che permette di regolare gli scambi di calore e risolvere i ponti termici.

Quando l’umidità ha compromesso le murature, è necessario intervenire con trattamenti specifici per risanare il muro e ripristinare la sua funzionalità. Le soluzioni per risanare murature umide sono molteplici e dipendono dal tipo di umidità presente. 

Ad esempio, nel caso dell’umidità di risalita, questa può dipendere da un livello del terreno che supera quello di impermeabilizzazione posato sulla parete, dalla mancanza totale di impermeabilizzazione o di ventilazione dei locali interrati, dall’assenza di uno strato impermeabile e isolante che separi le fondazioni dalle murature perimetrali o dal solaio e, infine, da un qualsiasi difetto dell’impermeabilizzazione.

Quando, invece, il degrado è dovuto a fenomeni di condensa è opportuno verificare l’efficacia della ventilazione dei locali, la presenza di barriere al vapore sia nelle coperture che nelle pareti verticali, la presenza di eventuali ponti termici e il grado di isolamento dell’involucro.

Tra le soluzioni segnaliamo gli intonaci deumidificanti macroporosi, che sono progettati per assorbire l’umidità in eccesso e favorirne l’evaporazione. Sono particolarmente utili per risanare le murature che presentano umidità di risalita o infiltrazioni da pioggia, in quanto sono altamente traspiranti e consentono una rapida asciugatura.

Nei casi di umidità capillare, i trattamenti chimici consistono nell’iniezione di resine idrofobiche nelle pareti per creare una barriera che impedisca all’acqua di risalire. Sono particolarmente efficaci nel bloccare l’umidità senza necessità di lavori invasivi.

Per fermare l’umidità di risalita, invece, esistono prodotti di natura chimica utili per realizzare alle base della muratura fasce idrofughe e per predisporre barriere antisale, spesso applicati attraverso iniezione nella parete. Tra i metodi meno invasivi e che non richiedono particolari interventi edili, invece, ci sono dei sistemi che, attraverso un polarizzatore, sono in grado di invertire il flusso dell’acqua, che viene reindirizzato verso il terreno.

Chi è il professionista da chiamare quando si ha un problema di infiltrazioni

In base alla causa delle infiltrazioni, è possibile che serva contattare un differente professionista. Nel caso non si abbiano le competenze per valutare le effettive cause del problema e queste non siano evidenti, il consiglio è quello di rivolgersi prima ad un tecnico, che può essere di supporto nel considerare a chi rivolgersi.

Nella maggior parte dei casi, comunque, le figure sono principalmente due:

• l’idraulico, per tutti i guasti e le problematiche relative agli impianti idrico sanitari;
• un’impresa edile, per la risoluzione delle criticità relative a strutture, materiali e componenti edilizi, anche causate dalle stesse infiltrazioni;

A questi, si aggiungono anche i serramentisti, nel caso risulti necessario manutenere o sostenere un infisso danneggiato.

Cosa fare in caso di danni da infiltrazioni in condominio?

In caso di danni da infiltrazioni in un condominio, è importante seguire alcune linee guida per gestire la situazione nel rispetto della normativa vigente e dei diritti e doveri dei condomini.

1. Identificare la causa e l’origine del danno

La prima cosa da fare è identificare la causa dell’infiltrazione. Se il danno proviene da una parte comune dell’edificio (come il tetto, le gronde, i pluviali o le facciate), la responsabilità è del condominio nel suo complesso. Se invece il danno deriva da impianti privati, come ad esempio una perdita all’interno di un appartamento, la responsabilità ricade sul singolo proprietario.

2. Diritti e doveri dei condomini

Secondo l’Art. 1126 del Codice Civile, le riparazioni delle parti comuni (come i tetti e le facciate) devono essere sostenute dal condominio. Tuttavia, se il danno riguarda elementi di proprietà esclusiva, come la rottura di tubazioni o guarnizioni all’interno di un appartamento, sarà il proprietario di quell’unità a farsi carico della riparazione. Nel caso di uso esclusivo di una parte dell’edificio (ad esempio, un terrazzo), la responsabilità economica è ripartita secondo specifiche modalità, come stabilito dalla stessa norma.

3. Interventi di riparazione

Una volta identificata la causa, è necessario intervenire tempestivamente per evitare ulteriori danni. Se l’infiltrazione proviene da una parte comune, l’amministratore del condominio deve essere informato e convocare un’assemblea per decidere gli interventi necessari. Se invece il danno riguarda una parte privata, il condomino responsabile dovrà provvedere al risanamento, eventualmente coinvolgendo un tecnico per verificare l’entità del danno e la corretta esecuzione dei lavori.

4. Normativa e accordi tra condomini

In caso di disaccordo, i condomini hanno la possibilità di riferirsi alla normativa civile e chiedere l’intervento di un tecnico per definire con certezza le responsabilità. In ultima istanza, se le parti non dovessero trovare un accordo, la questione potrebbe essere risolta tramite il giudice, a cui ciascun condomino può rivolgersi per ottenere un risarcimento o un intervento giudiziario. 

FAQ Infiltrazioni d’acqua e degrado degli edifici

Cosa provoca le infiltrazioni d’acqua negli edifici?

Le infiltrazioni d’acqua possono dipendere da più cause, spesso concomitanti. Tra le più frequenti ci sono difetti o ammaloramenti della copertura, impermeabilizzazioni non più efficienti, fessurazioni di facciata, giunti deteriorati, serramenti non più a tenuta, pluviali e gronde ostruiti o danneggiati, oltre a perdite accidentali degli impianti idrico-sanitari. In diagnostica edilizia è importante distinguere l’umidità meteorica o da infiltrazione dall’umidità da condensazione, da quella di cantiere e dalla risalita capillare, perché ogni fenomeno richiede rimedi diversi. 

Come capire da dove arriva un’infiltrazione d’acqua?

Per individuarne l’origine non basta osservare la macchia interna, perché il punto in cui l’acqua compare non coincide sempre con quello in cui entra. La diagnosi corretta parte da rilievo visivo, mappatura del degrado, verifica di coperture, scarichi, giunti, impianti e ponti critici dell’involucro; poi può richiedere controlli strumentali e saggi localizzati. Anche ANIT ricorda che non esiste una relazione univoca causa-effetto: la stessa manifestazione può derivare da cause diverse o sovrapposte. 

Qual è la differenza tra infiltrazione, condensa e umidità di risalita?

L’infiltrazione è l’ingresso di acqua liquida dall’esterno o da una perdita impiantistica; la condensa nasce invece dal vapore acqueo che, incontrando superfici abbastanza fredde, raggiunge il punto di rugiada e si trasforma in acqua; l’umidità di risalita è l’assorbimento di acqua dal terreno attraverso i pori dei materiali per capillarità. La UNI EN ISO 13788 è la norma di riferimento per la valutazione del rischio di condensa superficiale e interstiziale e del rischio di muffa; la risalita capillare, invece, segue meccanismi diversi e non rientra nel campo di applicazione del metodo di calcolo della norma. 

Quali danni causano le infiltrazioni d’acqua alle murature?

Le infiltrazioni possono provocare macchie, distacchi di intonaco e pittura, efflorescenze saline, perdita di coesione superficiale, degrado delle finiture e peggioramento delle prestazioni termoigrometriche della parete. Quando l’umidità permane, aumenta anche il rischio di proliferazione biologica indoor e di ammaloramento più profondo dei materiali. Nel caso delle murature umide, ANIT segnala anche un incremento della dispersione termica e un peggioramento delle condizioni igienico-ambientali interne. 

Le infiltrazioni d’acqua possono compromettere la sicurezza dell’edificio?

Sì, soprattutto se il fenomeno è prolungato o interessa elementi strutturali e impiantistici. L’acqua favorisce il degrado dei materiali, può accelerare processi corrosivi nelle armature e aggravare quadri di ammaloramento del calcestruzzo; inoltre, in presenza di impianti elettrici interessati dall’umidità, il problema non è solo edilizio ma anche di sicurezza d’uso. Non ogni infiltrazione implica automaticamente un rischio statico immediato, ma la sottovalutazione del fenomeno può trasformare un difetto manutentivo in una patologia più grave. 

Come risolvere le infiltrazioni d’acqua dal terrazzo?

Nel caso del terrazzo, la soluzione efficace parte sempre dalla causa: bisogna verificare lo stato dell’impermeabilizzazione, le pendenze, i raccordi con soglie e pareti, i giunti, i bocchettoni di scarico e l’eventuale ostruzione di pluviali e gronde. Intervenire solo sull’intradosso o ridipingere il soffitto non risolve nulla. Se il pacchetto di copertura è compromesso, spesso il ripristino corretto richiede il rifacimento dell’impermeabilizzazione e la sistemazione dei punti di deflusso dell’acqua. 

Le infiltrazioni d’acqua provocano muffa?

Possono favorirla in modo significativo. Umidità elevata, superfici fredde e scarsa ventilazione creano condizioni favorevoli allo sviluppo di muffe e altri contaminanti biologici indoor. Il Ministero della Salute segnala che in diversi Paesi europei il 20-30% delle famiglie presenta problemi di umidità nelle abitazioni, con un aumento del 50% del rischio di disturbi respiratori e una quota rilevante di casi di asma infantile associata a questi fattori. 

In condominio, chi paga i danni da infiltrazioni?

Dipende dall’origine del danno. Se l’infiltrazione proviene da una parte comune, come una copertura condominiale, il condominio risponde secondo le regole ordinarie di ripartizione. Se invece riguarda un lastrico o una terrazza a livello ad uso esclusivo con funzione di copertura, la giurisprudenza di legittimità ribadisce l’applicazione del criterio dell’art. 1126 c.c.: in via ordinaria un terzo a carico dell’usuario o proprietario esclusivo e due terzi a carico del condominio, salvo prova rigorosa di una diversa imputabilità del danno. 

Le grondaie ostruite possono causare infiltrazioni?

Sì. Gronde e pluviali ostruiti o rotti possono provocare ristagni, traboccamenti e bagnature anomale di coperture e pareti, diventando una causa concreta di infiltrazioni. È una casistica tecnica ricorrente, soprattutto negli edifici esistenti dove manutenzione insufficiente, fogliame, detriti o rotture localizzate compromettono il corretto smaltimento dell’acqua piovana. 

Quanto costa intervenire su infiltrazioni d’acqua negli edifici?

Non esiste un costo standard nazionale valido per tutti i casi. La spesa varia in funzione della causa, dell’estensione del danno, dell’accessibilità del punto da riparare, della necessità di demolizioni e ripristini, del tipo di lavorazione e dell’area geografica. Per una stima seria conviene sempre partire da sopralluogo tecnico e computo metrico, utilizzando come riferimento i prezzari regionali delle opere pubbliche o altri prezzari tecnici aggiornati. Le stesse amministrazioni regionali e ANCE richiamano i prezzari territoriali come base di riferimento per la determinazione dei costi delle lavorazioni. 

Le infiltrazioni d’acqua e la condensa sono la stessa cosa?

No. È un errore molto comune: l’infiltrazione è acqua che entra da un punto vulnerabile dell’edificio o da una perdita; la condensa deriva invece da un equilibrio termoigrometrico sfavorevole fra aria interna, umidità relativa e temperatura superficiale. Confondere i due fenomeni porta spesso a interventi inefficaci: per esempio, trattare una condensa come se fosse una perdita o, al contrario, limitarsi a ventilare un locale quando esiste un difetto di impermeabilizzazione.

Infiltrazioni d’acqua nei muri: come si indagano i fenomeni di degrado?

Al di là di quale sia la provenienza, le infiltrazioni d’acqua portano ad avere problemi comuni e spesso riconoscibili anche alla vista. Un’analisi visiva è sempre il primo passo che viene fatto nel momento in cui è necessario procedere con una diagnosi del costruito. Riconoscere alla vista le problematiche di un edificio, aiuta a mappare il degrado e a comprendere quali fenomeni stanno interessando la struttura. Solo in un secondo momento si procede con un’analisi strumentale e a verifiche più invasive.Una volta individuate le forme di degrado e stabilito lo stato di salute delle strutture, si procede con la stesura di un progetto di recupero. Nel caso dell’acqua, è possibile che compaiano macchie, cristallizzazioni, efflorescenze, erosioni e la crescita di microorganismi. 

Infiltrazioni in condominio: chi paga?

Se si vive in condominio e le infiltrazioni sono causate da problemi al tetto, la spesa è ripartita tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, purché la copertura sia considerata a tutti gli effetti una parte comune.

Nel caso in cui, invece, sussiste un uso esclusivo del lastrico solare o dei terrazzi in copertura, il riferimento è l’art. 1126 del Codice Civile, che riporta:

“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Se le infiltrazioni derivano da una rottura di una tubazione in uno degli appartamenti, i danni sono da imputare al proprietario dell’impianto. È comunque importante coinvolgere l’amministratore e trovare un accordo tra le parti per un tecnico che valuti l’entità dell’evento.

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03/11/2023

Come penetra l’acqua negli edifici?

L’acqua può provocare varie forme di degrado chimico e favorisce la proliferazione di organismi microbiologici, altrettanto pericolosi per la salute dell’edificio.

a cura di Arch. Gaia Mussi

In un immobile, l’acqua può essere presente in diverse forme, ad esempio sotto forma di infiltrazioni, condensa e umidità. Questi fenomeni possono manifestarsi per vari motivi, a partire dall’azione dell’acqua piovana, che bagna le strutture dell’edificio, in modo ricorrente e spesso intensamente. Sono “pericolose” anche le acque stagnanti nel sottosuolo e nel terreno, che provocano umidità di risalita e si infiltrano nelle strutture verticali dell’edificio.Altre fonti d’acqua possono essere interne all’edificio, ad esempio a causa di rotture o perdite degli impianti idraulici, oppure a causa di errori o difetti progettuali. I punti deboli di un edificio in cui l’acqua può infiltrarsi e stagnare sono molti, generalmente in corrispondenza di discontinuità di strutture e materiali.

Il fenomeno della condensa

La condensa è un problema ricorrente in moltissimi edifici e può provocare danni anche gravi, soprattutto quando ci sono grossi sbalzi termici e durante il freddo notturno o invernale si verificano fenomeni di gelo.

Anche quando la condensa è superficiale, l’acqua può penetrare a fondo nei materiali, che rimangono bagnati ed esposti a rischio. Le cause di umidità da condensa possono essere diverse, anche progettuali.

È importante che ci sia una corretta ventilazione nell’edificio, che gli strati di muratura e copertura siano progettati correttamente e che si predispongano strati isolanti e impermeabilizzanti, da mantenere in buone condizioni.

L’umidità da costruzione

Inoltre, in fase costruttiva è importante che i materiali messi in opera abbiano tempo a sufficienza per asciugare, senza trattenere acqua che potrebbe provocare problemi all’edificio in momenti successivi. L’umidità da costruzione, infatti, può peggiorare il degrado dovuto da fonti esterne.

Per calcolare il tempo necessario alle strutture per asciugare è importante considerare la tipologia dei materiali utilizzati, dello spessore delle stesse e delle condizioni ambientali in cui vengono realizzate. In realtà, una certa quantità di umidità rimane in ogni caso, perché è impossibile lavorare in un ambiente completamente asciutto, ma sotto piccole percentuali non provoca danni.

L’umidità di risalita e il fenomeno della capillarità

L’umidità di risalita è causata da infiltrazioni dalla base dell’edificio, poi l’acqua risale lungo lo stesso per il fenomeno della capillarità. L’intensità del fenomeno varia a seconda dei materiali che compongono le strutture dell’edificio ed è spesso particolarmente forte nelle murature in laterizio.

L’acqua può risalire dalle fondamenta fino ad alcuni metri da terra, anche 4, per poi causare dei depositi di sale sulla superficie. Più velocemente avviene l’asciugatura, quindi l’evaporazione dell’acqua, più internamente avviene la cristallizzazione dei Sali.

Questo provoca dei danni anche strutturali e comporta non solo efflorescenze, ma anche distacchi. Per questo è sempre importante prevedere appositi strati di isolamento dall’acqua nella parte inferiore dell’edificio, proteggendo le strutture dal terreno e da ambienti umidi. Ad esempio, vanno adeguatamente impermeabilizzati le fondamenta e i solai controterra.In generale, quando l’acqua contenuta in una muratura evapora c’è il rischio di cristallizzazione dei sali, che può causare danni come distaccamento ed esfogliazione delle pareti. È impossibile asciugare completamente una muratura, ma è opportuno mantenere il livello di umidità del muro al di sotto di certi valori.

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