Abusi edilizi e Decreto Salva Casa: cosa cambia per gli ordini di demolizione

Il Decreto Salva Casa, entrato in vigore il 28 luglio 2024, ha introdotto rilevanti modifiche in merito al tema degli abusi edilizi. La nuova normativa prevede nuove tolleranze costruttive per difformità di lieve entità, applicabili agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.

Recenti pronunce dei Tribunali amministrativi di Lazio e della Campania hanno chiarito come questi interventi debbano essere rivalutati dai Comuni, incidendo sugli ordini di demolizione già emessi e sulle pratiche di sanatoria.

Decreto Salva Casa, le nuove tolleranze costruttive

Rinominato “Salva Casa”, il decreto non ha introdotto una sanatoria generalizzata delle irregolarità sugli edifici, ma prevede rilevanti semplificazioni e l’aggiornamento della definizione di “difformità edilizia di lieve entità”.

Secondo il nuovo art. 34-bis del DPR 380/2001, gli interventi realizzati prima del 24 maggio 2024 che presentano discrepanze su altezza, cubatura, distacchi, superficie coperta e altri parametri urbanistici, non costituiscono violazioni se rientrano in limiti percentuali definiti in relazione alla dimensione dell’immobile.

Le percentuali attualmente in vigore sono le seguenti:

• il 6% per le unità sotto i 60 mq
• il 2% per quelle oltre i 500 mq

Inoltre, sono considerate tolleranze esecutive anche piccole modifiche progettuali, variazioni nell’ubicazione di aperture interne o interventi di manutenzione ordinaria. Uno degli effetti di questo nuovo approccio è ridurre il contenzioso e i conflitti tra cittadini e pubblica amministrazione.

Il ruolo del progettista

Secondo quanto previsto dal comma 3 dell’art. 34-bis, è il tecnico abilitato a dover attestare le tolleranze esecutive, tramite apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti relativi a nuove istanze, comunicazioni o segnalazioni edilizie.

Questa documentazione diventa fondamentale anche nelle operazioni di trasferimento di proprietà, costituzione di diritti reali o scioglimento di comunioni, assicurando la legittimità dello stato dell’immobile.

Le nuove tolleranze costruttive si applicano retroattivamente

Il TAR Campania (sentenza 7417/2025) ha confermato che le nuove tolleranze stabilite dal Decreto Salva Casa si applicano retroattivamente agli interventi realizzati prima del 24 maggio 2024.

Ciò vuol dire che i Comuni non possono limitarsi a richiamare il principio del “tempus regit actum”, che disciplina la legittimità degli atti secondo le norme vigenti al momento della loro adozione. Al contrario, devono rivalutare gli ordini di demolizione alla luce delle nuove soglie di liceità introdotte dal Salva Casa.

In pratica, l’avvio di una procedura di riesame consente di sospendere o aggiornare gli ordini di demolizione pregressi, adattandoli alle nuove disposizioni normative.

Gli effetti sugli ordini di demolizione e sulle sanatorie

Quanto detto implica che i provvedimenti precedentemente adottati possono essere superati. Se, al termine della verifica, le opere rientrano nei limiti in vigore, il Comune deve considerarsi lecite e rimuovere i provvedimenti di demolizione aggiornando le pratiche di sanatoria.

Invece se le difformità eccedono i nuovi parametri, i Comuni possono adottare nuovi atti repressivi basati sulla normativa aggiornata. Questo approccio garantisce sia la certezza giuridica sia la conformità agli standard tecnici aggiornati.

FAQ: Abusi edilizi e Decreto Salva Casa

Cosa è possibile sanare con il Decreto Salva Casa?

Dopo l’entrata in vigore del DL Salva Casa, si possono regolarizzare difformità edilizie di lieve entità, come modifiche interne, tramezzi, soppalchi o finestre, oltre a errori di interpretazione normativa e irregolarità interne non essenziali che non compromettono la sicurezza o le condizioni igienico-sanitarie dell’edificio.
Questo strumento ha l’obiettivo di regolarizzare difetti non strutturali e facilitare eventuali cambi di destinazione d’uso.

Cosa prevede il Decreto Salva Casa per i sottotetti?

Per quanto riguarda il recupero dei sottotetti, il Salva Casa ha introdotto diverse semplificazioni rispetto alle regole precedentemente in vigore.
L’altezza minima abitabile è stata ridotta a 2,40 metri di media ponderale e la superficie minima per creare un mini-alloggio è scesa a 20 mq per una persona e 28 mq per due. Gli interventi devono rispettare la sagoma e l’altezza massima originaria dell’edificio e non comportare sopraelevazioni.
La norma si applica esclusivamente a nuovi interventi e non alle sanatorie di irregolarità già esistenti.

Come funziona il cambio d’uso con il Decreto Salva Casa?

Una delle novità di maggior rilievo del Decreto Salva Casa riguarda le modalità del cambio di destinazione d’uso. Il testo di legge opera una distinzione tra cambi “orizzontali”, all’interno della stessa categoria funzionale, e cambi “verticali”, tra categorie diverse.
Per i cambi orizzontali, come da residenziale a residenziale, la procedura è semplificata e può avvenire tramite SCIA o, se non servono lavori, senza alcuna pratica edilizia. I cambi verticali, ad esempio tra residenziale, commerciale e turistico-ricettivo, sono ammessi con maggiore flessibilità nelle zone omogenee A, B e C, purché non comportino aumento di volumetria e rispettino le norme regionali e comunali.

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