Lastrici solari: tutto quello che c’è da sapere

Un lastrico solare è può essere accessibile e calpestabile, ma principalmente assolve ad una funziona strutturale. Si tratta di un altro modo per far riferimento alle coperture piane, ossia quei tetti con una pendenza molto contenuta e sufficiente esclusivamente a garantire il drenaggio dell’acqua. A differenza dei tetti a falda, quindi, la percezione è quella di una superficie completamente piana, molto apprezzata nei progetti architettonici contemporanei.

Con il termine lastrico solare si indica dunque la copertura piana di un edificio, generalmente calpestabile, che oltre a fungere da tetto può avere altre destinazioni d’uso. In ogni caso, la sua funzione primaria è quella di protezione dell’edificio dagli agenti atmosferici. In ambito condominiale, il lastrico solare riveste particolare importanza anche sotto il profilo giuridico, poiché può essere di proprietà esclusiva di un singolo condomino oppure comune a tutti i condomini, con conseguenti implicazioni in termini di uso, manutenzione e ripartizione delle spese.

Negli ultimi anni, con la crescente attenzione verso l’efficienza energetica e le fonti rinnovabili, i lastrici solari sono sempre più valorizzati come superfici ideali per lo sviluppo sostenibile degli edifici, con l’installazione di impianti quali i pannelli solari o la creazione di giardini in copertura.

Cosa sono i lastrici solari?

I lastrici solari sono delle superfici piane, posizionate in sommità degli edifici. Si tratta, in sostanza, di coperture piane, non per forza completamente praticabili, per quanto tendenzialmente lo siano almeno in parte. In questo modo, la copertura si trasforma in uno spazio esterno aggiuntivo, a vantaggio di chi abita l’edificio.

La sua funzione primaria rimane in ogni caso quella di proteggere l’edificio dagli agenti atmosferici e dalle dispersioni energetiche. A seconda della conformazione dell’edificio, poi, il lastrico solare può essere accessibile a uno o più inquilini dell’immobile: ci sono lastrici solari a uso esclusivo, quindi di pertinenza di una sola unità abitativa, oppure di proprietà comune, accessibili a tutti i condomini.

A seconda delle necessità, poi, è possibile utilizzare queste superfici per altre funzioni rispetto alla sola copertura dell’edificio.

Come si realizza un lastrico solare

Realizzare un lastrico solare, significa costruire una copertura piana per l’edificio. Si tratta di una scelta sempre più diffusa e sono molti gli edifici residenziali moderni a caratterizzarsi per questa tipologia di tetto. Si possono costruire coperture con differenti stratigrafie e materiali, da valutare attentamente in una prima fase progettuale. Sono i progettisti, infatti, a dover garantire il rispetto della normativa vigente, oltre a requisiti quali la sicurezza, l’impermeabilità, l’isolamento termico e acustico.

La realizzazione del lastrico viene affidata ad un’impresa di costruzioni, che si occuperà prima della costruzione della struttura, generalmente realizzata in calcestruzzo armato, in acciaio o in legno, e poi di tutti gli altri strati che compongono il solaio di copertura e che poggiano su di essa.

Tra gli elementi essenziali e comuni alla maggior parte delle coperture ci sono il massetto e lo strato di impermeabilizzazione, fondamentale per evitare infiltrazioni d’acqua. Lo strato finale, che serve anche per proteggere quelli sottostanti, non deve necessariamente prevedere la posa di una pavimentazione, in quanto per un lastrico solare è possibile prevedere l’utilizzo di ghiaia o anche di un tetto verde.

L’isolamento termico, poi, è un altro componente essenziale in una copertura e può essere realizzato in diversi materiali, a seconda delle prestazioni e delle caratteristiche richieste. La conducibilità termica, l’inerzia, il peso, la densità, la rigidezza, sono solo i principali fattori da prendere in considerazione.

Tetto caldo o tetto freddo?

Come anticipato, le stratigrafie che caratterizzano una copertura piana possono essere diverse e la principale distinzione si può individuare tra un tetto caldo e un tetto freddo.

Nel primo caso, è presente uno strato di isolamento termico che si colloca al di sotto dello strato di impermeabilizzazione. In questa conformazione, il lastrico solare richiede anche l’inserimento di una barriera al vapore al di sotto dell’isolante, con lo scopo di proteggerlo dall’umidità proveniente dagli ambienti interni più caldi – e quindi più umidi – soprattutto durante i mesi invernali.

Un tetto freddo, invece, prevede il posizionamento dell’isolante al di sopra dello strato impermeabile e, pertanto, non è necessaria la posa di una barriera al vapore. In questa soluzione, sono spesso incluse anche delle intercapedini per la ventilazione. In ogni caso, al di là di quale soluzione si scelga di adottare, è fondamentale che ogni strato sia installato correttamente e che sia effettuata una regolare manutenzione, per assicurare le prestazioni nel tempo e l’integrità del tetto. Ciò significa pianificare manutenzioni regolari e programmate, pulire tutti gli elementi accessori quali i sistemi di drenaggio e intervenire in modo tempestivo a fronte di eventuali danni o criticità rilevate.

Destinazione d’uso del lastrico solare

Come anticipato, un lastrico solare ha (e così deve rimanere) come funzione primaria quella di assolvere il ruolo di copertura dell’edificio. In alcune circostanze, però, può essere destinato ad ospitare ulteriori funzioni, rispettando a pieno la normativa vigente e richiedendo i dovuti titoli abilitativi laddove necessario.

Banalmente, la più diffusa riguarda l’installazione di impianti fotovoltaici, di pannelli solari termici o di altre soluzioni tecnologiche, posizionate in copertura per comodità o per l’impossibilità di utilizzare altri ambienti interni, trasformandola in uno spazio tecnico a servizio dell’edificio. In questo caso non vi sono problemi di permessi edilizi, in quanto il lastrico solare non si trasforma in uno spazio abitabile, per quanto debba chiaramente essere accessibile. Altre alternative prevedono la realizzazione di un giardino pensile, con vantaggi interessanti anche in termini di sostenibilità ed isolamento termico, oppure la trasformazione del lastrico solare in una terrazza.

Differenza tra lastrico solare, terrazzo o tetto piano

Alla luce di quanto detto, il lastrico solare può sembrare un sinonimo di altri termini, quali terrazzo o tetto piano. Ma è effettivamente un differente modo per indicare la stessa struttura?

La distinzione tra lastrico solare e terrazza, spesso confusa nel linguaggio comune, in realtà è molto chiara in ambito tecnico e giuridico: mentre il primo ha una funzione essenzialmente strutturale e di copertura, la terrazza è pensata per essere vissuta come estensione all’aperto dell’abitazione. Inoltre, il lastrico solare può essere accessibile oppure no, e questo incide direttamente sulle sue modalità di utilizzo e gestione, mentre una terrazza nasce a priori come accessibile. Già in fase progettuale, infatti, le terrazze sono anche delimitate da tutte le strutture di sicurezza necessarie alla permanenza delle persone, come parapetti e ringhiere. Inoltre, non necessariamente una terrazza è in copertura a un edificio.

Tuttavia, un lastrico solare, se si rispettano tutti i vincoli e si richiede adeguato permesso abilitativo, può essere trasformato in una terrazza, divenendo anch’esso uno spazio aggiuntivo agli ambienti interni, destinato ad essere vissuti dagli inquilini dell’edificio. Per procedere in questo modo è necessario verificare prima la fattibilità dell’intervento e la conformità con il regolamento edilizio e urbanistico vigenti, per poi richiedere i dovuti titoli abilitativi. Si tratta, infatti, di un cambio di destinazione d’uso e come tale va autorizzato mediante un permesso di costruire.

La normativa: proprietà, uso e responsabilità del lastrico solare in condominio

I riferimenti normativi che disciplinano la proprietà, l’uso e la responsabilità del lastrico solare sono principalmente riconducibili al Codice Civile. Gli articoli di interesse sono diversi, tra cui l’art. 1117 c.c., che cita i lastrici solari tra le potenziali parti dell’edificio ad uso comune, definendone diritti e proprietà di conseguenza. L’art. 1123 c.c, invece, ammette la possibilità di installare impianti per la produzione di energia rinnovabile sui lastrici solari, anche se a servizio di singole unità immobiliari. Inoltre, a tale scopo, è ammessa la possibilità di ripartire l’uso del lastrico solare e, in generale, delle altre superfici comuni, purché siano salvaguardati sicurezza, decoro ed eventuali altre forme di utilizzo previste dal regolamento condominiale.

Si passa poi all’art. 1126 c.c., che si occupa del tema della suddivisione delle spese condominiali per i lastrici solari, specificando che, se non sono parti comuni, ricadono esclusivamente su quei condomini che ne traggono utilità. In caso di manutenzione, ad esempio per danni e infiltrazioni, parte delle spese ricadono comunque su tutto il condominio, visto che il lastrico solare rimane fondamentalmente anche copertura dell’edificio. Se l’intero lastrico solare è a uso comune, si procede con suddivisione per millesimi.

FAQ Lastrici solari

Il lastrico solare è parte comune o privata?

Il lastrico solare in condominio può appartenere a tutti i condomini, ad alcuni o a uno solo di essi. Si possono distinguere, infatti, i lastrici solari ad uso esclusivo, da quelli ad uso comune. Nel primo caso appartiene ad un solo condomino, per quanto si tratti in ogni caso della copertura dell’intero immobile e, quindi, in parte di interesse comune. Nel caso del lastrico solare ad uso comune, invece, non vi è esclusività e l’accessibilità è estesa a tutti gli inquilini, che ne beneficiano in modo condiviso. In alcuni casi, infine, può essere esclusiva anche la proprietà del lastrico solare, non solo l’utilizzo.

Posso installare pannelli solari senza autorizzazione sul lastrico solare?

L’installazione di impianti solari fotovoltaici (considerando le potenze medie in ambito residenziale) rientra, secondo lo specifico Glossario, tra gli interventi in edilizia libera, pertanto non sono richiesti particolari permessi. Il Codice Civile, poi, afferma che è possibile installare questa tipologia di impianti anche nelle parti comuni, seppur a beneficio di una sola unità immobiliare. Non ci sono, quindi, particolari ostacoli, ma è importante rispettare il regolamento condominiale e informare in modo adeguato l’assemblea, che può dirsi contraria solo in caso siano lesi sicurezza e decoro.

Posso trasformare un lastrico solare in una terrazza abitabile?

Generalmente è possibile trasformare un lastrico solare in terrazza abitabile, ma servono permessi edilizi specifici (come una SCIA o permesso di costruire). Bisogna verificare che il regolamento comunale e l’eventuale vincolo paesaggistico lo consentano. La struttura deve essere adeguata a sostenere nuovi carichi e l’intervento può richiedere modifiche catastali. In condominio, serve l’autorizzazione dell’assemblea se l’intervento incide sulle parti comuni. In ogni caso è fondamentale affidarsi a un tecnico per valutare fattibilità e procedura.

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Articolo aggiornato – Prima pubblicazione 2024

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