Interventi su immobili abusivi in sanatoria: il Consiglio di Stato chiarisce i limiti operativi

Quando si parla di interventi su immobili abusivi in attesa di sanatoria si generano molti dubbi; questa infatti è una delle tematiche più complesse nel campo dell’edilizia.

Il nodo centrale è la possibilità per il proprietario di eseguire lavori di completamento o manutenzione durante la pendenza del procedimento.
Su questo tema, il Consiglio di Stato – sentenza n. 7918 del 9 ottobre 2025 – ha riaffermato un principio già consolidato: ogni opera eseguita dopo la presentazione della domanda di condono costituisce un nuovo abuso edilizio e può compromettere definitivamente la procedura di sanatoria.

Interventi su immobili abusivi in sanatoria: il caso

La vicenda in esame riguarda un intervento edilizio non autorizzato realizzato all’interno di un’area sottoposta a vincolo idrogeologico e paesaggistico (D.M. 23 gennaio 1954). Dopo l’accertamento dell’abuso, il proprietario aveva presentato domanda di condono edilizio ai sensi della Legge n. 326/2003, chiedendo contestualmente l’accertamento postumo di compatibilità paesaggistica.

Durante l’istruttoria, tuttavia, l’amministrazione interessata aveva rilevato nuovi lavori di ampliamento e completamento eseguiti in assenza di titolo.

La Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio si era espressa con un diniego, di conseguenza il Comune aveva rigettato l’istanza di sanatoria e disposto la demolizione delle opere.

A questo punto il proprietario dell’immobile aveva impugnato il provvedimento davanti al TAR, sostenendo di aver realizzato semplici lavori di finitura. Il Tribunale, invece, ha confermato la posizione del Comune, richiamando il divieto espresso dall’art. 35 della Legge n. 47/1985 , che impedisce qualunque intervento edilizio su manufatti oggetto di condono fino alla definizione del relativo procedimento.

Cosa ha stabilito il Consiglio di Stato

Il caso è arrivato in appello dinanzi al Consiglio di Stato; i giudici hanno confermato la posizione del TAR, ribadendo che la presentazione di una domanda di condono non autorizza la prosecuzione dei lavori né la realizzazione di interventi di modifica o ampliamento.

Secondo il Consiglio, la domanda di sanatoria non produce effetti sospensivi sull’applicazione delle norme urbanistiche e paesaggistiche. Di conseguenza il proprietario dell’immobile non può considerarsi titolare di un’autorizzazione provvisoria, e ogni opera realizzata nelle more del procedimento va considerata un nuovo illecito edilizio.
La sentenza richiama la ratio dell’art. 35 della Legge n. 47/1985, che consente il completamento dei lavori solo in casi eccezionali, previa verifica dell’amministrazione comunale sulla consistenza dell’abuso.

L’equilibrio tra sanatoria e poteri repressivi dell’amministrazione

La sentenza del Consiglio di Stato conferma che in pendenza della domanda di condono i poteri repressivi dell’amministrazione non si sospendono e che non sono previsti “lavori tollerati”. L’oggetto della sanatoria è definito in base alla fotografia dello stato dei luoghi al momento della presentazione dell’istanza.

Inoltre, da un punto di vista tecnico, gli interventi che comportano aumento di volume e modifica dei prospetti non possono essere considerati meri lavori di completamento. La realizzazione di opere di tale natura comporta la decadenza automatica della possibilità di regolarizzazione e l’obbligo per il Comune di attivare il potere sanzionatorio.

La parziale apertura del Collegio

Pur confermando la demolizione delle opere abusive, il Consiglio di Stato ha accolto parzialmente il ricorso limitatamente a lavori di finitura (intonaco e tinteggiatura esterna) che non incidevano su volumi o superfici. Tali interventi, non essendo rilevanti sotto il profilo edilizio, non determinano l’improcedibilità della sanatoria.
Dunque solo le opere di manutenzione ordinaria o di sicurezza, eseguite previa autorizzazione e documentazione ai sensi dell’art. 35 della Legge n. 47/1985, possono essere ammesse durante la pendenza della procedura.

Un principio di diritto ormai consolidato

Con la sentenza n. 7918/2025, il Consiglio di Stato riafferma un principio fondamentale per la gestione delle pratiche di condono edilizio: la domanda di sanatoria non sospende l’obbligo di rispettare le regole urbanistiche e paesaggistiche .

Ogni intervento successivo deve essere valutato con estrema cautela, perché anche una modifica apparentemente marginale può compromettere l’intero procedimento e determinare la demolizione delle opere.

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